Право покупателя на квартиру при незавершённой регистрации (смерть продавца)
По договору продажи недвижимости переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации, и только с её момента возникает право собственности.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— ст. 551 ГК РФ, п. 2
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ
Тот факт, что регистрация не была завершена из-за смерти продавца, НЕ делает сам договор недействительным и НЕ лишает покупателя статуса законного владельца переданной ему квартиры:
договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего
— п. 60 Пленума ВС № 10/22 от 29.04.2010
Для клиента это означает: договор купли-продажи в простой письменной форме, полностью исполненный (деньги выплачены, есть расписка, владение передано), действителен, хотя переход права не зарегистрирован. Покупатель, получивший квартиру во владение и живущий в ней 18 лет, является её законным владельцем уже сейчас — до внесения записи в ЕГРН.
Механизм «доузаконивания» права — не признание права собственности «задним числом», а судебная регистрация перехода права. Такое требование покупатель вправе заявить к лицам, ставшим правопреемниками продавца. Пленум ВС прямо указывает на иск о регистрации перехода права к наследникам:
Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам. 10. Суд утверждает мировые соглашения по делам, возникающим из наследственных правоотношений, лишь в случаях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц и нормами гражданского законодательства допускается разрешение соответствующих вопросов по соглашению сторон.
— п. 9 Пленума ВС № 9 от 29.05.2012
Аналогичное правило для случая уклонения от регистрации (п. 3 ст. 551 ГК) закреплено в п. 61 Пленума № 10/22: покупатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Вывод по вопросу: у покупателя есть прямое правовое основание сохранить квартиру — иск о государственной регистрации перехода права собственности по исполненному договору. Договор действителен несмотря на отсутствие регистрации; покупатель как законный владелец (а после регистрации — собственник) сохраняет квартиру. Ответчиком выступает надлежащий правопреемник умершего продавца (наследник либо, при его отсутствии, орган, в чью собственность переходит выморочное имущество — см. блок 3).
Шансы наследника вступить в наследство спустя 18 лет
Сын продавца — наследник первой очереди, но наследство он должен ПРИНЯТЬ в установленный срок. Срок — шесть месяцев со дня открытия наследства (смерти продавца):
Статья 1154. Срок принятия наследства 1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— ст. 1154 ГК РФ, п. 3
Прошло 18 лет — срок многократно пропущен. Восстановление срока по ст. 1155 ГК возможно только при одновременном соблюдении строгих условий: наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства ИЛИ пропустил срок по иным уважительным причинам, И при этом обратился в суд в течение шести месяцев после того, как эти причины отпали:
Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ
В ситуации клиента уважительных причин нет, о смерти отца сын очевидно знал (либо должен был узнать в разумный срок), и за 18 лет он так и не обратился ни к нотариусу, ни в суд. Шестимесячный «хвостовой» срок также давно истёк. Поэтому суд, по общему правилу, НЕ восстановит срок и не признает сына принявшим наследство.
Отдельно важно, что сын, по обстоятельствам дела, не принял наследство и ФАКТИЧЕСКИ: он был выписан из квартиры, там не жил, во владение наследственным имуществом не вступал. Фактическое принятие (которое позволило бы считать его принявшим наследство даже без заявления нотариусу) требует совершения действий по владению, содержанию или сохранению имущества:
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ
Этих действий сын не совершал — он, напротив, самоустранился и 18 лет отсутствовал. Значит, и по линии фактического принятия (ст. 1152, 1153 ГК) наследство им не приобретено. Более того, по правилу ст. 1152 ГК наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия только при условии его принятия — а его здесь не было.
Вывод по вопросу: у внезапно появившегося наследника шансы минимальны. Он пропустил 6-месячный срок без уважительных причин, шестимесячный срок на обращение в суд за восстановлением также истёк, и фактически наследство он не принимал. Суд вправе отказать ему в восстановлении срока и в признании принявшим наследство.
Надлежащий ответчик: выморочное имущество
Если сын так и не будет признан принявшим наследство, а других наследников, принявших наследство, нет, имущество продавца признаётся выморочным:
В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства
— п. 1 ст. 1151 ГК РФ
Для выморочного имущества принятие наследства не требуется, и оно переходит в собственность публичного образования. Жилое помещение, в силу п. 2 ст. 1151 ГК, переходит в собственность городского/сельского поселения, муниципального округа (а в городах федерального значения — субъекта РФ). От имени публичного образования в суде по делам о наследовании выступает, согласно п. 5 Пленума ВС № 9 от 29.05.2012, орган, уполномоченный на принятие и управление выморочным имуществом (для федеральной собственности — Росимущество в лице территориальных органов; для муниципальной — соответствующий орган местного самоуправления).
Практическое значение для клиента: если суд установит, что наследник наследство не принял и в восстановлении срока ему отказано, надлежащим ответчиком по иску покупателя о регистрации перехода права собственности становится не сын, а публичное образование (муниципалитет/Росимущество как представитель собственника выморочного имущества). Иск о регистрации перехода права предъявляется именно к нему; при этом сам факт перехода квартиры в состав выморочного имущества не отменяет действительности ранее исполненного договора купли-продажи и обязательства по регистрации перехода права покупателю.
Вывод по вопросу: при непринятии наследства сыном (что в данных обстоятельствах наиболее вероятно) квартира является выморочным имуществом, и покупатель адресует иск о регистрации перехода права собственности соответствующему публичному образованию, а не сыну. Это не ухудшает позицию покупателя — напротив, устраняет основного процессуального оппонента.
Запасное основание (приобретательная давность) и исковая давность
Основной путь для клиента — иск о регистрации перехода права (ст. 551 ГК, блок 1), а не приобретательная давность. Приобретательная давность (ст. 234 ГК) применяется к владению «как своим собственным», то есть НЕ по договору:
В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.
— п. 15 (приобретательная давность) Пленума ВС № 10/22 от 29.04.2010
Покупатель владеет квартирой именно на основании исполненного договора купли-продажи (законный владелец по сделке), а не как давностный владелец. Поэтому ст. 234 ГК здесь неприменима как основное основание — она нужна только как крайний запасной вариант и при владении по договору судом, как правило, отклоняется. Упор в иске следует делать на ст. 551 ГК и п. 60, 61 Пленума ВС № 10/22.
Что касается исковой давности, то она не препятствует покупателю. Требование о регистрации перехода права к законному владельцу, фактически владеющему вещью, не является виндикационным и не подпадает под ситуацию «лишение владения»; покупатель свои права реализует именно как владелец. Дополнительным аргументом в пользу клиента служит ст. 10 ГК: заявление наследником требований спустя 18 лет при полном самоустранении и исполненном договоре может быть расценено судом как недобросовестное поведение, влекущее отказ в защите:
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично
— п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ
Вывод по вопросу: истцу следует строить иск на ст. 551 ГК (регистрация перехода права по исполненному договору), а не на приобретательной давности; исковая давность на это требование не распространяется, а попытка наследника «реанимировать» притязания спустя 18 лет без уважительных причин блокируется как пропуском срока принятия наследства (блок 2), так и правилом о недопустимости злоупотребления правом (ст. 10 ГК).
