Как продать квартиру бабушки с деменцией, если нотариусы отказывают в доверенности: что делать, когда квартира в другом регионе, а нужны деньги на пансионат

Правомерен ли отказ нотариусов удостоверить доверенность

Отказ трёх нотариусов — не произвол и не «отсутствие желания идти навстречу», а прямое следование закону. Доверенность от имени лица, не способного понимать значение своих действий, выдана быть не может, а нотариус обязан отказать в её удостоверении.

Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.
— п. 2 ст. 185 ГК РФ

Здесь заложен ключевой принцип: доверенность от имени лица, которое вследствие психического расстройства не понимает значения своих действий, выдаётся только его законным представителем, а не им самим. Пока бабушка не признана недееспособной и у вас нет статуса её опекуна, законного представителя как такового не существует.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус, видя медицинское заключение о деменции, обязан отказать в удостоверении доверенности, поскольку совершение такого действия противоречит закону, а обратившееся лицо не способно осознавать значение своего волеизъявления. Даже гипотетически удостоверенная доверенность была бы пороком воли: сделка по выдаче доверенности, совершённая лицом, не способным понимать значение своих действий, оспорима.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Это означает: доверенность, оформленная несмотря на деменцию, могла бы быть в любой момент признана судом недействительной, а все последующие сделки по ней (в том числе продажа квартиры) — рухнуть. Нотариусы, отказывая, защищают и вас: продажа по «пороковой» доверенности создала бы риск признания сделки недействительной и возврата квартиры покупателем с исковыми последствиями.

Вывод: отказ нотариусов правомерен и обжалованию не подлежит по существу — оформление доверенности от лица с прогрессирующей деменцией законом не допускается. Искомый путь лежит не через доверенность, а через установление опеки (блоки ниже).

Законный путь: признание бабушки недееспособной через суд

Продать квартиру бабушки, страдающей деменцией, законно можно только одним путём: признать её недееспособной, получить статус её опекуна и продать квартиру опекуном с предварительного разрешения органа опеки. Это не «замкнутый круг», а последовательная процедура, предусмотренная законом.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Основанием служит именно психическое расстройство, при котором человек не может понимать значение своих действий или руководить ими. Медицинское заключение о деменции — отправная точка, но решающее значение имеет только решение суда.

Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами.
— ч. 2 ст. 281 ГПК РФ

Для вас решающий момент — перечень заявителей. Внук входит в число «близких родственников», а точнее — является членом семьи бабушки и (если она проживает с вами) её близким лицом. Обратите внимание: закон прямо допускает подачу заявления независимо от совместного проживания, а членами семьи выступают в том числе иные лица, совместно проживающие и ведущие общее хозяйство. Суд по месту жительства бабушки возбуждает дело и по заявлению близких родственников.

Судья в порядке подготовки к судебному разбирательству дела о признании гражданина недееспособным при наличии достаточных данных о психическом расстройстве гражданина назначает для определения его психического состояния судебно-психиатрическую экспертизу. При явном уклонении гражданина, в отношении которого возбуждено дело, от прохождения экспертизы суд в судебном заседании с участием прокурора и психиатра может вынести определение о принудительном направлении гражданина на судебно-психиатрическую экспертизу.
— ст. 283 ГПК РФ

Имеющееся у вас медицинское заключение о деменции прикладывается к заявлению как доказательство, однако суд всё равно назначит судебно-психиатрическую экспертизу — именно её заключение решит вопрос о недееспособности. Поэтому готовьтесь к тому, что бабушке предстоит очная (или амбулаторная) экспертиза, а её уклонение допускает принудительное направление с участием прокурора и психиатра.

Вывод: вам следует подать в районный суд по месту жительства бабушки (в Тверской области, если она зарегистрирована и фактически проживает там) заявление о признании её недееспособной вследствие психического расстройства, приложив медицинское заключение. Предмет иска — признание, заявление освобождено от издержек, срок рассмотрения включает время на экспертизу (обычно 1,5–3 месяца). Если бабушка зарегистрирована в квартире в Краснодарском крае — заявление подаётся в суд по этому адресу (ст. 281 ч. 4 ГПК РФ), что дополнительно усложняет и удлиняет процедуру.

Статус внука: кто вправе подавать заявление, и развилка недееспособность/ограниченная дееспособность

Ключевой вопрос для вас — достаточно ли вы близкое лицо, чтобы инициировать процедуру, и какой именно статус просить у суда. Закон даёт две ветки в зависимости от степени тяжести расстройства.

Гражданин, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство.
— п. 2 ст. 30 ГК РФ

Если деменция позволяет бабушке понимать значение действий лишь при посторонней помощи, суд может ограничить её в дееспособности (установить попечительство), а не признавать недееспособной. В этом случае она сама совершает сделки, но с письменного согласия попечителя. Однако для продажи недвижимости попечительство — неудобная и рискованная конструкция: подопечный остаётся стороной сделки, и любой порок его воли даёт основания для оспаривания.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Поэтому при прогрессирующей деменции, подтверждённой заключением, практически всегда целесообразно просить суд о признании недееспособной (полная недееспособность), а не об ограничении, — тогда все сделки от имени бабушки совершает опекун, и сделка по продаже будет максимально «чистой» с точки зрения оспаривания.

Важно также, что вы — единственный наследник, но это обстоятельство не даёт вам никаких прав распоряжаться имуществом бабушки при её жизни. Наследственная правоспособность наступает только после открытия наследства (смерти), а до этого вы — лишь будущий наследник без права на имущество. Поэтому единственный законный механизм доступа к распоряжению квартирой при жизни — опека.

Вывод: как внук (член семьи бабушки) вы вправе подать заявление о признании её недееспособной; статус «единственного наследника» прав на распоряжение не даёт. Просить следует именно о полной недееспособности, если деменция исключает осознанность действий, — это даёт опекуну право совершать сделки от имени бабушки и делает последующую продажу устойчивой к оспариванию.

Продажа квартиры опекуном: обязательное предварительное разрешение органа опеки

После вступления решения суда о недееспособности в силу опекуна назначает орган опеки и попечительства. Им, как правило, назначаетесь вы (с вашего согласия) — и только тогда вы получаете право совершать сделки от имени бабушки.

Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда указанным органам стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над гражданином. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства. Назначение опекуна или попечителя может быть оспорено в суде заинтересованными лицами.
— п. 1 ст. 35 ГК РФ

Опекун назначается по месту жительства подопечного (в вашем случае — Тверская область) в течение месяца. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств допускается назначение по месту жительства опекуна — то есть практический вопрос места назначения решается органом опеки.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это центральная материальная норма для продажи: отчуждение квартиры подопечного без предварительного разрешения органа опеки запрещено под страхом недействительности сделки.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1, 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Орган опеки обязан дать ответ (разрешение или мотивированный отказ) в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Разрешение вы даёте под конкретную сделку, с указанием цены и цели продажи. В вашем случае цель — оплата стационарного социального обслуживания (пансионата) — прямо соответствует интересам подопечного, что повышает шансы на положительное решение.

Важная деталь — деньги от продажи. Согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ средства, причитающиеся подопечному от распоряжения имуществом, опекун расходует исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки; суммы от продажи квартиры, как правило, зачисляются на отдельный номинальный счёт и расходуются на содержание бабушки с отчётом перед органом опеки. Вы не сможете свободно распорядиться выручкой на личные нужды — это прямое назначение «на пансионат» законом и поощряется.

Вывод: продажа квартиры возможна только опекуном с письменного предварительного разрешения органа опеки, запрашиваемого под конкретную сделку с указанием цены и целевого назначения средств (оплата пансионата). Деньги от продажи расходуются на содержание бабушки под контролем органа опеки с ежегодным отчётом.

Альтернатива продаже: государственное стационарное соцобслуживание без отчуждения квартиры

Прежде чем продавать квартиру, стоит рассмотреть вариант, при котором продажа вообще не нужна: помещение бабушки в стационарную организацию социального обслуживания за счёт её пенсии, с сохранением квартиры.

Размер ежемесячной платы за предоставление социальных услуг в стационарной форме социального обслуживания рассчитывается на основе тарифов на социальные услуги, но не может превышать семьдесят пять процентов среднедушевого дохода получателя социальных услуг
— ч. 4 ст. 32 ФЗ № 442-ФЗ

Это ключевой экономический факт: плата за стационарное социальное обслуживание (дом-интернат для престарелых/ПНИ) не может превышать 75% среднедушевого дохода получателя — то есть фактически засчитывается почти вся её пенсия, а не полная стоимость содержания. Квартира при этом остаётся в собственности бабушки.

{c17_alt}

Размер платы рассчитывается от среднедушевого дохода, а не от стоимости квартиры. Следовательно, продавать единственное жильё для оплаты пансионата, как правило, не требуется: стационарное обслуживание финансируется преимущественно из пенсии (и бюджета), а квартира остаётся неприкосновенной и перейдёт вам по наследству.

Это снимает весь «замкнутый круг»: вместо цепочки «недееспособность → опека → разрешение → продажа» достаточно оформить признание нуждающейся в соцобслуживании и индивидуальную программу, заключить договор со стационарным учреждением. Договор с поставщиком услуг от имени недееспособной заключает её законный представитель (опекун) — то есть процедура признания недееспособной всё равно желательна, но продажа квартиры становится необязательной.

Вывод: продажа квартиры для оплаты пансионата, как правило, не является необходимой — плата за стационарное соцобслуживание ограничена 75% дохода бабушки и покрывается её пенсией. Рекомендуется сначала пройти путь оформления стационарного обслуживания, сохранив квартиру. Продажа оправдана только если пенсии и 75%-го лимита объективно недостаточно для выбранного (например, частного) учреждения.

Налог и риски при продаже, последствия обхода процедуры

Если продажа всё же состоится (через опекуна), важны налоговые последствия и риски при попытке обойти процедуру.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2, 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения дохода от НДФЛ — пять лет (в общем случае), а для квартиры, полученной по наследству или в дар от близкого родственника, либо приватизированной, — три года. Поскольку бабушка продаёт свою квартиру, в которой живёт давно, минимальный срок с высокой вероятностью уже истёк, и доход от продажи будет освобождён от налога. Если срок не истёк — налог составит 13% с суммы, превышающей налоговый вычет (1 млн руб. либо фактические расходы на приобретение).

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— ст. 171 ГК РФ, п. 1

Главный риск обхода процедуры — недействительность сделки. Сделка, совершённая самой бабушкой, уже признанной недееспособной, ничтожна автоматически; сделка, совершённая ею до признания недееспособной, но в состоянии, когда она не понимала значение действий, — оспорима по ст. 177 ГК РФ. И в том, и в другом случае квартиру придётся вернуть, а покупатель вправе взыскать уплаченную цену. Любая попытка «быстрой продажи» без опеки оборачивается судебным оспариванием и возвратом имущества.

{c5b}

Единственное законное исключение: если сделка уже совершена к выгоде недееспособного, опекун может просить суд признать её действительной. Но «продать, чтобы оплатить пансионат» задним числом таким способом оформить рискованно — надёжнее пройти процедуру опеки заранее.

Вывод: при продаже через опекуна налог, как правило, не возникает (минимальный срок владения истёк). Любая сделка в обход признания недееспособной и опеки несёт риск признания её недействительной с возвратом квартиры продавцу и возвратом денег покупателю — поэтому «быстрый» путь юридически несостоятелен.