Статус двери подъезда, замка и домофона — это общее имущество МКД, доступ к которому принадлежит каждому собственнику
Входная дверь подъезда с запирающим устройством, лестничные площадки и коридоры, а также домофонное оборудование (электрическое оборудование, обслуживающее более одного помещения) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Это прямо следует из ст. 36 ЖК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— п. 2 ст. 36 ЖК РФ
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 ЖК РФ
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения
— пп. 1, 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ (фрагмент)
Значение для вашей ситуации: поскольку дверь подъезда и её замок — общее имущество, вы как собственник квартиры в силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ вправе пользоваться этим имуществом, то есть свободно входить в подъезд и свою квартиру. Ограничение доступа путём выдачи единственного ключа на весь подъезд нарушает ваше право пользования общим имуществом. Застройщик и управляющая организация не вправе единолично распоряжаться общим имуществом и определять условия доступа к нему в ущерб собственникам.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем)
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ
Разбор: надлежащее содержание общего имущества (а подъездная дверь, замки, домофон — это инженерное/электрическое оборудование и помещения общего пользования) входит в обязанность по управлению домом. Исправный замок у каждого собственника — неотъемлемая часть «безопасных условий проживания» и доступности пользования помещениями общего пользования (п. 10 Правил № 491).
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения
— п. 10 Правил № 491 (пп. «в»)
Вывод по вопросу: подъездная дверь, её замок и домофон — общее имущество МКД. У вас как собственника есть право свободного доступа в подъезд и квартиру, и ни застройщик, ни УК не вправе ставить этот доступ в зависимость от уплаты вами денег за копию ключа.
Требование платы за копию ключа при единственном экземпляре фактически блокирует доступ к переданной квартире — это неправомерно
Квартира уже передана вам по акту. Застройщик обязан был передать объект в соответствии с условиями договора и акта («со всеми инженерными системами»). Отключённый домофон и единственный ключ на подъезд противоречат этой обязанности, а после подписания акта застройщик не вправе ограничивать пользование переданным объектом.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— ст. 309 ГК РФ
Разбор: по ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует договору. Если в акте указано, что квартира передаётся «со всеми инженерными системами», а домофон отключён, — это несоответствие условиям передачи (недостаток). Требование заплатить за копию ключа, без которой вы физически не можете попасть в подъезд и свою квартиру, — это фактическое удержание доступа к уже переданному вам имуществу. Обязательство должно исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ), а застройщик не вправе извлекать преимущество из своего поведения, ограничивая доступ.
Собственник вправе требовать устранения нарушений права, не соединённых с лишением владения (негаторный иск — ст. 304 ГК РФ).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Разбор: данная норма даёт вам прямое средство защиты: вы можете в судебном порядке требовать обязать застройщика/УК обеспечить беспрепятственный доступ в подъезд (выдать ключ/домофонный чип каждому собственнику) и привести домофон в рабочее состояние. Сам по себе ввод защиты не требует платы.
Вывод по вопросу: после подписания акта приёма-передачи отказ выдать вам средство доступа в подъезд (ключ/чип) бесплатно при наличии лишь одного экземпляра ключа неправомерен — это фактически блокирует доступ к переданной квартире и нарушает ваше право пользования общим имуществом. Вы вправе требовать обеспечить доступ и исправный домофон, при отказе — через негаторный иск (ст. 304 ГК РФ).
Развилка: если дом уже передан управляющей организации — порядок доступа определяется договором управления, но исправность общего имущества и первый доступ — обязанность, а не платная услуга
Если дом уже находится в управлении управляющей организации, расходы на содержание общего имущества (включая двери, замки, домофон) финансируются за счёт платы за содержание жилого помещения, которую вносят собственники. Это означает, что первый комплект средств доступа к общему имуществу и поддержание домофона в исправном состоянии обеспечиваются в рамках этой платы, а не взимаются дополнительно с каждого собственника отдельно.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем)
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения
— п. 10 Правил № 491 (пп. «в»)
Разбор: управление домом должно обеспечивать безопасные условия проживания и доступность пользования помещениями общего пользования. Замок на двери подъезда и исправный домофон — часть содержания общего имущества. Если бы каждый собственник был обязан отдельно платить за доступ к собственному жилью через подъезд, это противоречило бы принципу платы за содержание общего имущества (ст. 39 ЖК РФ) и праву пользования общим имуществом (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Вместе с тем: при надлежащем управлении домом и наличии нескольких подъездов, добровольная плата за изготовление дополнительных ключей (сверх первого на каждую квартиру) или за дубликат/чип по тарифу УК, установленному договором управления, сама по себе может быть законной, поскольку изготовление дополнительной копии — отдельная услуга. Но она не может быть условием доступа в подъезд: отказ выдать первый ключ/чип каждому собственнику бесплатно был бы незаконным ограничением доступа к общему имуществу.
Вывод по вопросу: даже после перехода дома под управление УК первый комплект средств доступа к подъезду (ключ от двери, а при вводе в эксплуатацию — домофонный чип) должен быть обеспечен вам в рамках платы за содержание жилого помещения, а не дополнительно. Дополнительная плата правомерна лишь за повторные/дополнительные копии по тарифу, установленному договором управления, и не может быть условием доступа в подъезд.
Доступ к общему имуществу уже финансируется платой за содержание — отдельная плата за первый ключ необоснованна
Собственник несёт бремя содержания общего имущества соразмерно своей доле, и именно за счёт этих средств финансируется содержание дверей, замков и домофонного оборудования.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество
— п. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ
Разбор: из этого следует, что затраты на поддержание входной двери подъезда, замка и домофона в рабочем состоянии, а также обеспечение доступа собственников в подъезд — это расходы на содержание общего имущества, которые вы уже оплачиваете в составе платы за жилое помещение. Взимание с вас дополнительной платы за изготовление первого ключа (когда их на весь подъезд выдали только один экземпляр) означало бы двойное возложение одних и тех же расходов на собственника и одновременно — плату за доступ к объекту, который вы вправе пользоваться в силу закона.
Эта позиция согласуется и с обязанностью застройщика надлежаще исполнить обязательство по передаче (ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, ст. 309 ГК РФ): после подписания акта с формулировкой о передаче «со всеми инженерными системами» застройщик должен обеспечить вам фактическую возможность входить в подъезд, а не требовать за это отдельную плату.
Вывод по вопросу: требование заплатить за копию ключа при том, что на весь подъезд выдан единственный экземпляр и без него вы не можете попасть в собственную квартиру, неправомерно. Первый комплект средств доступа к общему имуществу должен быть обеспечен вам бесплатно в рамках платы за содержание; дополнительная плата возможна лишь за повторные копии по тарифу, установленному договором управления, и не может быть условием доступа в подъезд.
Сроки защиты: гарантийный срок и разумный срок устранения недостатков
Отключённый домофон — это недостаток инженерного оборудования, а выдача единственного ключа на подъезд — недостаток, препятствующий использованию объекта. Требования об их устранении подчинены гарантийному сроку по Закону № 214-ФЗ.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
— ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ
Разбор: гарантийный срок на объект (включая входящее в его состав оборудование, обслуживающее более одного помещения — а домофон и запирающие устройства подъезда к нему относятся, они обслуживают более одного помещения) не может быть менее трёх лет и исчисляется со дня передачи объекта. Это значит, что в течение трёх лет после подписания вами акта вы вправе предъявлять застройщику требования, связанные с недостатками, в том числе о приведении домофона в рабочее состояние и обеспечении доступа.
участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ (п. 1)
Разбор: по ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ вы вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Применительно к вашей ситуации это означает: направить застройщику письменное требование включить домофон и выдать каждому собственнику средства доступа в подъезд безвозмездно; при отказе или бездействии — иск в суд (негаторный, ст. 304 ГК РФ, либо иск по гарантии качества по Закону № 214-ФЗ). Условия договора, освобождающие застройщика от такой ответственности, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Вывод по вопросу: требования о включении домофона и беспрепятственном доступе можно предъявлять застройщику в течение гарантийного срока (не менее трёх лет с даты передачи), а устранение недостатков застройщик обязан произвести безвозмездно в разумный срок после вашего письменного требования.
