Право на возмещение за отсутствие воды (нарушение обязательства наймодателя)
Отсутствие воды — это прямое нарушение обязанности наймодателя обеспечивать коммунальные услуги и надлежащее состояние устройства для их оказания в жилом помещении:
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— ст. 676 ГК РФ, п. 1
Для клиента это означает следующее: хозяйка как наймодатель обязана была предоставлять коммунальные услуги, включая водоснабжение. Если вода не поставлялась из-за неисправности, за которую отвечает наймодатель (поломка внутри квартиры — «устройство для оказания коммунальных услуг, находящееся в жилом помещении»), либо по её вине, наниматель вправе требовать соразмерного уменьшения платы за период, когда вода отсутствовала, и/или возмещения убытков за ненадлежащее исполнение договора:
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— ст. 393 ГК РФ, п. 1
По этим нормам клиент может заявить к взысканию часть платы, приходящуюся на период без воды. Если вода была отключена на несколько часов/сутки по вине наймодателя — это реальное основание для пропорционального пересчёта стоимости проживания в тот период (стоимость ночи из расчёта 33 000 ₽ / 6 ночей ≈ 5 500 ₽). Однако определяющее значение имеет, была ли неисправность в имуществе наймодателя и мог ли он её устранить: если поломка была на общедомовых сетях (авария поставщика), ответственность наймодателя отсутствует, поскольку он отвечает лишь за устройства внутри сданного помещения.
Вывод: по факту отсутствия воды, вызванного неисправностью помещения/устройств наймодателя, у клиента есть юридическое основание требовать пропорциональный возврат части платы за период без воды — это наиболее перспективное требование из заявленных.
Шум соседей и позднее заселение — не являются нарушением обязательств наймодателя
Обязанности наймодателя исчерпывающе перечислены в ст. 676 ГК РФ (передать пригодное жильё, обеспечивать коммунальные услуги, ремонт). Обеспечение тишины и поведение соседей в этот перечень не входит:
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— ст. 676 ГК РФ, п. 1
Наймодатель не отвечает за действия соседей — они не являются его работниками или лицами, за которых он отвечает. Шум, крики и нецензурная брань соседей после 23:00 — это административное правонарушение, пресекаемое обращением в полицию, а не предъявлением претензий наймодателю:
Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток.
— ст. 20.1 КоАП РФ, ч. 1
Тот факт, что хозяйка при первом обращении воздействовала на соседей, — её добровольное содействие, но не юридическая обязанность, за неисполнение которой можно взыскать. Наконец, позднее заселение в 22:00: обязанность наймодателя — передать жильё, а не обеспечить заезд в определённое время. Поскольку клиент не указывает на условие о времени заезда в договоре, заселение в 22:00 — не нарушение договора; наниматель сам прибыл поздно из-за дороги:
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
— ст. 674 ГК РФ, п. 1
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— ст. 683 ГК РФ, п. 2
Вывод: требования о компенсации за шумные ночи и за позднее заселение предъявить хозяйке юридически необоснованно — за шум соседей отвечают сами соседи (претензии/полиция/их собственник), а поздний заезд не является нарушением наймодателя. На эти категории наниматель вправе претендовать к хозяйке лишь в усечённом объёме — через моральный вред, но только если спор признается потребительским (см. следующий блок).
Применимость Закона о защите прав потребителей (условие) и судебные издержки
Наиболее ценное для клиента — отнести спор к потребительским (моральный вред, штраф 50% по ст. 13 п. 6 ЗоЗПП, подсудность по месту жительства истца, освобождение от госпошлины). Но это применимо только если хозяйка сдаёт жильё, осуществляя предпринимательскую деятельность (ИП, самозанятый, систематическая сдача нескольких квартир). Если хозяйка — обычный гражданин, разово сдавший свою квартиру, отношения возникают между двумя физическими лицами, и ЗоЗПП не применяется; тогда основания — только ГК РФ (гл. 35) без морального вреда, штрафа и льготной подсудности.
Подсудность. При потребительском споре — по выбору истца, в т.ч. по его месту жительства:
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора
— ст. 29 ГПК РФ, п. 7
При не-потребительском споре действует общее правило — по месту жительства ответчика (т.е. в городе, где находится квартира):
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
— ст. 28 ГПК РФ
По сумме требований до 100 000 ₽ спор подсуден мировому судье:
по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— ст. 23 ГПК РФ, п. 1 подп. 4
Расходы на иск. Если хозяйка признана исполнителем-предпринимателем — истец освобождён от госпошлины:
Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
— ст. 17 ЗоЗПП, п. 3
Если спор не потребительский — госпошлина по цене иска (при цене до 100 000 ₽ — фиксированные 4 000 ₽):
при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей;
— ст. 333.19 НК РФ, п. 1 подп. 1
Вывод (условный, поскольку статус хозяйки неизвестен): если хозяйка окажется предпринимателем и суд признает отношения потребительскими — иск выгоден (без госпошлины, штраф 50%, моральный вред, суд по месту жительства клиента). Если хозяйка — простое физическое лицо — ЗоЗПП не действует, и весь механизм льгот (штраф, моральный вред, освобождение от пошлины, подсудность по выбору истца) недоступен: остаётся только ГК-требование о перерасчёте за воду с уплатой пошлины и с подсудностью по месту жительства ответчика. Определить статус хозяйки необходимо до подачи иска.
Перспектива суда и альтернативы (реалистичная оценка)
Ветка А — только ГК (хозяйка — физлицо не-предприниматель). Клиент вправе требовать пропорциональный возврат платы за период отсутствия воды (если вина наймодателя в неисправности помещения/устройств), плюс при доказанности вины — убытки по ст. 15, 393 ГК РФ. Шум и поздний заезд не взыскиваются. Госпошлина 4 000 ₽ при цене иска на уровне одной-двух ночей (5 500–11 000 ₽) сопоставима с требованиями — экономическая целесообразность низкая, а при частичном отказе расходы распределяются пропорционально.
Ветка Б — ЗоЗПП (хозяйка — предприниматель). Иск по месту жительства клиента, без госпошлины, с моральным вредом (ст. 15 ЗоЗПП) и штрафом 50% (ст. 13 п. 6 ЗоЗПП). Потенциальная сумма выше 2 000 ₽, предложенных хозяйкой, но и здесь шум и поздний заезд — не нарушение исполнителя.
О признании ответственности. Переписка, где хозяйка сама предложила «по 1 000 ₽ за ночь неудобства», — письменное доказательство по ст. 71 ГПК, которое фиксирует факт состоявшихся неудобств; оно укрепляет позицию, но само по себе не создаёт бесспорного обязательства уплатить именно эту сумму, если она не выплачена.
Итоговая рекомендация. Взыскание реально прежде всего за период отсутствия воды (пропорциональная доля платы), а моральный вред и штраф — только в ветке ЗоЗПП. Суд займёт месяцы, а риск встречного взыскания расходов за отклонённую часть (шум, заезд) существует по ст. 98, 100 ГПК РФ. Поэтому: подавать иск имеет смысл только если хозяйка — предприниматель (ветка Б) либо если клиент сужает требования до бесспорного перерасчёта за воду; в противном случае практичнее либо принять предложенные 2 000 ₽, либо ограничиться требованием о перерасчёте за период без воды, где пошлина оправдана.
Доказательства: видеозаписи, переписка и их сила; риски при отказе в иске
Доказательства клиента применимы. Видеозаписи шума и отсутствия воды, а также переписка с хозяйкой — прямо предусмотренные законом средства доказывания, которые суд вправе принять:
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— ст. 55 ГПК РФ, ч. 1
Переписка в мессенджерах признаётся письменным доказательством, поскольку получена в форме цифровой/графической записи посредством электронной связи:
Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи
— ст. 71 ГПК РФ, ч. 1
Видеозаписи принимаются при указании, когда, кем и в каких условиях делались:
Лицо, представляющее аудио- и (или) видеозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи.
— ст. 77 ГПК РФ
Это означает: видео шума ночью и отсутствия воды, а также переписка, в которой хозяйка сама предлагает «по 1 000 ₽ за ночь неудобства», — допустимые и весомые доказательства. Предложение 2 000 ₽ в переписке — признание хозяйкой неудобств, что серьёзно укрепляет позицию клиента. Недостаток в том, что «звонки не записывались»: телефонные договорённости о съезде подтвердить нечем, но они и не составляют главного требования.
Риск при отказе/частичном отказе в иске. Если суд откажет полностью или в части (а по шуму соседей и позднему заезду отказ высоковероятен), вступает правило обратного распределения расходов:
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
— ст. 98 ГПК РФ, ч. 1
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
— ст. 100 ГПК РФ, ч. 1
Практическое следствие для клиента: поскольку требования за шум и поздний заезд юридически шаткие (см. блоки выше), при их заявлении ответчик получит право взыскать с истца свои расходы на представителя пропорционально той части иска, в которой отказано. Это ключевой отрицательный фактор: завышенная или необоснованная часть требований повышает не только риск отказа, но и встречные расходы.
Вывод: видеозаписи и переписка — достаточные и допустимые доказательства (особенно переписка с признанием «неудобств» и предложением денег). Но поскольку часть требований (шум, поздний заезд) неперспективна, выгоднее сузить иск до бесспорной части — пропорционального возврата платы за период без воды и (если применим ЗоЗПП) морального вреда, — либо заранее заложить риск частичного отказа, при котором на истца ляжет часть расходов ответчика.
