Может ли иметь силу в суде договор без нотариального заверения при покупке квартиры с участием матери мужа и ипотеки

Действительность и доказательственная сила письменного договора без нотариального удостоверения

Ключевой вопрос: не требует ли такой договор обязательной нотариальной формы. Нотариальное удостоверение обязательно лишь в случаях, прямо указанных в законе, либо когда стороны сами её предусмотрели. Договор о финансировании семьёй погашения ипотеки и ремонта с правом требовать возврата — обычное гражданско-правовое обязательство между гражданами на сумму свыше 10 000 руб., для которого законом установлена простая письменная форма, а не нотариальная.

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме 1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно. Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1.
— ст. 161 ГК РФ, п. 3

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1.
— ст. 163 ГК РФ (п. 1–3)

Совсем иначе обстоит дело с обязательством матери «вписать женщину в собственники» — то есть передать долю недвижимости. Передача недвижимости оформляется договором продажи (дарения) с государственной регистрацией перехода права; однако и договор продажи доли недвижимости по общему правилу нотариальной формы не требует — она нужна лишь для прямо перечисленных в специальных законах сделок (дарение доли с участием несовершеннолетних, соглашение о разделе общего имущества супругов и под.).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— ст. 162 ГК РФ, п. 2

Для текущего дела из этого следует главное: отсутствие нотариального удостоверения само по себе не делает договор недействительным, а потому он может быть положен в основу иска — он сохраняет доказательственную силу и порождает обязательства между сторонами. Несоблюдение простой письменной формы не лишает силы сам договор, а лишь запрещает при споре опираться на свидетельские показания (ст. 162 ГК). Риск же не в форме, а в том, что денежные обязательства (возврат средств) здесь связаны с будущей передачей доли недвижимости, которая требует отдельного основного договора и государственной регистрации — но отсутствие надлежаще оформленного обязательства о передаче доли не отменяет права требовать возврата именно израсходованных денег.

Сколько денежных средств семья разделено на два блока: женщина сама отказалась платить дальше — наступило ли её право требовать возврата

. Наступление условий договора для возврата вложений. По описанию, договор делает право семьи требовать возврата зависимым от двух встречных обстоятельств: (1) развода и неисполнения матерью обязанности переводить причитающиеся с неё платежи по ипотеке, (2) невключения женщины в собственники в течение двух недель после полного погашения. Оба этих условия по своей природе — отлагательные: право на возврат возникает, лишь когда они наступят. Сейчас же семья сама отказывается продолжать платежи, ипотека не погашена (то есть срок для «вписания в собственники» ещё не наступил). Фактически это односторонний отказ от исполнения своих встречных обязательств по договору.

Если сама семья прекратила вносить платежи без нарушения со стороны матери и без наступления отлагательных условий, требование о возврате вложенного по заранее оговорённой в договоре формуле пока не возникает — оно станет актуальным при наступлении одного из условий либо при расторжении договора. Возможный же путь в текущей ситуации — расторжение договора с матерью по соглашению с зачётом вложенных средств при продаже квартиры либо взыскание по самостоятельному основанию (неосновательное обогащение — см. следующий блок). Важно: односторонний отказ семьи сам по себе нарушает ст. 309–310 ГК (обязательства должны исполняться), поэтому юридически предпочтительнее оформлять выход не как «перестали платить», а как согласованное досрочное прекращение сделки с распределением вложений из цены продажи.

Кто является стороной в обязательстве о передаче доли — имеет решающее значение. Если «вписать в собственники» обязалась мать (собственник квартиры) и она фактически согласна на продажу и передачу выручки — конфликта сторон нет и проблему снимает соглашение. Если же мать от передаваемого отказалась, семье придётся прибегнуть к судебному взысканию по ст. 1102/453 или к понуждению оформить передачу доли (ст. 551, 429 ГК).

Правовое основание и состав взыскиваемого (договор → ст. 453, 1102 ГК; платёжные подтверждения)

Если мать нарушает договор либо договор расторгается, и мать получила денежное исполнение от семьи (платежи в погашение её ипотечного долга и на ремонт), но не предоставила равноценное встречное предоставление, семья вправе требовать возврата. П. 4 ст. 453 ГК прямо отсылает в такой ситуации к правилам о неосновательном обогащении.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Универсальная норма о возврате неосновательно полученного (ст. 1102 ГК) применима и как самостоятельное основание, если договорные условия оказались незаключёнными либо исполнены без встречного предоставления. Однако её применение ограничено п. 4 ст. 1109 ГК: мать может защищаться утверждением, что платежи совершались во исполнение несуществующего обязательства либо в дар, но бремя доказывания осведомлённости плательщика об отсутствии обязательства или благотворительной цели лежит на ней самой.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ (п. 1)

1. денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 26 января 1996 года № 14-ФЗ
   — п. 4 ст. 1109 ГК РФ

Вывод по составу: семья вправе взыскать фактически произведённые и подтверждённые платежами вложения — аннуитетные платежи по ипотеке, перечисленные в счёт долга титульного заёмщика (матери), и обоснованные расходы на ремонт с относящимися к ним документами. Ключ к успеху — способ перечисления: если семья платила деньги напрямую в банк в счёт ипотеки матери либо строго адресными переводами на счёт матери с назначением «за ипотеку», доказать вложение проще; платежи без назначения рискуют быть истолкованными как заём/дар, а заявленные, но не подтверждённые расходы на ремонт подтверждены не будут. Платежи за будущие периоды (которые семья больше вносить не планирует) возмещению не подлежат — взыскиваются лишь уже уплаченные суммы.

Семейно-правовой аспект: квартира оформлена на мать мужа и не является общим имуществом супругов

Титульным собственником квартиры выступает мать мужа, а не супруг. Поэтому квартира не входит в состав общего имущества супругов и не подлежит разделу между супругами по ст. 34 и 38 СК РФ: режим совместной собственности распространяется на имущество, нажитое супругами и приобретённое на их имя, тогда как мать является третьим лицом, а не супругом.

Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1–2 ст. 34 СК РФ

Из этого следуют два важных для дела вывода. Первый: ни жена, ни муж не могут требовать выделения доли в квартире как в их общем супружеском имуществе — их правопритязание существует только против матери (как стороны договора), и потому судебное требование должно быть обращено к ней как ответчику о возврате денег, а не к суду о разделе квартиры между супругами. Второй: поскольку мать — самостоятельный собственник, а не супруг, для распоряжения её квартирой (включая продажу, о которой договорились супруги) не требуется нотариального согласия кого-либо из супругов — эта норма действует лишь при распоряжении общим имуществом самих супругов. При этом банк-залогодержатель должен дать согласие на её продажу до полного погашения ипотеки, иначе продать обременённую квартиру без закрытия кредита невозможно. Итог: спор здесь — денежный (возврат вложений от матери), а не раздел недвижимости между мужем и женой.

Проценты за пользование чужими деньгами и срок исковой давности

Помимо возврата основной суммы вложений, при просрочке возврата мать отвечает процентами по ст. 395 ГК за пользование чужими денежными средствами с момента, когда обязанный узнал о необоснованном удержании (при взыскании как неосновательного обогащения — ст. 1107 ГК).

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом.
— ст. 395 ГК РФ

По срокам: общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК), и по обязательству с определённым сроком исполнения (каким является обусловленный договором возврат при наступлении отлагательного условия) течение начинается по окончании срока исполнения, т.е. с момента, когда условие наступило и требование подлежало удовлетворению, но не ранее, чем семья узнала о нарушении своего права (ст. 200 ГК). В текущей ситуации пока оба отлагательных условия не наступили (ипотека не погашена, «вписать в собственники» ещё не потребовалось) либо не достигнуто соглашение о расторжении — срок давности для требования о возврате по договору не начал течь.

Статья 200. Начало течения срока исковой давности 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— ст. 200 ГК РФ (п. 1–2)

Статья 196. Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199.
— ст. 196 ГК РФ (п. 1); ст. 551 ГК РФ (п. 1, 3)

Вывод: срок давности три года для семьи в настоящий момент заведомо не пропущен, а проценты по ст. 395 позволят компенсировать задержку возврата после возникновения права на требование. Важно зафиксировать момент возникновения требования документально (претензия матери или соглашение о расторжении), чтобы точно определить дату начала течения давности.

По подсудности: спор о взыскании возврата, превышающем 50 000 руб., подсуден районному суду по месту жительства ответчика (матери) — ст. 24, 28 ГПК РФ; иск о разделе супружеского имущества и споры о недвижимости имеют отдельные правила, но здесь заявлено денежное требование к матери как к третьему лицу, поэтому применяется общее правило подсудности по месту жительства ответчика.

Развилка: вернуть деньги или принудить мать «вписать в собственники» и почему сейчас оптимален вариант с продажей

У семьи при недобросовестном поведении матери есть две конкурирующие правовые ветки. Ветка А — понуждение передать долю. Поскольку обязательство матери «вписать в собственники» является по своему правовому смыслу будущей передачей доли недвижимости, оно должно реализоваться договором купли-продажи доли с государственной регистрацией перехода права; если стороны лишь обязались заключить его, речь о предварительном договоре (ст. 429 ГК), а уклоняющуюся сторону суд вправе обязать зарегистрировать переход права (ст. 551 ГК) либо признать сделку состоявшейся. Однако эту ветку делает трудноисполнимой то, что квартира до полного погашения находится в залоге банка, а обещание передать долю в нынешнем виде в договоре сформулировано отсылочно (оно станет исполнимым лишь после снятия обременения).

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1–2 ст. 551 ГК РФ

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
— ст. 429 ГК РФ (п. 2–4)

Ветка Б — возврат вложенных денег на условиях договора (основной запрос семьи). Именно она соответствует тем условиям, которые стороны сами закрепили в письменном договоре: возврат при разводе и (или) при неисполнении матерью обязанностей. Наиболее выгодным и реалистичным для семьи при изложенных обстоятельствах является согласованное прекращение сделки с матерью при продаже квартиры: из полученной цены первоначально закрывается ипотека банку (как залогодержателю с преимущественным правом), а остаток распределяется между сторонами с учётом вложенных семьёй сумм. Такой путь не требует ни понуждения к оформлению доли (сложного при залоге), ни острого судебного спора — спор же станет неизбежным, только если мать откажется признавать вложения и возвращать их при наступлении договорных условий, и тогда семья взыскивает их в суде по ст. 453/1102 и 395 ГК.

Вывод: для семьи юридически надёжнее выбрать ветку возврата через соглашение о расторжении при продаже квартиры (с распределением выручки после закрытия ипотеки); судебное взыскание по ст. 453/1102 ГК — запасной механизм на случай уклонения матери, а понуждение оформить долю — наименее удобно из-за сохранения залога банка.

Подсудность, порядок обращения в суд и судьба заложенной квартиры при отказе матери

Подсудность определяется ценой иска. По ст. 23 ГПК РФ имущественный спор при цене иска до 50 000 руб. подсуден мировому судье, свыше 50 000 руб. — районному суду (ст. 24 ГПК РФ); иск предъявляется по месту жительства ответчика — матери мужа (ст. 28 ГПК РФ). Учитывая, что сумма вложений в ипотеку и ремонт заведомо превышает 50 000 руб., дело подлежит районному суду по месту жительства матери.

Статья 23. Гражданские дела, подсудные мировому судье 1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24.
— п. 1 ст. 23, ст. 24, ст. 28 ГПК РФ

Судьба обременённой ипотекой квартиры при отказе матери от продажи или возврата регулируется ФЗ «Об ипотеке»: продать заложенную квартиру мать вправе лишь с согласия банка-залогодержателя (ст. 37). Именно поэтому планируемая продажа с закрытием кредита из выручки — юридически корректный путь: без согласия банка отчуждить квартиру до погашения нельзя, а при отказе матери от расчёта банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»), что затрагивает и права проживающих.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод: иск семьи о возврате вложений подаётся в районный суд по месту жительства матери; продажа квартиры для закрытия ипотеки требует согласия банка-залогодержателя, поэтому соглашение с матерью (о продаже и последующем распределении выручки) — обязательное звено, а при её уклонении возврат взыскивается судом по ст. 453/1102 и 395 ГК, при этом на саму заложенную квартиру обращение взыскания по требованию семьи невозможно — её денежное требование обеспечено не залогом, а личным обязательством матери.