Можно ли подать иск о снятии обременения с квартиры по месту жительства истца, если бывший продавец исчез

Подсудность: можно ли иск о недвижимости подать по своему месту жительства

По общему правилу иск предъявляется по месту жительства ответчика:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

Но эта норма уступает специальному правилу: если ответчик пропал и его место жительства неизвестно, закон прямо разрешает выбрать суд — по месту нахождения его имущества либо по последнему известному месту жительства ответчика:

Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.
— п. 1 ст. 29 ГПК РФ

Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— п. 10 ст. 29 ГПК РФ

Это ключевой момент для вашей ситуации: бывший хозяин съехал, телефон не отвечает, адрес неизвестен — это ровно тот случай, который описан в п. 1 ст. 29 ГПК РФ. Однако выбор здесь ограничен двумя вариантами из нормы (нахождение имущества ответчика или его последнее известное место жительства), а не местом жительства истца. То есть суд по месту вашего жительства именно по этой норме выбрать нельзя — если только ваше место жительства не совпадает с последним известным местом жительства продавца.

Отдельно решается вопрос о виде требования. По правилу исключительной подсудности иски о правах на недвижимость слушаются по месту нахождения объекта:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Подтверждение широкого понимания «исков о правах на недвижимость»:

к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим
— п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Обратите внимание: перечень в этой норме и разъяснениях не содержит требований о погашении записи об обременении как таковых, но требования о признании права (в том числе «признании права отсутствующим») прямо названы. Поэтому судьба подсудности зависит от того, как вы сформулируете требование — это развилка, и по каждому варианту вывод разный (см. блоки 2 и 3).

Вывод: подать иск в суд по месту вашего собственного жительства только на основании того, что вы живёте в другом городе, нельзя. По правилам подсудности иск будет рассматриваться либо по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), либо — если требование не относится к исключительной подсудности — по последнему известному месту жительства продавца или по месту нахождения его имущества (п. 1 ст. 29 ГПК РФ). При вашем выборе между судами решающее слово за вами, но только среди судов, названных в норме (п. 10 ст. 29 ГПК РФ). Дистанционно и удобно эту проблему решают другие механизмы (см. блок 5).

Материальное основание: прекращение обременения и роль судебного решения

Залог (ипотека — залог недвижимости) прекращается в случаях, прямо перечисленных в ГК РФ:

Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
— п. 1 ст. 352 ГК РФ

Для вашей ситуации критично то, что обременение снимается прежде всего не заявлением продавца, а по факту прекращения обеспеченного обязательства — подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ (если вы добросовестный возмездный приобретатель и не знали об обременении) либо подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ (если обеспеченный кредит/долг погашен). Кроме того, при прекращении залога у вас как у залогодателя есть право требования к залогодержателю (банку/кредитору), а не только к продавцу:

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
— п. 2 ст. 352 ГК РФ

Это меняет адресата: если обременение — ипотека в пользу банка, а кредит фактически погашен, требование о снятии записи вы вправе адресовать залогодержателю. Судебный акт нужен именно тогда, когда добровольно запись снять никто не может или не хочет — тогда запись гасится на основании решения суда:

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 9 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это и есть ядро вашего иска: суд устанавливает факт прекращения ипотеки (по подп. 1 или подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ), а решение суда служит основанием для погашения регистрационной записи в Росреестре без заявления продавца.

Развилка по фактам (решает исход): если обременение — залог/ипотека, работают нормы выше и иск реалистичен; если же в ЕГРН стоит арест (запрет) по постановлению пристава или суда, это иной режим — запись снимается не по ст. 352 ГК РФ, а по правилам об освобождении имущества от ареста, и здесь ответчиком/заинтересованным лицом будет уже соответствующий орган. Вид обременения нужно точно установить по выписке ЕГРН до подачи иска.

Вывод: вы вправе через суд добиться погашения записи об обременении, обосновывая прекращение залога по п. 1 ст. 352 ГК РФ; основанием для Росреестра станет решение суда о прекращении ипотеки (абз. 9 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»). Личное участие бывшего хозяина в МФЦ для этого не требуется — судебное решение заменяет его заявление.

Как сформулировать требование, чтобы не попасть в исключительную подсудность

Здесь развилка, от которой напрямую зависит ответ на ваш главный вопрос. Правило исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) применяется только к искам о правах на недвижимость (см. блок 1, > Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и > к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим
— п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023). Если ваш иск — об установлении факта прекращения залога и о погашении записи об обременении (то есть требование вытекает из прекратившегося обязательства и адресовано регистрирующему органу/залогодержателю), такие требования в перечень «исков о правах на недвижимость» прямо не входят, и тогда исключительная подсудность не применяется — действует общее правило и правило выбора (ст. 28, п. 1 ст. 29 ГПК РФ, см. блок 1).

Второй, «защитный» для подсудности путь — договорный иск к продавцу по договору купли-продажи: если договор содержал его обязанность снять обременение, а он её не исполнил, вы вправе предъявить требование о понуждении к исполнению/возмещении. Для исков, вытекающих из договоров, действует дополнительная возможность выбора:

Здесь по правилу п. 9 ст. 29 ГПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также по месту исполнения договора. Если местом исполнения по договору купли-продажи указан ваш город (место передачи квартиры, место расчётов), появляется третье основание для подачи иска у вас.

Однако предупреждаю о риске: если вы назовёте иск «о признании права собственности» или «о признании обременения отсутствующим», ответчик (и суд) могут квалифицировать это как иск о праве на недвижимость, и тогда дело будет рассматриваться строго по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Поэтому квалификация требования должна быть продумана заранее, а в иске следует прямо обосновать неприменимость исключительной подсудности.

Вывод: подсудность переменно. (1) Если иск формулируется как признание права/обременения отсутствующим — только по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). (2) Если иск — о прекращении залога и погашении записи либо договорный иск к продавцу с местом исполнения в вашем городе — можно подать по ст. 28 и п. 1 или п. 9 ст. 29 ГПК РФ, в том числе в вашем городе. Противоречия с блоком 1 нет: там разобран общий случай, здесь — влияние формулировки требования.

Что делать, если ответчика не найдут: процедура при неизвестном месте пребывания

Даже если вы правильно определите подсудность, ответчик остаётся ненаходимым. На этот случай закон даёт работающую процедуру:

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
— ст. 119 ГПК РФ

Это означает, что вам не нужно во что бы то ни стало разыскать продавца — достаточно представить суду сведения о его последнем известном месте жительства, и суд начнёт рассматривать дело. Дополнительно суд защищает интересы отсутствующего ответчика:

Суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях. Адвокат, назначенный судом в качестве представителя ответчика в случаях, предусмотренных настоящей статьей, вправе обжаловать судебные постановления по данному делу. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 93-ФЗ )
— ст. 50 ГПК РФ

Назначение адвоката ответчику — плюс для вас, а не препятствие: дело будет рассмотрено по существу, а решение получит больше шансов устоять в апелляции. Поиск ответчика — задача суда и, при необходимости, органов, но для этого в исковом заявлении вы обязаны указать всё, что знаете:

Исковое заявление подается в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование представителя, адрес для направления судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов представителя (для гражданина); (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения);
— ч. 1 ст. 131 ГПК РФ

Обратите внимание: если вам неизвестны дата и место рождения ответчика или его идентификаторы, вы прямо указываете это в иске, и такая информация предоставляется суду органами ПФР, ФНС и МВД по запросу суда — то есть отсутствие данных о продавце не блокирует подачу иска.

Вывод: неизвестность места пребывания продавца не мешает суду рассмотреть ваш иск: дело будет принято к производству, ответчику суд назначит адвоката (ст. 50 ГПК РФ), а извещение будет направлено по последнему известному месту жительства (ст. 119 ГПК РФ). В исковом заявлении укажите всё, что вам известно о продавце, и отметьте, что часть сведений вам неизвестна — суд запросит их сам.

Как решить проблему «далеко ездить», не меняя подсудность

Ваше возражение — не «подсудность», а неудобство поездок. Закон решает его двумя инструментами. Первый — участие в заседании по видеоконференц-связи, причём именно по вашему месту жительства:

При наличии в судах технической возможности осуществления видеоконференц-связи лица, участвующие в деле, их представители, а также свидетели, эксперты, специалисты, переводчики могут участвовать в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при условии заявления ими ходатайства об этом или по инициативе суда.
— ч. 1 ст. 155.1 ГПК РФ

То есть вы ходатайствуете о ВКС и участвуете в заседании из суда в своём городе, без выезда к месту нахождения квартиры. Второй — подача иска дистанционно, без личного визита:

Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы могут быть поданы в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы в электронном виде могут быть поданы участником судебного процесса посредством федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал государственных и муниципальных услуг), либо информационной системы, определенной Верховным Судом Российской Федерации, Судебным департаментом при Верховном Суде Российской Федерации, либо систем электронного документооборота участников процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы, которые подаются посредством единого портала государственных и муниципальных услуг, информационной системы, определенной Верховным Судом Российской Федерации, Судебным департаментом при Верховном Суде Российской Федерации, могут быть подписаны простой электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации и порядком, определяемым Верховным Судом Российской Федерации, Судебным департаментом при Верховном Суде Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлено, что указанные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.
— ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ

Учтите: если иск квалифицируется как иск о правах на недвижимость, вы подаёте его всё равно в районный суд по месту нахождения квартиры — но физически ехать туда не обязательно ни для подачи, ни для участия в заседаниях.

Вывод: дистанционное участие и электронная подача полностью снимают проблему дальних поездок. Ходатайство об участии в заседании путём ВКС подаётся в письменной форме, суд выносит об этом определение (ч. 1 ст. 155.1 ГПК РФ); иск можно подать в электронной форме, в том числе через единый портал госуслуг (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ). Требования лично являться в суд по месту нахождения квартиры закон не содержит.

Денежные последствия: расходы и убытки от бездействия продавца

Раз обременение не снято по вине продавца, есть смысл заявлять не только о погашении записи, но и о деньгах. Убытки взыскиваются в полном объёме:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

А применительно к обязательству продавца — как нарушение договорной обязанности:

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Судебные расходы (госпошлина, выписки ЕГРН, услуги представителя) при выигрыше взыскиваются с проигравшей стороны:

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
— ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Дела этой категории рассматриваются районным судом:

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Практически это: расходы на выписки ЕГРН, госпошлину, услуги представителя, а также реальный ущерб (например, снижение цены при последующей продаже из-за обременения либо расходы на его снятие). При этом взыскание убытков с лица, место нахождения которого неизвестно, — самостоятельная сложность: получить исполнительный лист реально, а исполнить его при неизвестном месте жительства должника затруднительно.

Вывод: помимо требования о прекращении обременения вы вправе заявить о возмещении убытков (п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ) и о взыскании судебных расходов (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ). Дело подсудно районному суду (ст. 24 ГПК РФ) — это единый суд первой инстанции для всех блоков. Основную ставку делайте на погашение записи в ЕГРН, а денежные требования заявляйте «в пакете», трезво оценивая перспективу реального взыскания с исчезнувшего должника.

Условия применения и риски переквалификации требования

Чтобы обременение снималось, нужно доказать одно из оснований п. 1 ст. 352 ГК РФ (см. блок 2, > Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

— п. 1 ст. 352 ГК РФ): либо прекращение обеспеченного обязательства (кредит погашен — тогда нужны справка банка/залогодержателя о закрытии долга, платёжные документы), либо добросовестное возмездное приобретение (вы — покупатель по возмездному договору и не знали и не должны были знать об обременении на момент покупки). Второе основание подтверждается договором купли-продажи, актом приёма-передачи, расчётами и самой выпиской ЕГРН.

Отдельный риск связан с формулировкой требования. Если иск назвать «о признании обременения отсутствующим» или «о признании права», суд может квалифицировать его как иск о праве на недвижимость и применить исключительную подсудность:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Как подтверждают разъяснения ВС РФ, к искам о правах на недвижимость относятся в том числе иски о признании права на недвижимое имущество отсутствующим:

к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим
— п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Чтобы снизить риск, формулируйте требование как договорно-установительное: о прекращении залога (ипотеки) и о погашении регистрационной записи; если обременение в пользу залогодержателя — привлекайте залогодержателя надлежащим ответчиком (п. 2 ст. 352 ГК РФ, см. блок 2, > Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).

— п. 2 ст. 352 ГК РФ), а бывшего собственника — третьим лицом либо соответчиком.

Вывод: решающие условия применения — вид обременения (залог/ипотека либо арест) и наличие доказательств прекращения обеспеченного обязательства либо вашей добросовестности. Без этих документов иск рискует остаться без удовлетворения. Неприменение исключительной подсудности придётся обосновывать в тексте иска, иначе дело передадут по месту нахождения квартиры.

Надлежащий ответчик и исполнение решения

При прекращении залога лицо, в пользу которого запись должна быть погашена, вправе требовать совершения необходимых действий — такая возможность прямо закреплена в законе:

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
— п. 2 ст. 352 ГК РФ

Отсюда практический вывод: если обременение — ипотека в пользу банка (залогодержателя), требование о погашении записи следует адресовать прежде всего залогодержателю (кредитору по обеспеченному обязательству), а не исчезнувшему продавцу. Однако то, кого именно привлекать ответчиком, зависит от точной формулировки требования и установленных по делу обстоятельств — здесь нужна консультация исходя из конкретного содержания выписки ЕГРН и договора. У банка, в отличие от пропавшего физлица, есть юридический адрес, что облегчает и подсудность, и исполнение.

Исполнение решения описано в законе прямо:

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 9 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

По вступлении решения в силу вы подаёте его в Росреестр (в том числе через МФЦ), и орган регистрации погашает запись на основании решения суда — дополнительных заявлений продавца или залогодержателя не требуется.

Вывод: круг ответчиков определяется видом обременения и формулировкой требования — это рекомендуется уточнить с юристом после изучения выписки ЕГРН (need_kind=lawyer). Исполнение обеспечивается предъявлением вступившего в силу решения суда в орган регистрации прав, который гасит запись на основании решения о прекращении ипотеки (абз. 9 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»).