Как заверить доверенность, выданную за границей, на недвижимость в новых регионах России, если заявитель — иностранец

Какой документ должен получиться: соотношение иностранной доверенности и российского права

Исходная точка — доверенность уже удостоверена нотариально за границей, есть перевод. Ключевой вопрос: достаточно ли этого документа для действий с недвижимостью в новом регионе РФ, или требуется что-то ещё со стороны российского нотариуса.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает главное: закон прямо распространяет коллизионное правило о форме на доверенности. То есть доверенность, совершённая за границей, не становится недействительной только потому, что её форма отличается от российской, — достаточно соблюдения либо права страны совершения, либо российского права. Отдельного нотариального действия «заверение иностранной доверенности» российским нотариусом Основы о нотариате не предусматривают: в перечне нотариальных действий (ст. 35) есть удостоверение сделок, свидетельствование верности копий, подлинности подписи и верности перевода — но не «подтверждение» чужого нотариального акта. Роль российского нотариуса здесь — приём документа на основании ст. 106 Основ и удостоверение перевода либо подписи переводчика.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Второе правило ещё жёстче: раз объект — недвижимость на территории РФ, форма сделки с ним (а значит, и требования к полномочиям в доверенности на такую сделку) подчиняется российскому праву. Отсюда практический вывод: доверенность должна по содержанию «читаться» по российским правилам — прежде всего иметь дату совершения и однозначно описанные полномочия.

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— ст. 1196 ГК РФ

Иностранное гражданство вам не мешает: вы пользуетесь гражданской правоспособностью наравне с гражданами РФ, ограничений по выдаче доверенности на распоряжение российской недвижимостью для иностранца нет.

Вывод: российский нотариус не переудостоверяет иностранную доверенность — такое нотариальное действие в законе отсутствует; его функции ограничены принятием документа (при наличии легализации/апостиля либо когда они не требуются) и удостоверением перевода или подписи переводчика. Иностранное гражданство доверителя препятствием не является.

Ветка 1: документ выдан в государстве — участнике Гаагской конвенции 1961 года (апостиль — конвенция, отменяющая легализацию)

Развилка решается страной выдачи — это решающий факт, который вы не указали. Если государство участвует в Гаагской конвенции об отмене легализации (подписана в Гааге 5 октября 1961 года), единственная требуемая формальность — апостиль, проставленный компетентным органом этой страны.

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты;
— ст. 1 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961)

Нотариальный акт прямо назван официальным документом по смыслу Конвенции — значит, нотариальная доверенность подпадает под её действие.

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации.
— ст. 3 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961)

Это и есть ответ на «какие требования»: если страна — участник Конвенции, достаточно апостиля на самой доверенности; консульская легализация в этом случае не требуется и не должна запрашиваться.

Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Под легализацией в смысле настоящей Конвенции подразумевается только формальная процедура, используемая дипломатическими или консульскими агентами страны, на территории которой документ должен быть представлен, для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ.
— ст. 2 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961)

Отсюда практический маршрут по этой ветке: апостиль ставится в стране выдачи (обычно органом юстиции/МИД этого государства), затем в России — нотариально удостоверенный перевод, далее документ предъявляется нотариусу при сделке и в Росреестр. Если апостиля на вашей доверенности нет — его нужно получить там, где документ совершён; в России на иностранный документ апостиль не проставляется.

Вывод: при наличии апостиля (по Гаагской конвенции от 05.10.1961) никакая дополнительная легализация в России не нужна — доверенность принимается напрямую, требуется только нотариально удостоверенный перевод на русский язык.

Ветка 2: государство не участвует в Гаагской конвенции — консульская легализация

Если страна выдачи не является участником Гаагской конвенции и с ней у РФ нет договора об отмене легализации, работает общее правило о легализации иностранных документов.

Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— ст. 106 Основ законодательства РФ о нотариате

Это ключевая процедурная норма для вашего вопроса: без легализации или апостиля нотариус не вправе принять документ — то есть сделка встанет уже на этапе удостоверения. Легализацию проводит федеральный орган исполнительной власти в сфере международных отношений (МИД России), а за рубежом — консульское учреждение РФ в государстве, где совершён документ. Второй абзац нормы — основание для обеих льготных веток: апостиля по Гаагской конвенции и освобождения по международному договору (например, для документов из государств — участников Минской конвенции о правовой помощи).

Вывод: если страна выдачи не связана с РФ Гаагской конвенцией 1961 года или иным договором об отмене легализации, доверенность подлежит консульской легализации (в консульстве РФ за рубежом либо в МИД России) — такое требование вытекает из ст. 106 Основ о нотариате; без неё нотариус документ не примет.

Ветка 3: документ удостоверен консулом РФ либо выдан в государстве — участнике Минской конвенции 1993 года

Третья возможная конфигурация: доверенность удостоверена не местным нотариусом, а консульским должностным лицом РФ за границей.

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Важное ограничение: консул РФ вправе удостоверить доверенность, но не договор об отчуждении недвижимости в РФ. Для вашей задачи это идеальный вариант — доверенность, удостоверенная консулом РФ, является российским нотариальным актом, легализация и апостиль для неё не нужны, и она принимается и нотариусом, и Росреестром без перевода (делопроизводство ведётся на русском языке).

Если документ выдан в государстве — участнике Минской конвенции о правовой помощи 1993 года (для стран СНГ), то по ст. 106 Основ легализация также не требуется: официальные документы этих государств принимаются на основании международного договора. Формально по Минской конвенции достаточно скрепления документов гербовой печатью, отдельный апостиль не обязателен.

Вывод: если вы можете выбрать способ, самый простой путь — удостоверить доверенность в консульстве РФ (тогда никакая легализация не нужна вообще). Если документ уже выдан в государстве — участнике Минской конвенции, он принимается без апостиля и легализации.

Требования к содержанию доверенности и удостоверение перевода

Доверенность на распоряжение недвижимостью и на подачу заявлений в Росреестр подчиняется повышенным требованиям к форме.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Проверьте текст доверенности на два обязательных элемента: (1) прямо названные полномочия — подписание договора (дарения/купли-продажи), подача и отзыв заявлений о кадастровом учёте и регистрации прав, получение документов после регистрации; (2) собственно нотариальная форма. Если полномочие на подачу заявлений в Росреестр не упомянуто, представитель сможет подписать договор, но не сможет сам подать документы на регистрацию — это придётся делать другой стороне или вам лично.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Здесь — самый частый дефект иностранных доверенностей: если в документе не указана дата его совершения, он ничтожен, и никакая легализация этого не исправит. Если срок не указан, но дата есть, доверенность действует год со дня совершения — проверьте, что она ещё актуальна на дату сделки.

Нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44 3 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус.
— ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате

Так оформляется перевод: нотариус свидетельствует верность перевода, если владеет языком, либо удостоверяет подлинность подписи переводчика. Важно, что перевод, заверенный за рубежом, для российских нотариуса и Росреестра, как правило, недостаточен — верность перевода на русский язык удостоверяется российским нотариусом (либо консулом РФ); поэтому «есть перевод» из вашего вопроса нужно проверить: кем и как он заверен.

Отдельно — стоимость. Федеральный нотариальный тариф:

за свидетельствование верности перевода документа с одного языка на другой - 100 рублей за одну страницу перевода документа;
— пп. 18 п. 1 ст. 333.24 НК РФ (нотариальный тариф)

Сверх этого федерального тарифа нотариус взимает ещё региональный тариф за услуги правового и технического характера (его размер устанавливается ежегодно формулой предельного размера регионального тарифа).

Вывод: доверенность должна содержать дату совершения (иначе ничтожна), срок (иначе — год), и явно перечисленные полномочия на подписание сделки и подачу заявлений в Росреестр. Перевод на русский язык удостоверяется нотариусом в РФ (или консулом РФ); тариф — 100 рублей за страницу перевода плюс региональный тариф за правовую и техническую работу.

Требования Росреестра и переходные особенности новых регионов

Конечный адресат документов — орган регистрации прав, поэтому важно, что он примет.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Росреестр проверяет документ на соответствие российскому законодательству, включая нотариальную форму — то есть проверка легализации/апостиля и корректности перевода происходит именно здесь, и ошибка на этом шаге даёт приостановление.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Практическое следствие: доверенность (или её нотариально удостоверенная копия) представляется в подлиннике; сделка с недвижимостью удостоверяется российским нотариусом, и нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронном виде — отдельно везти бумаги в регистрационный орган не нужно.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— п. 1 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Документы можно подать и лично — через МФЦ (в новых регионах — через соответствующие центры госуслуг), и в электронной форме. Для вас как для лица, находящегося за границей, личная подача не требуется: это делает представитель по доверенности либо нотариус.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если право на объект в новом регионе возникло по украинским или «республиканским» документам и не внесено в ЕГРН, перед сделкой его придётся зарегистрировать: регистрация перехода права невозможна без регистрации самого права.

На территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений
— ч. 1 ст. 12 ФКЗ от 04.10.2022 № 6-ФКЗ «О принятии в РФ ЛНР…» (аналогичные нормы — в ФКЗ № 5-ФКЗ, № 7-ФКЗ, № 8-ФКЗ)

Документы, указанные в пункте 5 части 1 настоящей статьи, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 июля 2026 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 12 ФКЗ о принятии новых субъектов

Это и есть переходная особенность новых регионов: документы, выданные до вхождения в состав РФ, признаются без дополнительного подтверждения, но для внесения права в ЕГРН они представляются в срок до 1 июля 2026 года. Для вас это означает привязку к датам: если объект ещё не «внесён» в ЕГРН, регистрационные действия по доверенности нужно уложить в этот срок.

Вывод: доверенность с апостилем (или легализованная/консульская) и нотариально удостоверенным переводом принимается Росреестром; документы подаёт представитель или нотариус, личное присутствие доверителя не нужно. Если право на объект в новом регионе ещё не в ЕГРН, его надо зарегистрировать — по документам, поданным до 1 июля 2026 года.

Риски и что делать при приостановлении регистрации

Риски по вашей ситуации сконцентрированы в трёх точках, и все они проверяемы заранее.

1. свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи; 14) совершают протесты векселей; 15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков; 16) принимают на хранение документы; 17) совершают морские протесты; 18) обеспечивают доказательства; 19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 20) регистрируют уведомления о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 21) выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 22) выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок;
   — ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате (п. 6)

Первое: объём полномочий. Если в доверенности нет полномочия на подписание конкретной сделки или на получение документов после регистрации, представитель упрётся в отказ нотариуса или Росреестра. Второе: цепочка легализации — отсутствие апостиля/легализации либо перевод, заверенный не российским нотариусом и не консулом, дают приостановление, а затем отказ. Третье: дата и срок (см. ст. 186 ГК РФ выше) — ничтожность из-за отсутствия даты не излечивается.

Обжалование: отказ нотариуса в совершении нотариального действия обжалуется в суд по месту нахождения нотариуса; приостановление/отказ Росреестра — в апелляционную комиссию при органе регистрации прав и (или) в суд в порядке, установленном главой 22 КАС РФ. Поскольку приостановление означает, что сделка не завершена, деньги и объект остаются «в подвешенном» состоянии — устранять причину нужно в срок приостановления, а не после отказа.

Дополнительно: если доверитель состоит в браке, для сделки по отчуждению общего имущества потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ) — иностранное согласие также потребует легализации и перевода; этот документ иногда забывают, и именно он становится причиной приостановления.

Вывод: до подачи документов проверьте три вещи — дата совершения и срок доверенности, полный набор полномочий (сделка + заявления в Росреестр + получение документов), правильность легализации и заверения перевода; при браке — наличие легализованного согласия супруга. При приостановлении причину устраняют в срок приостановления, отказ обжалуется в апелляционную комиссию Росреестра и в суд.

Сроки и порядок исполнения

Доверенность должна быть «живой» на момент сделки, поэтому сверьте её дату и срок.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ (срок доверенности)

Правило года при отсутствии срока — частая ловушка: если в доверенности нет срока действия, но есть дата, она перестаёт действовать через год; при планировании сделки проверьте, что дата регистрации укладывается в этот период. Обратите внимание на вторую часть нормы: доверенность «бессрочная» действует за границей до отмены — но это правило о действии за границей, для регистрации в РФ ориентируйтесь именно на срок, указанный в самой доверенности (или на год).

Исполнение перевода возможно без личной явки — дистанционно.

В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44 3 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус. При свидетельствовании подлинности подписи переводчика нотариус проверяет у переводчика наличие документов, предусмотренных Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Требование, установленное частью третьей настоящей статьи, не распространяется на случаи свидетельствования подлинности подписи переводчика, если перевод осуществлен с одного языка, относящегося к языкам народов Российской Федерации, на другой язык, относящийся к языкам народов Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате (удалённое свидетельствование перевода)

Практическое следствие: свидетельствование верности перевода российский нотариус может выполнить удалённо (через ЕИС нотариата, статья 44.3 Основ), поэтому для заверения перевода вам не обязательно приезжать в РФ — достаточно обратиться к нотариусу удалённо или через представителя. Однако сама сделка отчуждения недвижимости удостоверяется российским нотариусом при личном участии сторон либо их представителей по доверенности: личное присутствие доверителя не требуется, но присутствие представителя (или нотариуса, действующего по вашей доверенности) — обязательно.

Кто фактически исполняет и с каким сроком: подписание договора и подачу заявлений в Росреестр совершает представитель, указанный в доверенности (или нотариус, удостоверивший сделку, — он направляет документы в электронном виде). Выписку из ЕГРН после регистрации получает тот, на кого оформлено полномочие «получать документы». Весь маршрут не требует вашего приезда в РФ.

Вывод: проверьте дату и срок доверенности (без срока — действует год), перевод можно заверить удалённо через российского нотариуса; саму регистрацию выполняет представитель или нотариус без вашего личного присутствия, но в рамках срока приостановления (при отказе — устранить причину и обжаловать в апелляционную комиссию Росреестра затем в суд).