Как оформить возврат долга долей в квартире: соглашение об отступном, договор купли-продажи или дарение, нужен ли нотариус и будет ли налог 13%

Какой договор оформить: отступное, купля-продажа или новация

Юридически корректная конструкция для «расчёта долей в счёт долга» — соглашение об отступном: вы передаёте долю, а обязательство по возврату ~700 000 руб. прекращается.

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 409 ГК РФ

Здесь напрямую подходит ваша ситуация: у вас есть денежный долг, подтверждённый распиской, и вместо денег вы передаёте иное имущество (долю в квартире). Отступным можно прекратить в том числе обязательство из займа, причём Верховный Суд прямо допускает это.

предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения. Предоставлением отступного могут быть прекращены не только договорные обязательства, но и, например, обязательства из неосновательного обогащения и обязательства по возврату полученного на основании недействительной сделки, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, публичных интересов или не противоречит существу первоначального обязательства (пункты 2 и 3 статьи 3071 ГК РФ). По смыслу статей 407 и 409 ГК РФ стороны вправе прекратить первоначальное обязательство предоставлением отступного как полностью, так и в части, в отношении основного и (или) дополнительных требований. При неясности условий соглашения и невозможности установить, была воля сторон направлена на прекращение обязательства полностью или в какой-либо части, толкование соглашения осуществляется в пользу того, что первоначальное обязательство прекращается полностью, а также прекращаются дополнительные требования по нему, включая обязанность уплатить неустойку.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6

Для правовой определённости советую именно отступное, а не куплю-продажу с зачётом, — так налоговая не увидит «продажу» доли за 700 тыс. и не переквалифицирует её в дарение остатка. Новация (ст. 414 ГК) здесь менее подходит: она заменяет обязательство на новое, а ваша цель — прекратить долг, а не сохранить его в изменённом виде. Купля-продажа доли допустима, если вы хотите оформить именно продажу за цену с последующим зачётом денежного требования, но при сопоставимых ценах отступное проще и точнее отражает волю сторон.

Важно зафиксировать в соглашении точную сумму прекращаемого обязательства и стоимость передаваемой доли — их равенство снижает риск переквалификации сделки в частично безвозмездную (притворную) и защищает от налоговых претензий.

Вывод: оформляйте соглашение об отступном (ст. 409 ГК), в котором укажите размер долга по расписке, стоимость передаваемой доли и что с передачей доли обязательство прекращается полностью.

Нужен ли нотариус и какие документы

Да, нотариальное удостоверение обязательно — вы отчуждаете долю в праве общей долевой собственности на недвижимость постороннему лицу (знакомому, не сособственнику).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ (нотариальное удостоверение сделок с долями)

Усиливает это правило общая норма ГК: несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Поэтому без нотариуса отступное с передачей доли не будет иметь силы.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Отступное по своей природе — возмездное отчуждение доли (имущество передаётся взамен прекращения денежного долга), поэтому к нему применяются правила о распоряжении долей с соблюдением преимущественного права (п. 2 ст. 246 ГК). Это значит, что второй сособственник — даже если он «не против» — должен быть уведомлён в установленном порядке либо дать нотариально оформленный отказ от преимущественного права покупки.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Если вы нарушите это правило и просто передадите долю знакомому без извещения сособственника, он (второй собственник) вправе в течение трёх месяцев потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Документы для сделки: паспорта сторон; расписка (договор займа); соглашение об отступном; правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, выписка из ЕГРН); при наличии брака — нотариальное согласие супруга; письменный отказ второго сособственника от преимущественного права (нотариальный) — либо извещение его с прошедшим месячным сроком. После нотариального удостоверения нотариус сам подаст документы в Росреестр на регистрацию перехода права (либо это делаете вы). Госпошлина за регистрацию перехода права на долю — 2000 руб. (для физлиц).

Вывод: нотариус обязателен; без его удостоверения сделка ничтожна. Необходимо также соблюсти преимущественное право второго сособственника, а при браке — получить согласие супруга (об этом отдельно ниже).

Согласие супруга

Если вы состоите в браке, вопрос о согласии супруга зависит от того, является ли доля общим имуществом.

Поскольку доля получена в приватизацию (безвозмездная сделка), она, как правило, является личным имуществом того, кто в ней участвовал в приватизации, даже если приватизация происходила в браке.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Однако если доля была приобретена возмездно за общие средства супругов либо режим изменён брачным договором, она может быть общей — и тогда отчуждение требует нотариального согласия супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Практический ориентир: если квартира приватизирована и вы стали собственником по договору приватизации (а не купили долю за деньги в браке), доля — ваше личное имущество, и согласие супруга формально не требуется. Но на практике нотариус почти всегда просит согласие супруга на сделку с недвижимостью, чтобы исключить последующий спор. Супруг, чьё согласие не получено, вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал о ней.

Вывод: если доля получена по приватизации — она ваша личная, но для безопасного прохождения сделки через нотариуса и Росреестр рекомендуется оформить нотариальное согласие супруга (или подтвердить нотариусу, что брака нет / доля личная).

Налоги: НДФЛ у вас (должника) при передаче доли

Вы опасаетесь «13% с доли», но правило о налоге при дарении здесь не применяется к вам: вы не дарите долю, а передаёте её в счёт погашения долга — это возмездная операция (реализация имущества).

Налоговые последствия для вас определяются как при продаже недвижимости. Доход от продажи освобождается от НДФЛ, если вы владели долей не менее минимального предельного срока.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку доля получена в приватизацию, минимальный срок владения составляет три года, а не пять.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

То есть: если с момента регистрации вашего права собственности на долю по приватизации прошло более трёх лет — при передаче доли в счёт долга НДФЛ у вас не возникнет вовсе, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Если прошло менее трёх лет — у вас возникает налогооблагаемый доход, и вы обязаны самостоятельно задекларировать и уплатить НДФЛ.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

В этом случае налоговая база определяется с учётом особенностей: если вы получите за долю сумму меньше кадастровой стоимости × 0,7, для налога доход посчитают от кадастровой стоимости с коэффициентом.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

При передаче в счёт долга «ценой» признаётся сумма погашаемого обязательства (700 тыс.). Если она ниже 70% кадастровой стоимости доли, налоговая пересчитает доход в большую сторону. Уменьшить доход можно имущественным вычетом либо подтверждёнными расходами на приобретение (но у приватизации расходов нет — можно применить вычет 1 млн руб. пропорционально доле или фиксированный).

Вывод: если с момента приватизации прошло больше трёх лет — НДФЛ не платите. Если меньше — доход облагается, нужно задекларировать его до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

Налоги: облагается ли доля у вашего знакомого (получателя)

Слух про «13% платит тот, кому подарили» относится к дарению и к вашей ситуации не применяется, если сделка оформлена как возмездное отступное, а не как дарение.

Норма об освобождении доходов от дарения действует только для близких родственников и членов семьи; «знакомый» таковым не является, поэтому если бы вы подарили долю знакомому, он действительно был бы обязан заплатить НДФЛ 13% с кадастровой стоимости доли.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

В целях настоящего пункта при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет). В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных в результате дарения ему объекта недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1 2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и об указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом. 7. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества предусмотрены статьей 217 1 настоящего Кодекса. 8.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ (кадастровая стоимость при дарении доли)

Но вы передаёте долю не в дар, а в счёт погашения денежного долга. В этом случае у знакомого вообще не возникает облагаемого налогом «дохода»: он не получает безвозмездного обогащения, а лишь возвращает своё — его требование к вам (700 тыс. руб.) прекращается взамен получения доли. Экономически это обмен равноценных активов (право требования на долю), а не доход.

Чтобы налоговая не переквалифицировала сделку в дарение остатка, принципиально важно:

1. зафиксировать в соглашении об отступном размер долга и стоимость доли как сопоставимые/равные;
2. указать, что передача доли производится взамен прекращения обязательства по расписке;
3. приложить саму расписку (договор займа) как подтверждение существования долга.

При соблюдении этой конструкции доход у знакомого не возникает, и платить «13% с доли» он не должен.

Вывод: при правильном оформлении как возмездного отступного (а не дарения) НДФЛ у получателя доли не возникает. Риск 13% реализуется только если сделку признают дарением — поэтому равенство «долг = стоимость доли» и явное указание на возмездность критически важны.

Риски оспаривания и защитная ветка

Два главных риска при такой схеме:

1. Переквалификация в дарение (притворность). Если стоимость доли существенно превысит 700 тыс. руб., а соглашение составлено небрежно, налоговая или кредиторы могут заявить, что часть доли передана безвозмездно (ст. 170 ГК о притворной сделке), либо что сделка прикрывает дарение. Защита — равенство стоимостей, чёткое указание на прекращение долга, приложение расписки, желательно рыночная/кадастровая оценка доли.

2. Оспаривание при банкротстве. Если вы в ближайшие три года окажетесь в банкротстве (как физлицо), отступное — как сделка, направленная на прекращение обязательства перед одним кредитором, — может быть оспорено по правилам о подозрительных сделках и сделках с предпочтением. Передача единственного актива (доли в жилье) в счёт долга одному кредитору при наличии других долгов — классический повод для оспаривания в деле о несостоятельности.

3. Перевод прав сособственника. Уже рассмотрен выше: без извещения второго собственника он вправе в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав покупателя доли.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если у вас есть другие кредиторы либо признаки неплатёжеспособности — схема с отступным рискованна: лучше рассмотреть расчёт деньгами (продать долю третьему лицу/сособственнику с соблюдением ст. 250 ГК и передать вырученные деньги знакомому) либо согласовать с кредитором иной порядок погашения.

Вывод: при отсутствии банкротства и других кредиторов, при равенстве «долг = стоимость доли» и соблюдении ст. 250 ГК риски минимальны. При наличии же иных долгов или признаков неплатёжеспособности передача доли в счёт долга одному кредитору чревата оспариванием — в этом случае безопаснее продажа доли за деньги с последующим расчётом с кредитором.

Проценты за просрочку по долгу из расписки

Поскольку отдать деньги вы сейчас не можете (наступила просрочка возврата займа по расписке), на сумму долга могут начисляться проценты — это денежно-правовое последствие, которое влияет на итоговую сумму обязательства, прекращаемого отступным.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практический смысл для вашей сделки: до момента заключения соглашения об отступном долг продолжает «висеть», и на него могут начисляться проценты по ключевой ставке Банка России (если иной размер не оговорён в займе). Эти проценты — часть общего обязательства перед знакомым.

Поэтому в соглашении об отступном нужно явно определить, что именно прекращается: только основная сумма ~700 тыс. руб. или ещё и проценты/неустойка за просрочку. Если вы хотите, чтобы передача доли полностью закрыла долг (включая возможные проценты), это надо прямо прописать — иначе после передачи доли кредитор сможет требовать довзыскания процентов за период до отступного.

Стороны вправе согласовать, что проценты не начисляются или прощаются в связи с предоставлением отступного.

Вывод: в соглашении об отступном прямо зафиксируйте состав прекращаемого обязательства — основная сумма долга и (при намерении) начисленные проценты по ст. 395 ГК, — чтобы после передачи доли у знакомого не осталось требований о доплате.

Порядок исполнения и момент прекращения обязательства

Отступное — это предоставление имущества взамен исполнения обязательства. Переход права на долю в недвижимости требует государственной регистрации, поэтому сам момент прекращения обязательства привязан к передаче имущества и регистрации перехода права.

По общему правилу обязательство считается прекращённым с момента предоставления отступного — то есть с передачей вами доли и регистрацией перехода права собственности на неё к знакомому.

Последовательность действий:

1. Знакомый (кредитор) и вы заключаете у нотариуса соглашение об отступном в отношении доли (нотариальная форма обязательна — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
2. К соглашению прикладываются: расписка/договор займа, правоустанавливающие документы на долю, выписка из ЕГРН, при браке — согласие супруга, отказ/извещение второго сособственника.
3. Нотариус удостоверяет сделку и (по вашему заявлению) сам направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права на долю.
4. После государственной регистрации права собственности знакомого на долю обязательство по долгу считается прекращённым в согласованном объёме.

Важно определить в соглашении, что происходит, если регистрацию приостановят или откажут (например, долг «воскресает»). Если стороны хотят, чтобы обязательство прекратилось только после фактического перехода права по данным ЕГРН, — это надо прямо зафиксировать; иначе возможен спор о моменте прекращения.

Вывод: механизм — нотариальное соглашение об отступном → нотариус отправляет документы в Росреестр → регистрация перехода права на долю → с этого момента долг прекращается в оговорённом объёме. В соглашении зафиксируйте последствие отказа в регистрации и состав прекращаемого обязательства.