Можно ли оформить доверенность на продажу квартиры по копиям правоустанавливающих документов, если оригиналы у сына, а я в другом регионе?

Обязательна ли нотариальная форма доверенности на продажу квартиры

Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое для представительства перед третьими лицами:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Для вашего случая общего правила о письменной форме недостаточно. Поскольку речь идёт о сделке с квартирой и о подаче заявления о государственной регистрации перехода права в ЕГРН, действует специальное требование об обязательном нотариальном удостоверении:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Сделка по продаже квартиры подлежит государственной регистрации (регистрация прав осуществляется на основании заявления — ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ), а сама доверенность на распоряжение зарегистрированным в реестре правом прямо отнесена п. 1 ст. 185.1 ГК РФ к подлежащим нотариальному удостоверению. Отсюда главный вывод: оформлять нужно именно нотариальную доверенность; простой письменной формы (и удостоверения по месту работы) здесь недостаточно — такую доверенность Росреестр не примет.

Что именно проверяет нотариус при удостоверении доверенности

Нотариус не проверяет право собственности и не «изучает» квартиру — при удостоверении доверенности он проверяет личность, дееспособность и волеизъявление самого доверителя:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина,
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Предмет проверки — личность и воля того, кто выдаёт доверенность, а не титул на квартиру. Именно поэтому требование «обязательно предъявить подлинники правоустанавливающих документов» законом не обосновано. Общее правило ст. 43 Основ говорит о проверке дееспособности «при удостоверении сделок»; доверенность — не сделка с квартирой, а одностороннее уполномочие, а личность доверителя устанавливается по паспорту (ст. 42 Основ).

Требования к документам, которые вы подаёте нотариусу

Документы, которые нотариус обязан проверить, должны быть читаемыми, без неоговоренных исправлений; при этом нотариус вправе принять документ и с несущественными недостатками, а также принимает электронные документы:

Документы, представляемые нотариусу в подтверждение фактов, которые нотариус обязан проверить при совершении нотариального действия, должны соответствовать требованиям настоящей статьи. В случае, если указанные документы исполнены на бумажных носителях, они не должны иметь подчисток или приписок, зачеркнутых слов либо иных неоговоренных исправлений и не могут быть исполнены карандашом или с помощью легко удаляемых с бумажного носителя красителей. Текст документа должен быть легко читаемым. Целостность документа, состоящего из нескольких листов, должна быть обеспечена путем его скрепления или иным исключающим сомнения в его целостности способом. Если имеющиеся в документе неоговоренные исправления или иные недостатки являются несущественными для целей, для которых представлен документ, нотариус вправе принять такой документ для совершения нотариального действия. Нотариусы принимают для совершения нотариальных действий электронные документы, формат которых соответствует требованиям настоящих Основ и других законодательных актов Российской Федерации и которые могут быть воспроизведены программно-техническими средствами, имеющимися в распоряжении нотариуса.
— ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Нотариус обязан проверить факты, но не обязан требовать именно подлинник правоустанавливающего документа, если в конкретном действии он его не проверяет. Документы, оформляемые нотариально, подписываются в присутствии нотариуса, а содержание зачитывается вслух:

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Для вас это означает: достаточно предъявить паспорт; по возможности дайте нотариусу кадастровый номер квартиры и сведения из ЕГРН (электронная выписка — допустимый законом электронный документ). Фото договора передачи и техплана в телефоне как правоустанавливающие документы значения не имеют: ваше право собственности подтверждается записью в ЕГРН, а не бумажным оригиналом.

Можно ли удостоверить доверенность по месту вахты

Да. Нотариальные действия совершаются любым нотариусом:

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Доверенность не входит в перечень действий, привязанных к определённому месту (ст. 47, 56, 62–64 и др. Основ), поэтому вы вправе обратиться к нотариусу по месту фактического нахождения — в том числе по месту вахты. Ехать домой к «своему» нотариусу не нужно.

Что примет Росреестр: подлинники или копии

При личной подаче на бумаге по общему правилу документы, выражающие содержание сделки, представляются в подлиннике:

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. 5.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Однако при регистрации перехода права бумажные подлинники правоустанавливающих документов не требуются автоматически: основанием регистрации является заявление, а право собственности продавца уже подтверждено записью в ЕГРН:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Практический вывод по документам: для удостоверения доверенности сыну оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, выписка, техплан) не нужны; они потребуются на этапе самой продажи и подачи документов в Росреестр, где они и находятся у сына — пересылать их вам не нужно.

Продажа через представителя в электронной форме

Если сын планирует подавать документы на регистрацию в электронном виде, нужно заранее оформить в ЕГРН запись о возможности регистрации по документам, подписанным электронной подписью; такое заявление может подать ваш представитель по нотариальной доверенности:

При представлении физическим лицом, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью), запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления.
— ч. 1 ст. 36.2 ФЗ № 218-ФЗ

Это ещё один аргумент в пользу именно нотариальной доверенности: она даёт сыну полномочия и на подачу заявления о внесении такой записи в реестр, и на распоряжение зарегистрированным правом.

Если нотариус откажет

Отказ возможен только по основаниям ст. 48 Основ; отсутствие подлинников правоустанавливающих документов в этот перечень не входит:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Если нотариус всё же откажет со ссылкой на «отсутствие оригиналов», отказ не основан на законе и может быть обжалован. При превышении полномочий представителем сделка считается совершённой от его имени, пока представляемый её не одобрит:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Этот риск (ст. 183 ГК РФ) как раз снимается правильно оформленной нотариальной доверенностью. Полномочия сына формулируйте максимально широко: поиск покупателя, подписание договора купли-продажи, получение денежных расчётов, подписание передаточного акта, подача и получение документов в Росреестре, получение зарегистрированных документов. Срок доверенности указывается в самом документе; при его отсутствии доверенность действует год:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод: доверенность на продажу квартиры должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), но для её оформления подлинники правоустанавливающих документов не требуются — нотариус проверяет вашу личность, дееспособность и волеизъявление по паспорту (ст. 42, 43 Основ), а не титул на квартиру. Оформить доверенность вы можете у любого нотариуса по месту фактического нахождения, в том числе по месту вахты (ст. 40 Основ). Оригиналы документов на квартиру, находящиеся у сына, нужны для самой продажи и регистрации, но не для удостоверения доверенности; пересылать их вам не нужно. Если нотариус откажет из-за отсутствия оригиналов, такой отказ не соответствует ст. 48 Основ и может быть обжалован.

Смежное право: продажа квартиры, приватизированной одним лицом, и согласие супруга

Отдельного «нотариального» требования к сделке купли-продажи квартиры (в отличие от дарения) закон не устанавливает, но право собственности должно быть подтверждено записью в ЕГРН, а акты приватизации отнесены к основаниям регистрации:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: если квартира приватизирована лично вами (договор передачи), вы распоряжаетесь ею как единоличный собственник, и «согласие» иных лиц для выдачи доверенности не требуется. Важно иное: если квартира приобретена в браке и является общим имуществом супругов, для её продажи по общему правилу необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга либо подтверждение, что режим совместной собственности не применяется (приватизация — это безвозмездная передача и совместным имуществом, как правило, не является). Нотариусы при удостоверении доверенности на распоряжение недвижимостью могут запросить сведения о семейном положении — поэтому заранее уточните у нотариуса, потребуется ли согласие супруга в вашем конкретном случае.

Вывод: сам факт приватизации квартиры в вашу собственность позволяет выдать доверенность на её продажу без дополнительных «разрешений» третьих лиц; если же квартира является общим имуществом супругов, потребуется нотариальное согласие супруга на сделку. Это единственное обстоятельство, которое может усложнить оформление помимо вопроса об оригиналах документов, — уточните его у нотариуса.

Альтернативные варианты, если вы не хотите ехать к своему нотариусу

Вариант «сын вышлет оригиналы почтой» для оформления доверенности не нужен — нотариусу при удостоверении доверенности ваше право собственности не предъявляется, проверяются личность и воля доверителя:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина,
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Поэтому пересылка оригиналов ничего не даст для самого нотариального действия. Оформлять доверенность нужно по месту нахождения доверителя (вас), но место не привязано к вашему дому или к квартире — подойдёт любой нотариус там, где вы фактически находитесь:

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Нотариус удостоверяет доверенность с личным участием доверителя — прийти должен именно тот, кто выдаёт доверенность, а не представитель:

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Дистанционное (удалённое) удостоверение доверенности в общем порядке законом не предусмотрено; исключение — выдача доверенности в порядке передоверия при наличии основной доверенности с оговоркой о передоверии (ст. 59 Основ). Поэтому «оформить доверенность по месту нахождения сына» как самостоятельный способ для первоначальной доверенности не подходит: существо доверенности — личное волеизъявление доверителя, засвидетельствованное нотариусом в его присутствии.

Доверенность, чтобы действовать, должна иметь дату и срок:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод: пересылать оригиналы для удостоверения доверенности не требуется — они не предъявляются нотариусу. Правильный путь: лично прийти к любому нотариусу по месту фактического нахождения, в том числе по месту вахты, с паспортом и сведениями о квартире (кадастровый номер), и удостоверить доверенность на сына с указанием даты и срока действия. Отдельный «дистанционный» способ выдачи первоначальной доверенности законом не предусмотрен — он возможен только как передоверие при уже существующей доверенности с правом передоверия.

Чем подтверждается право и восполняется отсутствие оригиналов документов

Ваше право на квартиру подтверждается не бумажным «договором передачи» и не выпиской на бумаге, а записью в ЕГРН:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Из этого следует, что подлинники правоустанавливающих документов нужны не для удостоверения доверенности, а лишь для самой сделки и регистрации. Отсутствие у вас на руках оригиналов восполняется именно сведениями из ЕГРН: электронная выписка (в том числе сохранённая в телефоне или в личном кабинете Госуслуг) является допустимым электронным документом, который нотариус принимает (ст. 45 Основ — нотариусы принимают электронные документы). При этом нотариус при удостоверении доверенности ваше право собственности вообще не проверяет (ст. 42, 43 Основ — проверяются личность и дееспособность), так что для оформления доверенности достаточно паспорта и, для удобства заполнения текста, кадастрового номера квартиры.

Что касается самой продажи: оригиналы договора передачи и техплана находятся у сына и понадобятся ему на этапе сделки и подачи документов в Росреестр — пересылать их вам обратно не требуется. Если же для каких-то целей понадобится свежая выписка, её можно заказать онлайн через Госуслуги или сайт Росреестра, не приезжая домой.

Вывод: право собственности на квартиру удостоверяется записью в ЕГРН, а не подлинниками документов на бумаге; поэтому для выдачи доверенности сыну отсутствие у вас оригиналов правоустанавливающих документов не является препятствием — достаточно паспорта и (по желанию) кадастрового номера или электронной выписки из ЕГРН. Оригиналы у сына понадобятся только на стадии самой сделки, где они и находятся.

Согласие супруга при продаже квартиры

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, для сделки по её отчуждению необходимо нотариальное согласие второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При этом приватизированная квартира (договор передачи) по общему правилу относится не к совместной собственности супругов, а к личной собственности гражданина, её приватизировавшего, поэтому для продажи такой квартиры согласие супруга не требуется. Однако именно это обстоятельство — режим имущества — единственное, что нотариус может проверить и запросить (сведения о семейном положении), помимо самой доверенности.

Для выдачи доверенности как таковой согласие супруга закон не требует: требование п. 3 ст. 35 СК РФ касается сделки по распоряжению имуществом, а не удостоверения доверенности. Но если квартира всё же является общей собственностью супругов и вы планируете её продажу, то параллельно с доверенностью целесообразно оформить и нотариальное согласие супруга — иначе сделка может быть оспорена.

Вывод: для удостоверения доверенности на сына согласие супруга не требуется. Если квартира приватизирована лично на вас — согласие не нужно и для последующей сделки. Если же квартира является общим имуществом супругов — перед продажей потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), иначе сделка может быть признана недействительной по его требованию в течение года со дня, когда он узнал о ней.