Может ли ООО оставить себе заложенный жилой дом, если заемщик не вернул беспроцентный целевой заем, а договор залога зарегистрирован

Действительность договора займа и договора ипотеки без нотариального удостоверения

Договор целевого беспроцентного займа между ООО и гражданином не относится к сделкам, для которых закон устанавливает обязательную нотариальную форму: нотариальная форма обязательна для договоров залога лишь в случаях, прямо указанных законом (например, обеспечение обязательства из договора, который сам требует нотариального удостоверения). Здесь ни договор займа, ни основной договор нотариального удостоверения не требуют, поэтому заём и ипотека в простой письменной форме действительны.

1. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
   — п. 3 ст. 339 ГК РФ

Применительно к ипотеке как виду залога установлено дополнительное требование — письменная форма в виде одного документа и государственная регистрация договора; несоблюдение правил о регистрации влечёт ничтожность.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ , от 26.03.2022 № 71-ФЗ, от 07.10.2022 № 377-ФЗ , от 20.10.2022 № 406-ФЗ, от 31.07.2025 № 277-ФЗ) Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. 2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации
   — п. 1 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

В рассматриваемой ситуации договор об ипотеке зарегистрирован в Росреестре, на дом внесена запись об обременении, поэтому ипотека возникла, а права залогодержателя — ООО — существуют в полном объёме.

1. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
   — п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Вывод: отсутствие нотариального удостоверения договора займа и договора ипотеки не влечёт их недействительности — простая письменная форма достаточна, а поскольку ипотека зарегистрирована в ЕГРН и запись об обременении стоит, залог ООО является возникшим и действительным. Исполнить обязательство заёмщик обязан в силу п. 1 ст. 810 ГК РФ.

Способ удовлетворения требования залогодержателя: продажа с торгов, а не передача дома в собственность по суду

По общему правилу залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества, а не само имущество в натуре; передача предмета залога залогодержателю допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
   — п. 1 ст. 334 ГК РФ

При обращении взыскания в судебном порядке реализация заложенного имущества осуществляется путём продажи с публичных торгов:

1. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350 1 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 350 ГК РФ

Специальная норма Закона об ипотеке воспроизводит то же правило для недвижимости:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
   — п. 1 ст. 56 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Верховный Суд прямо указывает, что при судебном порядке взыскания реализация недвижимости идёт через публичные торги:

Реализация заложенной вещи, обращение взыскания на которую произведено в судебном порядке, осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном статьей 3502 ГК РФ для движимых вещей, статьей 4491 ГК РФ, статьей 56 Закона об ипотеке – для недвижимого имущества
— п. 76 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Вывод: ООО не вправе получить жилой дом в собственность напрямую по решению суда об обращении взыскания. Суд выносит решение только об обращении взыскания на предмет ипотеки и его реализации путём продажи с публичных торгов (ст. 51, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке; п. 1 ст. 350 ГК РФ). Переход дома в собственность залогодержателя возможен лишь в прямо предусмотренных законом случаях — о чём ниже.

Условия обращения взыскания: порог «незначительности» и последствия отказа

Обращение взыскания возможно при неисполнении обязательства, но не допускается, если нарушение незначительно, а сумма долга явно несоразмерна стоимости залога. По ипотеке установлен специальный порог: отказ обязателен, если долг менее 5% стоимости предмета ипотеки И просрочка менее трёх месяцев (пока не доказано иное).

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
   — п. 1 и 2 ст. 348 ГК РФ

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
   — п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Существенно, что отказ по этому основанию не прекращает ипотеку и не мешает повторному иску:

1. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество
   — п. 2 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Обращение взыскания на единственное жильё допустимо, когда оно — предмет ипотеки (исполнительский иммунитет на такой дом не распространяется):

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Вывод: просрочку следует подтверждать направленным заёмщику требованием о возврате (если срок определён договором — достаточно его истечения). Если на момент решения суда одновременно долг < 5% стоимости дома И просрочка < 3 месяцев, суд обязан отказать в обращении взыскания; но такой отказ не прекращает ипотеку, и при устранении условий ООО может обратиться повторно. Тот факт, что дом является единственным жильём заёмщика, не блокирует обращение взыскания, поскольку дом — предмет ипотеки.

Способы, которыми ООО всё же может получить дом в собственность (оставление за собой)

Переход предмета ипотеки в собственность ООО возможен, но не по прямому решению суда, а через установленные законом механизмы:

1. Соглашение сторон после несостоявшихся первых торгов (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке): приобретение по начальной продажной цене с зачётом требований.

1. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
   — п. 2 ст. 58 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

1. Оставление предмета ипотеки за собой после несостоявшихся повторных торгов (п. 4–5 ст. 58 Закона об ипотеке) — право, не требующее согласия залогодателя:

1. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62 1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации . 5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
   — п. 4 и 5 ст. 58 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

1. Внесудебное оставление за собой по соглашению, но только если залогодатель — предприниматель и обязательство связано с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ; абз. 2 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке), а также при условии наличия в договоре условия о внесудебном порядке. Здесь заёмщиком является гражданин, поэтому этот механизм к нему неприменим:

1. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства. В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.
   — п. 2 ст. 350.1 ГК РФ

Важное ограничение: если дом — единственное жилое помещение гражданина-должника, внесудебное обращение взыскания не допускается (кроме случая соглашения, заключённого уже после возникновения оснований для взыскания), — то есть в такой ситуации остаётся только судебный порядок и последующее оставление за собой на торгах:

1. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если: 1) предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
   — подп. 1 п. 5 ст. 55 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Если ООО не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в месячный срок после признания повторных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п. 92 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23).

Вывод: получить дом в собственность ООО может только через процедуру торгов: либо по соглашению с заёмщиком после первых несостоявшихся торгов (п. 2 ст. 58), либо путём одностороннего оставления дома за собой после несостоявшихся повторных торгов (п. 4–5 ст. 58 Закона об ипотеке). Прямого присуждения дома ООО по иску закон не предусматривает; внесудебное оставление за собой для гражданина-залогодателя также исключено.

Денежные требования ООО: проценты по ст. 395 ГК РФ и объём обеспечения

Заём беспроцентный, поэтому проценты за пользование займом не начисляются. Но за просрочку возврата (неправомерное удержание денежных средств) заёмщик обязан уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ за период со дня, следующего за датой возврата, по день фактического исполнения:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Залог (ипотека) обеспечивает не только основную сумму долга, но и проценты, неустойку, убытки и расходы по обращению взыскания и реализации (ст. 337 ГК РФ), в том числе и проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами (подп. 2 п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке).

При вынесении решения суд обязан определить суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, в том числе проценты с указанием периода начисления:

1. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
   — подп. 1 п. 2 ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Также целевой заём на приобретение жилья даёт ООО право требовать при обращении взыскания прекращения права пользования домом залогодателем и иными проживающими:

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) 2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
   — п. 1 и 2 ст. 78 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Вывод: в иске о взыскании долга и об обращении взыскания ООО вправе заявить: основную сумму 3 млн руб., проценты по ст. 395 ГК РФ за период просрочки (по ключевой ставке Банка России), судебные расходы и расходы на реализацию. Все эти требования (кроме «лишних» расходов, определяемых после реализации) подлежат удовлетворению из стоимости дома в объёме, указанном судом.

Процедура обращения взыскания: иск, подсудность, реализация

При отсутствии в договоре условия о внесудебном порядке взыскание обращается только по решению суда:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
   — п. 1 ст. 349 ГК РФ

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
— ст. 51 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Если дом — единственное жильё заёмщика, судебный порядок обязателен (внесудебное взыскание не допускается):

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину…
   — подп. 1 п. 3 ст. 349 ГК РФ

Иск об обращении взыскания на недвижимость предъявляется по месту нахождения имущества (исключительная подсудность — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), то есть по месту нахождения жилого дома. Реализация дома после вступившего в силу решения производится путём продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке), порядок которых определяется ст. 447–449.1 ГК РФ и Законом об исполнительном производстве. Суд в решении указывает начальную продажную цену (на основании соглашения сторон либо рыночной оценки — ст. 54 Закона об ипотеке).

Вывод: при отсутствии условия о внесудебном порядке (а для единственного жилья гражданина — оно императивно запрещено) ООО обязано обратиться в суд с иском о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенный дом — по месту нахождения дома. Удовлетворив иск, суд определит суммы, способ реализации (публичные торги) и начальную продажную цену; затем реализация идёт через службу судебных приставов.