Действительно ли соглашение об изменении суммы платежей по нотариальному договору займа с ипотекой без его нотариального удостоверения?

Форма соглашения об изменении нотариально удостоверенного договора

Ключевая норма — п. 1 ст. 452 ГК РФ: соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Поскольку основной договор займа с ипотекой был удостоверен нотариально, изменение его условия (размер ежемесячного платежа, общая сумма возврата) должно быть совершено в той же — нотариальной — форме. Простая письменная форма отдельного соглашения здесь недостаточна, если только ни закон, ни сам договор не предусматривают изъятия. Оговорка «если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное» означает: сторонам нужно проверить текст своего договора — нет ли в нём условия, допускающего изменение ключевых параметров в иной форме (например, односторонним уведомлением или допсоглашением в простой письменной форме). Если такого условия нет, действует общее правило — нотариальная форма.

Обязательность нотариального удостоверения и последствие его несоблюдения

Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки обязательно как в случаях, указанных в законе, так и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Это важно для вашей ситуации: не имеет значения, было ли нотариальное удостоверение договора займа с ипотекой обязательным по закону или стороны установили его добровольно по соглашению. В обоих случаях нотариальная форма стала обязательной для данного договора, и, значит, распространяется и на изменение его условий по правилу п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Последствие прямо установлено п. 3 ст. 163 ГК РФ.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Это подтверждает и судебная практика.

форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в ст. 158–163 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 48 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020 № 4/2020

Вывод по этому вопросу: отдельное соглашение, которым изменён размер ежемесячного платежа или общая сумма возврата по нотариально удостоверенному договору займа с ипотекой, но которое не удостоверено нотариусом, не имеет силы как часть нотариального договора — оно ничтожно в этой части. Первоначальные условия договора (прежний размер платежа и суммы возврата) сохраняют силу. Однако «ничего не значит» — не совсем точная формулировка: такое соглашение не порождает правовых последствий само по себе, но в отдельных случаях (при исполнении его сторонами) может быть признано действительным по решению суда на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ (разбор — в следующем блоке).

Возможность признания сделки действительной при уклонении стороны от нотариального удостоверения

Даже ничтожное из-за отсутствия нотариальной формы соглашение может быть «спасено», если одна сторона его исполнила, а другая уклоняется от нотариального удостоверения — п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
— п. 1 ст. 165 ГК РФ

Это означает: если, например, заёмщик начал платить по новому (изменённому) графику, а займодавец уклоняется от нотариального оформления, заёмщик вправе обратиться в суд с требованием признать это соглашение действительным. Тогда последующее нотариальное удостоверение уже не потребуется. Обратите внимание: признание сделки действительной возможно только по требованию исполнившей стороны и только через суд — автоматически, без исполнения и без суда, соглашение силы не приобретает.

Со стороны, необоснованно уклоняющейся от нотариального удостоверения, взыскиваются убытки — п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
— п. 3 ст. 165 ГК РФ

Срок для таких требований короткий — один год, п. 4 ст. 165 ГК РФ.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 4 ст. 165 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: если соглашение об изменении условий уже фактически исполнялось (начали платить по новому размеру), у вас есть право в течение года обратиться в суд с иском о признании соглашения действительным и о взыскании убытков с уклоняющейся стороны. Если исполнения не было — «спасать» нечего, стороны просто должны пойти к нотариусу заново.

Судьба остального договора и денежные (гражданско-правовые) последствия

Важно, что «ничтожность» касается только изменяющего соглашения, а не всего договора. Изменяющее соглашение — самостоятельная сделка, и его ничтожность не «заражает» основной нотариальный договор займа и ипотеки: сам договор продолжает действовать в первоначальной редакции.

При этом если стороны исполняли именно ничтожное соглашение (например, заёмщик уплачивал завышенные/заниженные суммы), возникает пласт гражданско-правовых последствий. Уплаченное сверх условий основного договора является неосновательным обогащением — п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

С той лишь разницей, что судьба основного обязательства сохраняется: если платёж был в пределах основного договора, он засчитывается в счёт долга, а «излишек» подлежит возврату как неосновательное обогащение.

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ — п. 2 ст. 1107 ГК РФ.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Поскольку в вашей ситуации речь идёт о денежных суммах займа, любое исполнение по ничтожному соглашению (переплата или недоплата) имеет денежный «хвост»: возврат неосновательно полученного и проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности.

Ипотека и права третьих лиц

Изменение размера обеспеченного ипотекой обязательства затрагивает и запись об ипотеке. По п. 7 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента её государственной регистрации.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
— п. 7 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Практический смысл для вас: если изменение обеспеченного обязательства (суммы) увеличивает ответственность залогодателя и не проведено через нотариально удостоверенное соглашение и, при необходимости, регистрационные процедуры, оно не создаёт обременения сверх первоначально зарегистрированного. Для третьих лиц (в том числе приобретателей, новых залогодержателей) действительны только те параметры ипотеки, которые отражены в зарегистрированной записи и в нотариальном договоре. Это дополнительный аргумент в пользу того, что незаверенное соглашение об изменении суммы по ипотечному договору не работает.

Вывод по вопросу: основной нотариальный договор займа и ипотеки остаётся в силе в первоначальной редакции; незаверенное соглашение об изменении суммы юридически ничтожно, и вы должны исполнять договор по прежним условиям. Если по «новым» условиям деньги уже уплачены, излишек возвращается как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ. Чтобы изменение реально заработало, сторонам необходимо либо удостоверить соглашение у нотариуса, либо (если соглашение уже исполнено и контрагент уклоняется) обратиться в суд с иском на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ в течение года.

Итог по всей ситуации. Соглашение об изменении только пункта о сумме по нотариальному договору займа с ипотекой, подписанное сторонами в простой письменной форме, не имеет силы как неотъемлемая часть нотариального договора — в силу п. 1 ст. 452 и п. 3 ст. 163 ГК РФ оно ничтожно. Оно «заработает» лишь в двух случаях: (1) если его удостоверит нотариус; (2) если одна сторона его исполнит, а другая уклоняется от удостоверения, — тогда суд по иску исполнившей стороны вправе признать его действительным (п. 1 ст. 165 ГК РФ, срок — 1 год). До этого действуют первоначальные условия договора, а расчёты по ничтожному соглашению регулируются нормами о неосновательном обогащении.

Ветвление в зависимости от статуса сторон и основания нотариальной формы

Решающие факты, от которых зависит детализация ответа, но не его существо:

1. Основание нотариальной формы. Если нотариальное удостоверение договора займа с ипотекой требуется по закону (например, договор об ипотеке по желанию сторон либо когда это прямо предписано законом), — изменение также подлежит нотариальному удостоверению в силу п. 1 ст. 452 и п. 2 ст. 163 ГК РФ. Если нотариальная форма была избрана исключительно по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), — она становится частью их договора, и изменение всё равно требует той же формы по п. 1 ст. 452 ГК РФ. Результат одинаков: без нотариуса соглашение ничтожно (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

2. Статус сторон (физлица или кредитор-организация). Если займодавец — профессиональный кредитор (банк, МФО), в его договоре нередко есть условие, допускающее изменение отдельных параметров в иной форме (оговорка «если из договора не вытекает иное» в п. 1 ст. 452 ГК РФ) — тогда нужно проверить текст договора: при наличии такого условия изменение возможно в форме, предусмотренной договором. Если стороны — обычные граждане без подобной оговорки, действует общее правило о нотариальной форме, и незаверенное соглашение ничтожно.

3. Увеличение или уменьшение обязательства. Если изменение уменьшает сумму обязательства заёмщика (сторона-должник в выигрыше), риск для третьих лиц ниже; если увеличивает (за счёт залогодателя или третьих лиц), последствия по записи об ипотеке и правам третьих лиц (п. 7 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке») требуют особенно внимательного оформления — с нотариусом и, при необходимости, регистрацией изменений в ЕГРН.

Вывод по вопросу: при любом из этих вариантов базовый вывод сохраняется — незаверенное соглашение как часть нотариального договора не действует, договор исполняется в первоначальной редакции. Различие лишь в том, где искать возможное изъятие (текст договора — при профессиональном кредиторе) и насколько критичны регистрационные последствия (при увеличении суммы).