Продавец квартиры: предварительный договор истек, сделка переносится уже третий раз из-за покупателя. Можно ли повысить цену и расторгнуть договор?

Судьба предварительного договора и право повысить цену

Ваш предварительный договор содержал условие о заключении основного договора до 7 августа. Основной договор в этот срок заключён не был. Юридические последствия этого наступают ИМПЕРАТИВНО, независимо от того, что стороны устно договорились о переносах.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 6 ст. 429 ГК РФ

Это означает: к 8 августа обязательства из предварительного договора прекратились. Все устные договорённости о переносе срока (первый, второй, третий раз) правового значения не имеют — они не продлевают срок действия предварительного договора и не связывают вас обязательством продать квартиру по старой цене.

Ваша свобода в новой цене опирается на два правила. Первое — свобода договора:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Второе — цена недвижимости как существенное условие, которая определяется исключительно соглашением сторон в новом договоре:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Вывод: Да, вы имеете право повысить стоимость квартиры и требовать составления нового предварительного договора (либо сразу основного договора купли-продажи) на новых условиях. С 8 августа вы юридически свободны: прежняя цена вас больше не связывает, а принудить вас продать по старой цене покупатель не вправе. Единственное ограничение — если покупатель ДО 7 августа направил вам письменное предложение (оферту) заключить основной договор, либо письменное предложение зафиксировано иным образом; в этом случае начинал течь шестимесячный срок понуждения к заключению договора (см. следующий блок).

Риск понуждения к заключению договора и судьба задатка/аванса

Ключевой вопрос — не «запустил» ли покупатель до 7 августа механизм понуждения через суд. Это возможно, только если он направил письменное предложение заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 5 ст. 429 ГК РФ

Из этой нормы следует, что покупатель мог в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства (т.е. примерно до 7 февраля следующего года) обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор — но только в том случае, если он до 7 августа направил письменную оферту. Если письменного предложения не было (все переносы — устные, как в вашей ситуации), обязательство прекратилось, и понуждать вас покупатель не вправе. При этом важна дата обращения: даже при наличии оферты шестимесячный срок является пресекательным, и по его истечении право на понуждение утрачивается.

Что касается задатка или аванса, если он вносился:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 1-3 ст. 380 ГК РФ

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
— п. 1-2 ст. 381 ГК РФ

Если по предварительному договору покупатель передавал вам деньги, то при прекращении обязательства (п. 6 ст. 429 ГК РФ) правила зависят от того, как эта сумма оформлена. Если это был аванс — он подлежит возврату, так как основной договор не заключён. Если это был задаток, но соглашение о задатке не оформлено письменно (п. 2 ст. 380 ГК РФ), сумма также считается авансом и подлежит возврату. Если задаток оформлен письменно, нужно смотреть, кто ответственен за незаключение договора: при прекращении обязательства по п. 6 ст. 429 вина сторон отсутствует, и задаток возвращается покупателю.

Вывод: При отсутствии письменной оферты покупателя до 7 августа вы ничем не связаны и понудить вас к продаже по старой цене нельзя. Если покупатель вносил деньги (задаток/аванс), вы обязаны их вернуть — это не даёт покупателю права требовать заключения договора. Рекомендуется зафиксировать факт прекращения предварительного договора и возврат денежных средств письменно, чтобы не создавать оснований для спора.

Чистота сделки и способ расчёта, исключающий риски

Ваши опасения по поводу расчётов и «чистоты» покупателей обоснованны. Покупатели, использующие ипотеку, материнский капитал и находящиеся под налоговым арестом, — это повышенный риск. Главный способ защиты продавца — расчёт через счёт эскроу (при ипотеке это стандарт) или аккредитив.

По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом. 2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк. 3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором. 4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47 1 ), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860 8 - 860 10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ)
— п. 1 и 4 ст. 860.7, ст. 860.8 ГК РФ

Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается.
— п. 4 ст. 860.8 ГК РФ

Это принципиально важно для вашей ситуации: деньги, положенные покупателем на счёт эскроу, защищены от ареста и списания по долгам покупателя. Налоговая не сможет «снять» или арестовать эти деньги — они зарезервированы в банке и перечисляются вам при наступлении условий (внесение записи о переходе права собственности). Если у покупателей реальный налоговый арест счетов, расчёт через эскроу — единственный надёжный вариант, при котором вы гарантированно получите деньги.

По поводу «ареста от налоговой» важно понимать субъектный состав этой меры:

Статья 76. Приостановление операций по счетам в банках, по счетам цифрового рубля, а также переводов электронных денежных средств организаций и индивидуальных предпринимателей (Наименование в редакции федеральных законов от 27.06.2011 № 162-ФЗ, от 19.12.2023 № 610-ФЗ) 1. Приостановление операций по счетам в банке , по счету цифрового рубля и переводов электронных денежных средств применяется для обеспечения исполнения решения о взыскании задолженности , если иное не предусмотрено пунктами 3 и 3 2 настоящей статьи и подпунктом 2 пункта 10 статьи 101 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ, от 27.07.2010 № 229-ФЗ, от 27.06.2011 № 162-ФЗ, от 02.05.2015 № 113-ФЗ, от 03.07.2016 № 243-ФЗ, от 14.07.2022 № 263-ФЗ, от 19.12.2023 № 610-ФЗ) Приостановление операций по счету означает прекращение банком, а в отношении приостановления операций по счету цифрового рубля оператором платформы цифрового рубля всех расходных операций по данному счету, счету цифрового рубля, если иное не предусмотрено пунктом 2 настоящей статьи.
— заголовок и ч. 1 ст. 76 НК РФ

Приостановление операций по счетам по ст. 76 НК РФ применяется к организациям и индивидуальным предпринимателям. Если ваши покупатели — обычные физические лица, не зарегистрированные как ИП, то «налоговый арест» их банковских счетов в таком порядке невозможен — взыскание с физлица идёт через службу судебных приставов (по судебному акту). Поэтому рассказы о «налоговой, которая через неделю снимет арест» с обычного счёта физического лица — повод насторожиться: либо покупатели являются ИП/имеют бизнес-счета с долгами, либо объяснение недостоверно. Это не делает сделку автоматически недействительной, но указывает на реальные долги покупателей, что повышает риск их банкротства и оспаривания сделки.

По материнскому капиталу: средства маткапитала перечисляются безналично — либо вам на счёт, либо на счёт эскроу, бенефициаром по которому выступаете вы как продавец:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ вытекает важное следствие для сделки: покупатели обязаны оформить вашу квартиру в общую собственность себя, супруга и ВСЕХ детей с определением долей. Это не влияет на действительность вашей сделки (вам деньги перечисляются, а обременение долями ложится на покупателей после регистрации), но означает, что часть оплаты поступит с задержкой — средства маткапитала перечисляет Социальный фонд после регистрации перехода права. Это надо учитывать при расчётах.

Вывод: Сделка с такими покупателями сама по себе не является «недействительной» и не оспаривается автоматически — риск заключается в их неплатёжеспособности и в задержке/непоступлении денег. Чтобы исключить риск, требуйте расчёт ТОЛЬКО через счёт эскроу (или безотзывный аккредитив), а не «наличные» и не переводы вне банковского контроля. От «дистанционного» проведения сделки до получения полной оплаты и без эскроу — откажитесь: это лишает вас контроля за деньгами. Любые «наличные» при ипотеке и маткапитале противоречат безналичному порядку расчётов и являются сигналом к отказу от сделки.

Какие документы запросить у покупателей для проверки сделки

Поскольку вы ничего не обязаны делать до заключения нового договора, вы вправе поставить условием продолжения переговоров предоставление следующих документов:

1. По ипотеке — официальное решение банка о предварительном одобрении кредита (не «со слов риэлтора»), с указанием одобренной суммы и срока действия решения; выписку из банка о готовности перечислить средства на счёт эскроу.
2. По материнскому капиталу — государственный сертификат на маткапитал и справку Социального фонда об остатке средств маткапитала (это подтверждает, что часть оплаты вообще возможна); уточните точную сумму маткапитала в общем объёме оплаты.
3. По опеке — если в сделке продажи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ участвуют несовершеннолетние/подопечные собственники, запросите предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение их квартиры (именно из-за отсутствия этого документа переносы могут продолжаться).
4. По аресту счетов — справку из налогового органа об отсутствии/наличии задолженности либо решение налогового органа (постановление судебного пристава) о приостановлении операций/аресте, чтобы понять, когда реально снимут ограничения и на каких счетах.
5. Документы о происхождении средств — выписку о наличии собственных средств на счёте/эскроу.

Гарантий «чистоты» контрагента закон вам не даёт — ни один документ не устраняет риск недобросовестности полностью. Реальная защита — только механизм расчёта (эскроу/аккредитив, см. предыдущий блок), при котором вы получаете деньги независимо от долгов покупателя. Проверка документов — это проверка ПЛАТЁЖЕСПОСОБНОСТИ, а не «чистоты» сделки как таковой.

Недействительность вашей сделки возможна лишь по общим основаниям ГК РФ (например, она является мнимой/притворной, совершена недееспособным и т.п.). Долги покупателя сами по себе сделку купли-продажи не порочат — они создают риск банкротства покупателя и оспаривания сделки в рамках дела о банкротстве, если оно будет возбуждено. Поэтому чем быстрее и прозрачнее пройдёт полный расчёт с регистрацией перехода права, тем ниже риск.

Вывод: Требуйте письменно зафиксированные документы от банка, Социального фонда, органа опеки и налогового органа, а расчёт — только через эскроу. До их получения новый договор не подписывайте. Отсутствие у покупателей возможности предъявить эти документы — законное основание прекратить переговоры без всяких последствий для вас.

Пересмотр комиссии риэлтора и расторжение договора с агентством

Ваш договор с риэлтором/агентством — это договор возмездного оказания услуг. Если риэлтор действует не в ваших интересах, предоставляет недостоверную или противоречивую информацию и некачественно исполняет обязанности, у вас есть инструменты.

Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
— ст. 783 ГК РФ

Эта норма распространяет на возмездные услуги правила о подряде, в том числе об ответственности исполнителя за недостатки:

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков
— п. 1 ст. 723 ГК РФ

Применение к вашей ситуации: если услуга риэлтора оказана с недостатками (некомпетентность, недостоверная информация о покупателях и способе расчёта, действия в ущерб вашим интересам), вы вправе по ст. 723 ГК РФ потребовать соразмерного уменьшения цены (комиссии) — то есть пересмотр комиссии в меньшую сторону законен и обоснован. Если недостатки существенные и неустранимые, вы также вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 723 ГК РФ).

Важно: право на уменьшение цены и на отказ возникает, когда недостатки доказаны и зафиксированы. Аргументируйте требования письменно: перечислите конкретные эпизоды (переносы сделки по вине недостоверной информации, противоречивые сведения о способе расчёта, предложение уехать и провести сделку дистанционно в ущерб вашим интересам). Направьте претензию в агентство с требованием пересмотреть комиссию; при отказе — спор решается в суде.

Вывод: Да, вы вправе требовать соразмерного уменьшения комиссии риэлтора, а при существенных нарушениях — отказаться от договора и взыскать убытки. Устных договорённостей недостаточно — фиксируйте требования письменно (претензия заказным письмом с описью). При прекращении договора с риэлтором вы не лишаетесь права продать квартиру самостоятельно или через другого агента — этому препятствует только условие об «эксклюзивности» в самом договоре (проверьте его текст).

Возврат полученных сумм и последствия неосновательного обогащения

Если от покупателя поступал аванс (или иная сумма), а основной договор не заключён, основание для удержания этих денег отпало.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 1-3 ст. 380 ГК РФ

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
— п. 1-2 ст. 381 ГК РФ

Применение к вашей ситуации: поскольку обязательство из предварительного договора прекращено (п. 6 ст. 429 ГК РФ), уплаченный аванс/задаток подлежит возврату покупателю как полученный без установленного законом или договором основания. Затягивание возврата невыгодно и вам: на сумму, удерживаемую без основания, могут начисляться проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Одновременно вы вправе предъявить встречные требования: если вы досрочно освободили квартиру в расчёте на сделку и понесли расходы (аренда жилья в другом городе, хранение вещей, утрата встречного объекта), эти убытки вы можете взыскать с покупателя, если докажете, что они возникли вследствие его виновного поведения (недобросовестное затягивание заключения договора). Основание — общее правило о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), а при злоупотреблении правом со стороны покупателя — п. 4 ст. 10 ГК РФ.

Вывод: Полученный аванс/задаток верните покупателю, но зафиксируйте это письменно (соглашение о расторжении/прекращении, расписка, платёжный документ), указав, что основной договор не заключён. Параллельно предъявите покупателю письменное требование о возмещении понесённых из-за его затягивания убытков — при отказе это основание для судебного взыскания. Не удерживайте аванс «в счёт потерь» без документального оформления: это создаст встречный риск взыскания с вас процентов по ст. 395 ГК РФ.