Должны ли собственники нежилых помещений в МКД оплачивать услуги управдома, выбранного жильцами без их участия, и как составить заявление в УК об исключении этого платежа?

Является ли платёж «управдому» частью обязательной платы за содержание жилого помещения, которую обязан вносить собственник нежилого помещения

Состав платы за содержание жилого помещения для собственника помещения в МКД исчерпывающе определён Жилищным кодексом — это плата за услуги и работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы на ОДН; взнос на капремонт; коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги
— п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Для собственника нежилого помещения действует та же норма, поскольку законодательство не различает собственников жилых и нежилых помещений в части платы за содержание общего имущества. Оплата за содержание нежилого помещения начисляется по той же площади и тем же строкам, что и плата за жилое помещение. Обязанность собственника помещения участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле закреплена отдельно:

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника
— ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается не управляющей организацией по своему усмотрению, а определяется на общем собрании собственников (при управлении УК — с учётом предложений УК) и устанавливается на срок не менее года:

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Из этого следует: отдельная строка «платёж управдому» может законно присутствовать в платёжном документе собственника нежилого помещения только в том случае, если она является составной частью платы за содержание, установленной решением общего собрания собственников. Само по себе вознаграждение лицу (председателю совета МКД или иному "управдому") — это не самостоятельная коммунальная or содержание-услуга, а выплата, которую ОСС вправе установить в порядке ч. 8(1) ст. 161.1 ЖК РФ:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера
— ч. 8(1) ст. 161.1 ЖК РФ

Обязанность собственника — нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в содержании общего имущества, но не оплачивать личные услуги, выбранные для себя жильцами, если такие услуги не охвачены решением ОСС о размере платы за содержание:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Вывод по вопросу 1. Собственник нежилого помещения обязан платить по строке «управдом» только тогда, когда эта сумма включена в размер платы за содержание жилого помещения, утверждённый общим собранием собственников (с оформлением условий и порядка выплаты по ч. 8(1) ст. 161.1 ЖК РФ). Если эта строка добавлена в платёжный документ управляющей организацией произвольно, без решения ОСС о её включении в плату за содержание, — она не основана на законе, и собственник нежилого помещения вправе потребовать её исключения и перерасчёта. В заявлении в УК следует ссылаться именно на ст. 154 ч. 2, ст. 156 ч. 1 и 7, ст. 39, ст. 158 ч. 1 ЖК РФ.

Обязательность решения общего собрания о вознаграждении управдому для собственника нежилого помещения и порядок его оспаривания

Здесь — ключевая развилка. Если общее собрание собственников приняло решение о вознаграждении управдому (председателю совета МКД) и включило его в размер платы за содержание в надлежащем порядке, то такое решение в силу закона обязательно для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании, и для собственников нежилых помещений:

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

То есть сам по себе факт, что собрание прошло «без участия собственников нежилых помещений», не освобождает последних от обязанности платить — при условии, что решение принято в установленном порядке (кворум более 50%, собрание правомочно по ч. 3 ст. 45 ЖК) и вознаграждение оформлено как решение о размере платы за содержание со всеми условиями по ч. 8(1) ст. 161.1 ЖК РФ.

Вместе с тем собственник, не принимавший участия в собрании, вправе оспорить такое решение в суде, если оно принято с нарушением требований ЖК РФ и нарушает его права. Срок обжалования — шесть месяцев:

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Существенно и то, что вознаграждение председателю совета МКД — это не расход на содержание общего имущества, а оплата личной деятельности лица по представлению интересов собственников. Включить его в обязательную для всех плату за содержание можно только явным решением ОСС, содержащим условия и порядок выплаты (ч. 8(1) ст. 161.1 ЖК). Если управдом — не председатель совета МКД, избранный ОСС, а произвольно выбранное жильцами лицо (без решения ОСС о статусе и вознаграждении), — такой платёж не имеет законного основания и обязательным для собственника нежилого помещения не является.

Вывод по вопросу 2. Собственник нежилого помещения обязан вносить платёж управдому, только если он включён решением общего собрания собственников в размер платы за содержание с соблюдением требований ч. 8(1) ст. 161.1 и ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Если решение не принималось, либо управдом не избран как председатель совета МКД, либо собрание проведено без надлежащего оформления — платёж необязателен. Если решение ОСС принято с нарушением (в т.ч. без уведомления нежилых по ч. 4 ст. 45 ЖК) — оно может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК).

Гражданско-правовые последствия и процедура оформления заявления в УК

Если строка «управдом» включена в платёжный документ без законного основания (нет решения ОСС о включении в плату за содержание) и собственник нежилого помещения уже оплачивал её, эти платежи являются неосновательным обогащением на стороне УК (либо управдома) и подлежат возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательно удержанных денежных средств начисляются проценты по ключевой ставке Банка России — с того времени, когда получатель узнал (должен был узнать) о неосновательности удержания. Для УК этот момент наступает с даты письменного заявления собственника о неправомерности строки:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитываются по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Порядок оформления заявления. Поскольку УК устно согласилась убрать строку «при правильно составленном заявлении», собственник нежилого помещения подаёт в УК письменное заявление (на имя руководителя; в двух экземплярах с отметкой о принятии либо ценным письмом с описью вложения), в котором со ссылкой на ст. 154 ч. 2, ст. 156 ч. 1 и 7, ст. 39, ст. 158 ч. 1 ЖК РФ просит:

1. исключить строку «платёж управдому» из платёжного документа по нежилому помещению с ближайшего месяца;
2. произвести перерасчёт ранее выставленных сумм по этой строке;
3. возвратить (либо зачесть в счёт будущих платежей) излишне уплаченное;
4. представить копии протокола общего собрания и решения ОСС о вознаграждении управдому (для проверки законности начисления), если такое решение принималось.

Письменное обращение в организацию подлежит рассмотрению: по общему правилу, установленному ФЗ № 59-ФЗ, ответ на обращение даётся в 30-дневный срок со дня его регистрации. Поскольку строка относится к плате за содержание (а не к коммунальным услугам), специального сокращённого срока для её перерасчёта жилищное законодательство не устанавливает — применяется разумный срок, а при отказе или оставлении заявления без ответа собственник вправе перейти к следующим мерам.

При отказе УК или молчании собственник направляет жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ Томской области, осуществляющую региональный жилищный надзор по ст. 20 ЖК РФ) о неправомерном начислении, а также вправе обратиться в районный суд с иском о перерасчёте, возврате неосновательного обогащения и взыскании процентов по ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ. Обязательного досудебного (претензионного) порядка ЖК РФ для такого спора не устанавливает, однако письменное заявление целесообразно — оно фиксирует позицию и определяет момент начала начисления процентов по ст. 1107 ГК.

Вывод по вопросу 3. Письменное заявление в УК с указанными требованиями и ссылками на нормы ЖК РФ — корректное юридическое оформление: УК не вправе удерживать строку, не установленную решением ОСС как часть платы за содержание. Излишне уплаченные суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ; при отказе — обращение в ГЖИ Томской области и в районный суд.