Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Предъявите нотариусу оригинал доверенности с апостилем и заверенным переводом для удостоверения договора купли-продажи доли, если такой оригинал у вас есть.
  2. 2
    Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе с указанием причин и порядка обжалования.descriptionТребование о письменном отказе
  3. 3
    Проверьте наличие даты совершения доверенности — без нее документ ничтожен.
  4. 4
    Уточните у дочери срок действия доверенности; если не указан — действует один год со дня совершения.
  5. 5
    Выясните у дочери, не оформляла ли она доверенность у консула РФ в Португалии — тогда сведения есть в ЕИС.
  6. 6
    Если нотариус вынес письменное постановление об отказе, основанное на отсутствии в базе: Обжалуйте отказ нотариуса в районный суд по месту его нахождения, если постановление основано на отсутствии в базе.

Документы и доказательства

  • Оригинал доверенности португальского нотариуса с апостилем.
  • Нотариально заверенный перевод доверенности на русский язык.
  • Если нотариус вынес письменное постановление об отказе: Письменное постановление нотариуса об отказе в совершении нотариального действия.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру и выписка из ЕГРН.
  • Если у квартиры есть иные сособственники и доля продаётся постороннему: Доказательства соблюдения преимущественного права покупки иными сособственниками.
  • Проект договора купли-продажи доли и документы покупателя.

  • Срочно: первые шаги

    • Не переоформляйте доверенность в РФ: португальская действительна при апостиле и заверенном переводе.
    • Проверьте наличие апостиля на оригинале и даты совершения — без даты доверенность ничтожна.
    • Если у квартиры есть иные сособственники: Проверьте соблюдение преимущественного права других сособственников — риск перевода прав в течение 3 месяцев.

  • Сроки и риски

    • Требуйте от нотариуса письменное постановление об отказе — устные ссылки на базу не основание.
    • Проверьте наличие апостиля на оригинале доверенности и нотариально заверенного перевода.
    • Убедитесь, что в доверенности указана дата совершения — без неё она ничтожна.
    • Проверьте срок действия доверенности: без указания срока — 1 год со дня совершения.
    • Соблюдите преимущественное право покупки остальных сособственников — иначе они вправе требовать перевода прав покупателя.
    • Уточните у покупателя форму платежа: при задатке ваша вина в срыве сделки грозит возвратом двойной суммы.

  • Чего не делать

    • Не требуйте от российского нотариуса «выдать» португальскую доверенность — такого действия в его полномочиях нет.
    • Не ждите появления доверенности в ЕИС нотариата — иностранные акты туда не вносятся.
    • Не соглашайтесь на устный отказ — требуйте письменное постановление с причинами.
    • Не отправляйте дочь за консульской легализацией — достаточно апостиля.
    • Не переоформляйте доверенность у российского нотариуса — она действительна по форме.
    • Не начинайте сделку без проверки даты совершения и срока действия доверенности.

  • Когда нужен адвокат

    • Нотариус отказывает письменно — требуйте постановление об отказе с причиной и порядком обжалования.
    • Отказ мотивирован только отсутствием доверенности в базе — без адвоката не обойтись, нужна жалоба в суд.
    • Покупатель ждёт и торопит — при срыве сделки из-за отказа нотариуса потребуется защита ваших интересов.
    • Доверенность вызывает сомнения по форме, апостилю или переводу — проверку доверьте адвокату.
    • Если у квартиры есть другие сособственники: У квартиры есть другие сособственники — риск иска о переводе прав покупателя требует оценки адвокатом.

  • Альтернативные пути

    • Обратитесь к другому нотариусу: предъявите оригинал с апостилем и заверенный перевод для удостоверения договора.
    • Попросите дочь уточнить в консульстве, о какой именно доверенности речь — консульской или португальской.
    • При отказе нотариуса требуйте письменное постановление с причинами — это откроет путь в суд.
    • Проверьте у нотариуса, достаточно ли апостиля и заверенного перевода без электронной версии из Португалии.
    • Уточните у покупателя готовность подождать, пока вопрос с доверенностью решится.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Дочь, находящаяся в Португалии, выдала матери доверенность на распоряжение принадлежащей ей долей в квартире, находящейся в России. Доверенность удостоверена португальским нотариусом, переведена на русский язык, перевод заверен. Консульство РФ сообщило, что доверенность можно получить у российского нотариуса через единую базу нотариальной палаты. Российский нотариус отказал, сославшись на отсутствие сведений в базе и необходимость электронной версии из Португалии. Квартира находится в стадии продажи, покупатель ожидает сделку.

Юридически значимым является то, что доверенность удостоверена именно португальским нотариусом, а не консульским должностным лицом РФ. Из этого следует, что сведения о ней не вносятся в Единую информационную систему нотариата России, а сама доверенность не подлежит «выдаче» российским нотариусом. Для использования в России достаточно оригинала с апостилем и нотариально заверенного перевода.

Действительна ли в РФ доверенность, удостоверенная португальским нотариусом (форма, апостиль, перевод)

Ключевой момент вашей ситуации: в консульстве, судя по формулировке, ведут речь о доверенности, которую российское консульское должностное лицо удостоверило бы от имени РФ, — и только такие акты попадают в российскую нотариальную базу. Ваша дочь оформила доверенность у португальского нотариуса, то есть это документ иностранного государства, и его обращение в России подчиняется другим правилам.

Форма такой сделки допустима по российскому праву:

  1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки.
    — п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Это означает: доверенность, нотариально удостоверенная по правилам Португалии (страны места совершения), в России действительна по форме — она не требует переоформления российским нотариусом. Именно поэтому российский нотариус в принципе не вправе «выдать» вашу доверенность заново — он её не составлял и не удостоверял, а в перечне его полномочий есть «удостоверение сделок» и «свидетельствование верности перевода», но нет «выдачи чужой доверенности»:

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 1) удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;
— ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Для признания в России иностранной доверенности достаточно апостиля (а не консульской легализации), поскольку и Россия, и Португалия — участники Гаагской конвенции 1961 г.:

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен.
— ст. 3 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961)

Перевод на русский язык оформляется отдельным нотариальным действием, которое российский нотариус как раз вправе совершить:

Нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44 3 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус.
— ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: доверенность, удостоверенная португальским нотариусом и переведённая на русский с заверением перевода, юридически полна и действует в России. Российский нотариус не «выдаёт» такую доверенность и не должен «находить её в базе» — его роль ограничивается заверением перевода, а при удостоверении договора купли-продажи доли он лишь принимает этот документ как подтверждение полномочий представителя.

Что реально есть в «единой базе нотариальной палаты» и кто прав — консульство или нотариус

В Единой информационной системе нотариата хранятся сведения только о тех нотариальных действиях, которые совершены российскими нотариусами (или в иных предусмотренных законом случаях), с фиксацией лица, удостоверившего документ:

Единая информационная система нотариата включает в себя ведущиеся в электронной форме реестры: 1) нотариальных действий; 1 1 ) нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) 2) наследственных дел; 3) уведомлений о залоге имущества, не относящегося к недвижимым вещам (далее - реестр уведомлений о залоге движимого имущества); 4) списков участников обществ с ограниченной ответственностью; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ ) 5) распоряжений об отмене доверенностей, за исключением нотариально удостоверенных доверенностей (далее - реестр распоряжений об отмене доверенностей). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2021 № 267-ФЗ ) Наряду с реестрами единая информационная система нотариата включает в себя:
— ст. 34.2 Основ законодательства РФ о нотариате

Федеральная нотариальная палата обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ежедневно и круглосуточно свободный и прямой доступ неограниченного круга лиц без взимания платы к следующим сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата: 1) сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена
— ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате

Доверенность, удостоверенная португальским нотариусом, в этот реестр объективно не вносится: его регистрация ведётся в реестрах Португалии, а не в ЕИС России. Поэтому слова вашего нотариуса о том, что «у него ничего не открывается», по существу верны, хотя объяснение («нужна электронная версия, которую должны прислать из Португалии») юридически неточно — такая «присылка» ничего не меняет, российскому нотариусу она не нужна.

Что же тогда имело в виду консульство? Скорее всего, речь о доверенности, которую российское консульское должностное лицо совершает от имени РФ на территории другого государства:

Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают консульские должностные лица , уполномоченные на совершение этих действий. (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ ) Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли. Использование в наименованиях организаций, средств массовой информации терминов "нотариат", "нотариальная деятельность", "нотариус", "нотариальная палата", "нотариальная контора" или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только нотариусами, организациями, созданными в порядке, установленном настоящими Основами, организациями, учредителями которых выступают указанные в настоящей части организации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ ) Статья 1. Нотариат в Российской Федерации Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.
— ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате

Только если доверенность оформлена в консульстве РФ в Португалии, а не у португальского нотариуса, сведения о ней попадают в российскую ЕИС и нотариус у вас в городе действительно сможет её «увидеть» в базе. Это и есть источник кажущейся нестыковки: консульство говорит про один тип документа, ваша дочь сделала другой.

Вывод по вопросу: формально прав ваш нотариус — доверенности, удостоверенной португальским нотариусом, в российской нотариальной базе нет и быть не может, а «электронную версию из Португалии» он требовать не должен; консульство право в том случае, если бы доверенность удостоверял консул РФ. Расхождение — не юридический конфликт, а разговор о двух разных документах. Для продажи доли вам не нужна «выдача доверенности» нотариусом: достаточно оригинала с апостилем и заверенного перевода.

Что делать с нотариусом: письменный отказ и порядок обжалования

Поскольку доверенность иностранная, единственное, что от вас вправе требовать при её использовании, — надлежащее оформление (апостиль и заверенный перевод), а не «получение её из базы». Если нотариус продолжает отказывать в удостоверении сделки или в заверении перевода без законного основания, он обязан зафиксировать отказ письменно:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Отказ или неправомерное бездействие обжалуется в судебном порядке:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: потребуйте у нотариуса письменное постановление об отказе с мотивировкой (оно выносится не позднее 10 дней со дня обращения). Если в нём будет указано лишь «нет доверенности в базе» или «нужна электронная версия из Португалии» — это незаконное основание, и такой отказ обжалуется в порядке особого производства через подачу жалобы в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ, гл. 37 ГПК РФ). При этом факт отказа не отменяет права подать заявление о регистрации перехода права напрямую в Росреестр при наличии надлежаще оформленной иностранной доверенности.

Нотариальная форма сделки, преимущественное право и риски задержки перед покупателем

Для продажи именно доли в праве общей собственности закон требует нотариального удостоверения договора (а с 01.09.2025 — и нотариального удостоверения самого договора как сделки):

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Поэтому доверенность будет предъявляться нотариусу именно при удостоверении договора купли-продажи доли — а не «выдаваться» им как самостоятельный акт.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если у квартиры несколько собственников и доля продаётся постороннему лицу (покупателю), остальные сособственники имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК) — его несоблюдение даёт им право в трёхмесячный срок требовать перевода прав покупателя на себя. Перед сделкой это следует проверить и оформить отказ сособственников у нотариуса.

Что касается срока: если в доверенности не указан срок, действует общее правило, а дата совершения должна быть обязательно указана, иначе доверенность ничтожна:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод по вопросу: сама доверенность проблемой для сделки не является — проблемой является только недопонимание между нотариусом и консульством. Проверьте, что на доверенности есть дата и (в вашем случае предпочтительно) срок; что есть апостиль и заверенный перевод; и что соблюдено преимущественное право сособственников. Тогда договор удостоверяется нотариусом на основании иностранной доверенности, без какой-либо её «выдачи».

Денежные последствия задержки перед покупателем: задаток, аванс, убытки

Поскольку квартира «уже фактически продаётся» и покупатель ждёт, важно понимать риски вашей стороны при срыве или затяжке сделки — тем более что задержка вызвана не дефектом доверенности, а организационной нестыковкой.

Если с покупателем оформлен задаток (договор в письменной форме с суммой, поименованной именно задатком), при неисполнении обязательства по вине вашей стороны действует правило двойной ответственности; если же деньги передавались как аванс без указания «задаток», они подлежат возврату без удвоения. Различие имеет определяющее значение, и юридически значимо именно слово «задаток» в соглашении.

Вывод по вопросу: ответственность перед покупателем наступает только при неисполнении обязательства по вашей вине. Сама по себе необходимость донести до нотариуса надлежаще оформленную иностранную доверенность — не основание для уплаты двойного задатка. Однако чтобы не допустить формальной просрочки, действовать нужно без промедления: предъявить нотариусу оригинал с апостилем и заверенным переводом, а при отказе незамедлительно получить письменное постановление об отказе и обжаловать его либо обратиться к другому нотариусу. Если сумма уже получена как аванс, угроза состоит в возврате аванса и, при наличии вины, возмещении убытков, а не в удвоении задатка.

Прав ваш нотариус, а не консульство: доверенность, удостоверенная португальским нотариусом, в российскую ЕИС нотариата не попадает и «выдаваться» российским нотариусом не должна — для сделки достаточно оригинала с апостилем и заверенного перевода.

Консульство, судя по всему, имеет в виду доверенность, которую удостоверило бы консульское должностное лицо РФ: сведения о нотариальных действиях, совершённых консульскими должностными лицами РФ, вносятся в ЕИС нотариата, а доверенность португальского нотариуса — нет (ст. 1, 34.2 Основ законодательства РФ о нотариате). Ваша дочь оформила доверенность у португальского нотариуса, то есть это иностранный официальный документ, и его обращение в России регулируется иными правилами.

Действительность доверенности в России

Доверенность, нотариально удостоверенная в Португалии, действительна в РФ по форме на основании п. 1 ст. 1209 ГК РФ: сделка, совершённая за границей, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места её совершения. Переоформление российским нотариусом не требуется.

Для использования в России достаточно:

  • апостиля на оригинале доверенности — в силу ст. 3 Гаагской конвенции 1961 г. (Россия и Португалия — участники, консульская легализация не нужна);
  • нотариально заверенного перевода на русский язык — ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате.

Российский нотариус не вправе «выдать» чужую доверенность: в перечне нотариальных действий (ст. 35 Основ) такого действия нет. Его роль ограничивается заверением перевода и удостоверением договора купли-продажи доли, где доверенность предъявляется как документ о полномочиях.

Кто прав в споре нотариуса и консульства

В ЕИС нотариата содержатся сведения о нотариальных действиях, совершённых российскими нотариусами и приравненными к ним лицами (ст. 34.2, 34.4 Основ). Доверенность, удостоверенная португальским нотариусом, в этот реестр объективно не вносится — её регистрация ведётся в реестрах Португалии.

Требование нотариуса о «присылке электронной версии из Португалии» юридически необоснованно: такая присылка ничего не меняет, российскому нотариусу она не нужна. Однако его утверждение, что доверенности в базе нет, — верно.

Вероятно, консульство имело в виду доверенность, удостоверенную консулом РФ в Португалии — тогда сведения о ней действительно попали бы в ЕИС, и российский нотариус мог бы её «увидеть» (ст. 1 Основ). Это и есть источник нестыковки: стороны говорят о двух разных документах.

Что делать при отказе нотариуса

Основания для отказа в совершении нотариального действия перечислены в ст. 48 Основ — «нет доверенности в базе» и «нужна электронная версия из Португалии» в этот перечень не входят. Если нотариус отказывает, он обязан по вашему требованию вынести письменное постановление об отказе не позднее 10 дней со дня обращения (п. 2 ст. 48 Основ).

Такой отказ обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса в порядке ст. 49 Основ и гл. 37 ГПК РФ.

Риски по сделке с покупателем

Договор отчуждения доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Если у квартиры несколько собственников и доля продаётся постороннему лицу, необходимо соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников (п. 1 ст. 250 ГК РФ) — иначе они в течение 3 месяцев вправе требовать перевода прав покупателя на себя.

Проверьте доверенность: в ней должна быть дата совершения (иначе она ничтожна — п. 1 ст. 186 ГК РФ). Если срок не указан, доверенность действует 1 год со дня совершения.

Если с покупателем оформлен задаток, при неисполнении обязательства по вашей вине наступает ответственность в виде двойной суммы задатка. Если деньги передавались как аванс без указания слова «задаток» — возврату подлежит только полученная сумма без удвоения. Сама по себе задержка из-за недопонимания между нотариусом и консульством не образует вашей вины, но действовать нужно без промедления.

Пошаговые действия

  1. Получите оригинал доверенности с апостилем и нотариально заверенным переводом на русский язык (перевод вправе заверить российский нотариус — ст. 81 Основ).
  2. Проверьте доверенность: наличие даты совершения, срока действия, полномочий на продажу доли и получение денег.
  3. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли, предъявив оригинал доверенности с апостилем и заверенным переводом. Требование «найти доверенность в базе» или «прислать электронную версию из Португалии» неправомерно.
  4. При отказе нотариуса — потребуйте письменное постановление об отказе (срок вынесения — 10 дней со дня обращения, п. 2 ст. 48 Основ).
  5. Обжалуйте отказ в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ, гл. 37 ГПК РФ), если в постановлении указано лишь отсутствие доверенности в базе или требование электронной версии.
  6. Параллельно можно обратиться к другому нотариусу, который корректно применяет п. 1 ст. 1209 ГК РФ и ст. 3 Гаагской конвенции 1961 г. — доверенность с апостилем и заверенным переводом является достаточным подтверждением полномочий.
  7. Проверьте соблюдение преимущественного права сособственников (п. 1 ст. 250 ГК РФ) — получите нотариально удостоверенные отказы либо уведомите их о продаже.
  8. После удостоверения договора подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр.