Как выписать бывшего собственника из купленного дома, если она проживает в Испании и не хочет выписываться?

Прекращение права пользования домом у дочери прежних владельцев

Дочь прежних собственников сохранила регистрацию по месту жительства в купленном вами доме. Регистрация сама по себе не создаёт права пользования жильём — она носит уведомительный характер, и, как неоднократно указывал Конституционный Суд, сам факт регистрации «не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод». Поэтому ключевое значение имеет не наличие «прописки», а то, было ли у ответчицы право пользования домом и прекратилось ли оно с переходом права собственности.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Дочь предыдущих владельцев применительно к прежним собственникам являлась членом их семьи (ст. 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника детей собственника). Поэтому переход права собственности на дом к вам является прямым законным основанием прекращения её права пользования жилым помещением. Для вашей ситуации это означает: с момента государственной регистрации вашего права собственности ответчица утратила самостоятельное правовое основание проживать в доме и оставаться в нём зарегистрированной.

Исключение из этого правила (сохранение права пользования) возможно только если это прямо установлено законом или соглашением. В вашем случае такого основания не усматривается: ответчица фактически проживает в Испании и пользуется домом лишь через формальную регистрацию, а не реальным проживанием. Её отказ добровольно сняться с учёта нарушает ваши правомочия собственника.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Статья 304 ГК РФ даёт вам, как собственнику, право требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже не связанных с лишением владения. Сохранённая «прописка» постороннего лица — именно такое нарушение: она создаёт неопределённость, ограничивает ваши возможности распоряжаться домом (например, при дальнейшей продаже) и влечёт риски, связанные с регистрацией постороннего лица по вашему адресу.

Вывод: право пользования домом у дочери прежних владельцев прекратилось в силу закона (п. 2 ст. 292 ГК РФ) с момента перехода к вам права собственности. Сама по себе сохранённая регистрация прав на жильё не даёт и прекращению права пользования не препятствует.

Снятие с регистрационного учёта: только через суд и только по решению, вступившему в законную силу

Отказ ответчицы добровольно сняться с регистрационного учёта означает, что без её волеизъявления снять её с учёта орган регистрационного учёта (подразделение по вопросам миграции МВД России) может только на основании судебного решения.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

В развитие этой нормы подзаконное регулирование закрепляет тот же порядок — снятие гражданина с регистрационного учёта по месту жительства производится органами регистрационного учёта в случае «признания утратившим право пользования жилым помещением» на основании вступившего в законную силу решения суда.

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— пп. «е» п. 31 Правил № 713 от 17.07.1995

Это означает, что законодательно закреплён единый судебный путь: вы не можете просто обратиться в МВД с просьбой «выписать» ответчицу — орган регистрационного учёта снимет её с учёта только после того, как получит вступившее в законную силу судебное решение о признании её утратившей право пользования жилым помещением. Дальнейшая административная процедура снятия с учёта производится уже органом регистрационного учёта самостоятельно на основании этого решения — дополнительное заявление в МВД, как правило, не требуется, поскольку снятие с учёта по судебному решению является обязанностью органа.

Дополнительно ЖК РФ предусматривает, что при прекращении права пользования гражданин обязан освободить жилое помещение, а при отказе — подлежит выселению по решению суда.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

В вашей ситуации фактического проживания ответчицы в доме нет (она живёт в Испании), поэтому отдельное требование о выселении и физическом освобождении помещения не требуется — достаточно требования о признании её утратившей право пользования жилым помещением. Это требование одновременно является правовым основанием и для последующего снятия с регистрационного учёта. Если же суд установит, что она сохраняет фактическое пользование или иное препятствует вам, вы вправе заявить и требование о выселении в том же иске.

Вывод: да, выписать ответчицу без её согласия можно только через суд — путём подачи иска о признании её утратившей право пользования жилым помещением. Снятие с регистрационного учёта произведёт орган регистрационного учёта МВД России на основании вступившего в законную силу судебного решения.

В какой суд подавать иск при проживании ответчицы за границей

По общему правилу иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

Однако ваша ответчица проживает в Испании, то есть не имеет места жительства в Российской Федерации, а в доме она лишь оставила регистрацию. Для такого случая установлена альтернативная подсудность по выбору истца.

1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6. Иски о восстановлении жилищных прав, возврате имущества или его стоимости, связанные с возмещением убытков, причиненных гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением в качестве меры пресечения заключения под стражу, подписки о невыезде либо незаконным наложением административного наказания в виде ареста, могут предъявляться также в суд по месту жительства истца.
   — ч. 1 ст. 29 ГПК РФ

Из этой нормы следует практический вывод: вы можете предъявить иск либо по месту нахождения её имущества в РФ, либо по её последнему известному месту жительства в РФ. Поскольку её регистрация по месту жительства сохранена именно в вашем купленном доме, последним известным местом жительства ответчицы в РФ является адрес этого дома. Соответственно, иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (по последнему известному месту жительства ответчика). Требование о признании утратившим право пользования жилым помещением является неимущественным, и рассматривается оно районным судом — мировому судье такое дело неподсудно.

Если реальное (испанское) место жительства ответчицы будет скрыто или неизвестно суду, применяется механизм рассмотрения дела при неизвестности места пребывания ответчика.

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика. Статья 120. Розыск ответчика и (или) ребенка (Наименование в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 1. При неизвестности места пребывания ответчика по требованиям, предъявляемым в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также по требованиям о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, судья обязан вынести определение об объявлении розыска ответчика. При неизвестности места пребывания ответчика и (или) ребенка по требованию о возвращении незаконно перемещенного в Российскую Федерацию или удерживаемого в Российской Федерации ребенка или об осуществлении в отношении такого ребенка прав доступа на основании международного договора Российской Федерации судья обязан вынести определение об объявлении розыска ответчика и (или) ребенка. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 2. Взыскание расходов на розыск ответчика и (или) ребенка производится на основании заявления территориального органа федерального органа исполнительной власти по обеспечению установленного порядка деятельности судов и исполнению судебных актов и актов других органов путем выдачи судебного приказа в порядке, предусмотренном главой 11 настоящего Кодекса.
— ст. 119 ГПК РФ, п. 2

Практически для вас это означает: суд рассмотрит дело, направив извещение по последнему известному месту жительства ответчицы (адрес дома, где она зарегистрирована), и при её неявке дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства (гл. 22 ГПК РФ). Указание в иске на фактическое проживание ответчицы в Испании (с адресом, если он вам известен) ускорит рассмотрение и избавит от необходимости розыска.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения купленного вами дома — это последнее известное место жительства ответчицы в РФ и одновременно место, по которому иск подсуден в силу ч. 1 ст. 29 ГПК РФ (ответчик не имеет места жительства в РФ).

Госпошлина и перечень документов для иска

Иск о признании утратившим право пользования жилым помещением относится к исковым заявлениям неимущественного характера. Государственная пошлина по нему для физического лица составляет 3000 рублей.

при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
— пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вы как истец-физлицо уплачиваете эту сумму до подачи иска. Оригинал платёжного документа (квитанции об уплате госпошлины) прикладывается к исковому заявлению.

Документы, которые необходимо подготовить для подачи иска:

1. Исковое заявление о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учёта — с указанием всех обстоятельств (покупка дома, сохранение регистрации, фактическое проживание за границей, отказ сняться добровольно).
2. Договор купли-продажи дома (у вас есть) — подтверждает основание перехода права собственности.
3. Выписка из ЕГРН (у вас есть) — подтверждает ваше зарегистрированное право собственности на дом и является ключевым доказательством того, что переход права состоялся.
4. Копии иска и приложений по числу лиц, участвующих в деле (ст. 132 ГПК РФ): экземпляр для суда и по одному для каждого ответчика/третьего лица.
5. Документ об уплате госпошлины (3000 руб.).
6. Доказательства регистрации ответчицы в доме — адресная справка, выписка из домовой (поквартирной) книги или иной документ, подтверждающий, что она зарегистрирована по месту жительства в вашем доме (можно запросить в органе регистрационного учёта или управляющей организации/администрации).
7. Доказательства фактического непроживания/проживания в Испании (если имеются): сведения о выезде за рубеж, переписка, свидетельские показания и т.п. — они подтверждают, что ответчица не пользуется жильём и её регистрация носит формальный характер.
8. Документ, удостоверяющий личность истца (паспорт) — предъявляется при подаче.
9. Доверенность — если интересы в суде представляет представитель.

Эти документы в совокупности позволяют суду установить: (а) ваш статус собственника (выписка ЕГРН), (б) факт прекращения права пользования ответчицы (договор купли-продажи + п. 2 ст. 292 ГК РФ), (в) факт сохранения регистрации, которая нарушает ваши права (справка о регистрации, ст. 304 ГК РФ).

Вывод: для подачи иска вам достаточно уже имеющихся договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, дополненных иском, квитанцией об уплате госпошлины 3000 руб. и документом, подтверждающим регистрацию ответчицы в доме. Документы о проживании ответчицы в Испании желательны, но не обязательны для возбуждения дела.

Подсудность применительно к спору о праве пользования домом (ст. 30 ГПК)

Отдельно следует оценить, не подпадает ли ваш иск под исключительную подсудность по искам о правах на недвижимость.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ применяется к искам, предметом которых являются права на сами объекты недвижимости (признание права собственности, истребование, раздел и т.п.). Ваш иск о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением не является иском о праве на недвижимость — он направлен на прекращение личного (неимущественного) права ответчицы и на снятие её с регистрационного учёта. Поэтому исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ к нему не применяется, и действует подсудность по ст. 28 ГПК РФ (по месту жительства ответчика) с возможностью использования альтернативной подсудности по ч. 1 ст. 29 ГПК РФ (по последнему известному месту жительства в РФ или месту нахождения имущества ответчика), как изложено выше. На практике иск по такому делу подаётся в районный суд по месту нахождения дома — что совпадает и с последним известным местом жительства ответчицы, и с местом нахождения её имущества (регистрации).

Вывод: исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ к данному спору не применяется; иск подаётся в районный суд по месту нахождения купленного дома (последнее известное место жительства ответчицы в РФ). Районный суд, а не мировой.

Внесудебная альтернатива и порядок исполнения решения

До обращения в суд стоит иметь в виду, что снятие с регистрационного учёта по месту жительства возможно и без суда — но только по воле самого гражданина.

а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— пп. «а» п. 31 Правил № 713 от 17.07.1995

Из сопоставления подпунктов «а» и «е» п. 31 Правил № 713 следует, что сняться с учёта по месту жительства гражданин может добровольно, подав заявление о регистрации по новому месту жительства или о снятии с учёта. Если ответчица отказывается это сделать (что имеет место в вашей ситуации), единственный законный принудительный путь — судебное решение по подпункту «е» п. 31 Правил (признание утратившей право пользования), о чём сказано в предыдущих разделах. Иных внесудебных способов «выписать» гражданина, отказывающегося добровольно сняться с учёта, законодательство не предусматривает.

Исполнение судебного решения в вашем случае не требует отдельного исполнительного производства: снятие с регистрационного учёта производится органом регистрационного учёта (подразделением по вопросам миграции МВД России) на основании вступившего в законную силу судебного решения, как прямо указано в ст. 7 Закона РФ № 5242-1 и п. 31 «е» Правил № 713. После вступления решения суда в законную силу орган регистрационного учёта обязан снять ответчицу с учёта; при необходимости вы можете представить вступившее в силу решение в МВД, и снятие с учёта будет произведено без какого-либо участия ответчицы.

Вывод: добровольная альтернатива (п. 31 «а» Правил № 713) в вашем случае недоступна из-за отказа ответчицы, поэтому действует судебный путь; после вступления решения в законную силу снятие с учёта выполняет МВД России без отдельного исполнительного производства.