Квартира куплена сыном в браке с использованием денег отца: как разделят при разводе, если часть оплачена ипотекой?

Квартира, купленная в браке с частичной оплатой за счёт займа отца, — общее имущество супругов или личное имущество сына?

Квартира приобретена в период брака. По общему правилу приобретённое в браке имущество — совместная собственность супругов, независимо от того, на имя кого из них оно оформлено.

Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

1. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Из текста п. 15 Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998 ясно: исключение из общего режима делает только имущество, приобретённое на личные средства одного из супругов либо полученное в дар или по наследству (ст. 36 СК РФ). Средства, переданные отцом сыну по расписке, являются займом — возмездной, возвратной сделкой (ст. 808 ГК РФ), а не безвозмездным дарением. Поэтому они не стали личным имуществом сына: на них у него возникло лишь обязательство (долг) перед отцом.

Статья 808. Форма договора займа 1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
— ст. 808 ГК РФ, п. 7

Следовательно, заёмные деньги, использованные на оплату покупки, в юридическом смысле являются встречным — они не перешли в личную собственность сына по правилам ст. 36 СК РФ, а породили долг. Поскольку квартира куплена в браке за счёт заёмных денег отца (платежи по её оплате производились в период брака), она является общим имуществом супругов.

Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Здесь важна точная квалификация займа: п. 1 ст. 36 СК РФ относит к личному имуществу супруга только то, что получено "в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам". Заём у отца не является безвозмездной сделкой — он обязан к возврату. Следовательно, ст. 36 СК РФ на защиту сына не работает: квартира остается общей, и делится между супругами.

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Вывод по вопросу 1: квартира, купленная в период брака с использованием займа отца, признаётся общей совместной собственностью супругов и по общему правилу делится при разводе поровну — независимо от того, что оформлена на сына и что часть оплачена из переведённых отцом денег. Оснований автоматически оставить её за сыном по правилам ст. 36 СК РФ нет, поскольку заёмные средства не являются безвозмездно полученным личным имуществом супруга.

Общие долги супругов: заём отцу и ипотека — как учтёт суд при разделе

Поскольку заём от отца по расписке поступил в период брака и был направлен на приобретение общего жилья, он квалифицируется как обязательство, возникшее в интересах семьи (п. 15 Пленума ВС № 15 от 05.11.1998 прямо относит "право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи" к учитываемым при разделе). Ипотечный кредит также взят на покупку квартиры для семьи.

1. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Те же нормы подтверждают: общими долгами супругов признаются обязательства, исполненные которыми пошло на нужды семьи, и по таким обязательствам супруги отвечают солидарно.

1. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. Статья 46. Гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора 1. Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. 2.
   — п. 2 ст. 45 СК РФ

Заём отца направлен на покупку жилья — это прямое использование средств "на нужды семьи". Поэтому и заём перед отцом, и ипотека перед банком являются общими обязательствами супругов. При разделе общие долги распределяются между супругами пропорционально присуждённым долям — т.е. поскольку квартира делится поровну (по 1/2), каждый из супругов несёт половину обязательств по этим кредитам.

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Практическое значение для сына. Если жена подаст на раздел, квартиру разделят поровну, НО одновременно: (1) ипотечный долг на оставшуюся часть квартиры распределят между супругами пропорционально (по половине остатка); (2) долг сына перед отцом по расписке будет учтён как общий долг супругов — половина займа ляжет на жену. Если отец предъявит требование о возврате займа (ст. 810 ГК РФ), на жену может быть возложена выплата своей доли займа отцу. Иными словами, сын не получает квартиру в одиночку, но и заём от отца не является только его личным долгом — он становится и долгом супруги.

Вывод по вопросу 2: при разделе суд признает квартиру общей, делит её между супругами, а заём отца и ипотеку — общими долгами, распределяя их пропорционально долям (по половине каждому). Точный расчёт будет зависеть от рыночной стоимости квартиры, остатка ипотеки и суммы займа.

Защитная ветка «заём признан прикрытым даром» — квартира остаётся за сыном (ст. 36 СК РФ)

Если супруга (или сам суд) заявит, что заёмная расписка — лишь прикрытие для дарения денег отца сыну (т.е. сын фактически не обязан возвращать), применяется ст. 170 ГК РФ: притворная заёмная сделка ничтожна, а к фактически прикрытой сделке (дарению) применяются её правила.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— ст. 170 ГК РФ, п. 2

Если суд признает передачу денег безвозмездным дарением отца сыну, то эта часть квартиры по своей стоимости будет приобретена за счёт имущества, полученного сыном в дар, — а такое имущество по п. 1 ст. 36 СК РФ является личной собственностью супруга и из общего раздела исключается.

Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

1. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Однако эта ветка работает против сына: именно жена заинтересована доказать, что деньги — подарок сыну (тогда она не несёт половину этого долга и не обязана выплачивать отцу), а сам факт дарения квартиру за сыном не оставляет целиком — за сыном останется лишь пропорциональная часть стоимости, оплаченная дарением, а та часть, что закрыта ипотекой/общими доходами, останется общей и поделится пополам.

Напротив, для того чтобы квартира осталась за сыном целиком, выгоднее доказать, что вся квартира (и соплатежи) финансировалась за счёт личных добранных средств именно сына — но по условиям задачи этого нет: средств перед покупкой у сына не было, часть авансировал отец (в долг), остальное — ипотека в браке из общих доходов.

Вывод по вопросу 3: Единственная ситуация, когда часть квартиры исключается из раздела в пользу сына, — доказанное безвозмездное (дарение, ст. 170 + ст. 36 СК) получение денег от отца, и то лишь в пропорциональной части оплаченной суммы. Но по задумке сторон это заём, а не дар: расписка прямо фиксирует обязательство возврата. Поэтому для сына надёжнее квалифицировать отношения как заём — тогда он не теряет квартиру в одиночку, а долг отцу становится общим долгом семьи (см. блок 2). Чисто "оставить квартиру за сыном" при имеющихся фактах механизма не имеет.

Механизмы: компенсация за долю и сохранение квартиры за сыном; роль расписки и сроки

А. Если сын хочет оставить квартиру за собой. По общему правилу квартиру нельзя оставить за ним целиком — половина принадлежит супруге. Однако суд вправе передать одному супругу имущество с присуждением другому денежной компенсации за причитающуюся долю (п. 3 ст. 38 СК РФ). Тогда сын мог бы получить квартиру целиком, но обязан выплатить супруге половину её стоимости за вычетом падающих на неё общих долгов (её половины остатка ипотеки и её половины займа отцу).

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Б. Значение не нотариальной расписки. Для договора займа между гражданами нотариальная форма не требуется — достаточна простая письменная (ст. 808 ГК РФ). Расписка и банковские переводы со счёта отца на счёт сына являются надёжным доказательством как факта передачи денег, так и их целевого назначения при разделе. Отсутствие нотариального удостоверения не делает расписку недействительной и не препятствует ни учёту долга при разделе, ни взысканию займа отцом.

Статья 808. Форма договора займа 1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
— ст. 808 ГК РФ, п. 7

В. Право отца как кредитора. Если срок возврата в расписке не указан, отец вправе потребовать возврата, а сын обязан вернуть в течение 30 дней с момента требования (ст. 810 ГК РФ). При просрочке начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ; при отсутствии в расписке условия о процентах за пользование займом займодавец (отец) вправе их получить по ключевой ставке (ст. 809 ГК РФ). После раздела, если заём признан общим долгом, отец может требовать долю с каждого из супругов.

Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа 1. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. 2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично.
— п. 1, 2 ст. 810 ГК РФ

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Г. Три года на раздел. Требование о разделе общего имущества после расторжения брака ограничено трёхлетним сроком исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ), исчисляемым со дня, когда супруг узнал о нарушении права (п. 19 Пленума ВС № 15), а не с даты развода.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Вывод по вопросу 4: Расписка действительна и без нотариуса, банковские переводы дополняют доказательства. Сыну для удержания квартиры надо претендовать на её оставление за собой по п. 3 ст. 38 СК РФ с присуждением супруге компенсации, уменьшенной на её долю общих долгов (займ отцу + ипотека). Отец сохраняет право взыскать заём с процен-тами; после признания займа общим долгом — с обоих супругов. Раздел реально возможен в течение 3 лет после того, как нарушено право супруги, знавшей о квартире.

Квалификация передачи денег отцом: заём или дарение — решающее разграничение

Судьба квартиры напрямую зависит от того, как суд квалифицирует передачу денег. По условию оформлена расписка, фиксирующая обязательство возврата, — это договор займа (реальный договор, заключённый с момента передачи денег), по которому заёмщик обязан вернуть ту же сумму.

Статья 807. Договор займа 1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
— п. 1 ст. 807 ГК РФ

Заём является возмездным обязательством: у сына возникает встречное обязательство возврата той же суммы (а при неуказании в договоре — и право займодавца на проценты по ключевой ставке, ст. 809 ГК РФ). Поэтому он принципиально отличается от дарения, где передача строго безвозмездна:

Статья 572. Договор дарения 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Ключевой вывод нормы ст. 572 ГК РФ: при наличии встречного обязательства договор не признаётся дарением. Расписка с обязанностью возврата и есть такое встречное обязательство, поэтому передачу денег от отца следует квалифицировать как заём, а не дарение. Именно поэтому:

1. Деньги отца не стали личным имуществом сына (ст. 36 СК РФ применяется лишь к безвозмездно полученному — "в дар"; заём туда не входит);
2. Квартира остаётся общей (ст. 34 СК РФ), а заём перед отцом — общим долгом супругов, поскольку использован на приобретение общего жилья (п. 2 ст. 45 СК РФ, п. 3 ст. 39 СК РФ).

Если же суд установит, что встречное обязательство фактически не планировалось исполнять (деньги дарились), расписка будет переквалифицирована в прикрытое дарение через п. 2 ст. 170 ГК РФ (см. блок 3), и тогда соответствующая часть квартиры станет личным имуществом сына — но в пропорциональной части, а не вся квартира.

Вывод по квалификации: при наличии расписки с обязательством возврата деньги отцу квалифицируются как заём (ст. 807, 808 ГК РФ), а не дарение (ст. 572 ГК РФ); нотариальное удостоверение не требуется. Соответственно, квартира — общее имущество, а долг отцу — общий долг супругов, при том что сам отец сохраняет право взыскания (ст. 810, 395 ГК РФ).