Как сделать доверенность на брата для получения ключей от квартиры у застройщика, если я за границей и квартира в ипотеке?

Какая форма доверенности нужна для получения ключей и подписания акта приёма-передачи

Статья 185 1 . Удостоверение доверенности 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Передача квартиры от застройщика оформляется подписанным сторонами передаточным актом (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ). Подписание этого акта и получение ключей — это не сделка в нотариальной форме и не подача заявление о государственной регистрации прав. Поэтому по прямому смыслу п. 1 ст. 185.1 ГК для представительства именно в этих действиях нотариальное удостоверение доверенности законом не обязательно: достаточно простой письменной доверенности, составленной вами от руки.

Совершенно иная ситуация с регистрацией права собственности на квартиру в Росреестре. Для этого после подписания акта брату придётся подать заявление о государственной регистрации права собственности — а подача заявлений о госрегистрации прав прямо указана в п. 1 ст. 185.1 ГК как случай, требующий нотариально удостоверенной доверенности.

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 3 1 .
   — ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, п. 1

Вывод по вопросу формы: для получения ключей и подписания передаточного акта юридически достаточно простой письменной доверенности. Однако нотариально удостоверенная доверенность всё равно потребуется, если брат будет одновременно подавать документы на регистрацию права собственности в Росреестре — а без такой регистрации квартира формально вам не будет принадлежать на праве собственности. Поэтому практично сразу удостоверить доверенность нотариально у консульского должностного лица, включив в неё и полномочие на подписание акта, и полномочие на подачу заявления о госрегистрации права собственности.

Можно ли удостоверить доверенность в консульстве РФ в Таиланде

Статья 38. Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами (Наименование в редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества;
— ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Консульские должностные лица уполномочены совершать нотариальные действия, перечень которых включает удостоверение доверенностей. Единственное исключение из п. 1 ст. 38 Основ — договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ; доверенность на получение ключей, подписание акта и регистрацию права такая же, как и на другие действия, консул удостоверить вправе.

Вывод: да, доверенность следует удостоверить либо у российского нотариуса в Таиланде (действующего по российским правилам), либо консульским должностным лицом консульства РФ на территории Таиланда — полученная таким образом доверенность будет приравнена к нотариально удостоверенной и пригодна для всех действий, включая подачу заявления о госрегистрации прав. Записаться в консульский отдел можно через консульскую информационную систему МИД России; возьмите с собой паспорт и паспортные данные брата-поверенного.

Возможно ли удостоверить доверенность удалённо, без явки к нотариусу

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 266-ФЗ, от 14.07.2022 № 339-ФЗ, от 28.04.2023 № 145-ФЗ) Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Удалённое (без личной явки) совершение нотариальных действий допускается только для строго ограниченного перечня действий, перечисленных в ст. 44.3 Основ (свидетельствование верности копий, депозит, передача документов на хранение и т.п.). Удостоверение доверенности в этот перечень не входит — доверенность нотариус удостоверяет только при личном присутствии доверителя (паспорт, собственноручная подпись в присутствии нотариуса).

Вывод: дистанционно удостоверить доверенность российским нотариусом нельзя — для легализации вашего волеизъявления без выезда в РФ единственный путь — личная явка к нотариусу/консульскому должностному лицу, находящемуся в Таиланде, где вы пребываете.

Нужна ли доверенность или согласие банка, раз квартира в ипотеке

1. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства. 6. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта в случае, указанном в пункте 5 настоящей статьи, орган регистрации прав уведомляет об этом залогодержателя не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки объекта долевого строительства, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 20.10.2022 № 409-ФЗ) 7. При внесении изменений в закладную в связи с заменой залога прав требования участника долевого строительства на ипотеку объекта долевого строительства в закладной указывается рыночная стоимость объекта долевого строительства, определенная оценщиком, либо кадастровая стоимость объекта долевого строительства.
   — п. 5 ст. 77.2 ФЗ № 102-ФЗ

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
— п. 1.1 ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ

Законодательство о долевом строительстве и об ипотеке не требует согласия или доверенности банка-залогодержателя для получения ключей и подписания передаточного акта. Ипотеку в силу закона (квартира приобретена на кредитные средства) банк сохраняет автоматически: при регистрации права собственности участника ДДУ залог прав требования по ДДУ заменяется на залог самой квартиры (п. 5 ст. 77.2 ФЗ-102) — без участия и дополнительного волеизъявления банка. Реквизиты залога банка при регистрации права собственности переносятся на готовую квартиру, и государственная регистрация ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности участника.

Запись об ипотеке земельного участка/строящегося объекта, возникшая в силу ст. 13 ФЗ-214, погашается органом регистрации прав на основании заявления застройщика и передаточного акта (п. 1.1 ст. 25 ФЗ-102) — опять же без участия вашего брата и без доверенности от банка. Сам факт подписания акта приёма-передачи банк не контролирует и согласия на него давать не должен.

1. передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. 11 1 . Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 11 2 . Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и земельный участок, на котором такой объект расположен, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее); 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 20.10.2022 № 409-ФЗ) 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 11 3 .
   — ч. 11, ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: доверенность от банка не нужна. При подписании акта и последующей регистрации права собственности банк остаётся залогодержателем квартиры в силу закона, что не мешает принять жильё. Единственное, что стоит учесть: проверьте ваш кредитный договор и договор участия в долевом строительстве — некоторые банки и застройщики прописывают в договорах договорное требование уведомить банк о принятии квартиры в определённый срок. Такое условие — договорная обязанность, а не требование закона; за нарушение предусматривается только договорная ответственность, а не отказ в приёмке.

Срок действия доверенности и практические рекомендации по объёму полномочий

Статья 186. Срок доверенности 1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Если в доверенности не указать срок, она действует один год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК). Указанные дату и срок действия обязательны, иначе доверенность ничтожна. Поскольку вы вернётесь в РФ через полгода, разумно указать срок действия (например, 6–9 месяцев) или до наступления конкретной даты.

Вывод и практические рекомендации:

1. Для получения ключей и подписания акта достаточно простой письменной доверенности, но рекомендуется нотариальная — сразу с полномочием на регистрацию права собственности, чтобы брату не пришлось делать это в два приёма.
2. В доверенность включите полномочия: принять квартиру от застройщика по передаточному акту, получить ключи, подать заявление и документы на госрегистрацию права собственности в Росреестр (МФЦ), получать выписки из ЕГРН, подписывать и подавать сопутствующие заявления. Без полномочия на «подачу заявлений о государственной регистрации прав» (буквально — по п. 1 ст. 185.1 ГК) регистрация через представителя невозможна.
3. Нотариальную доверенность удостоверьте в консульстве РФ (или у российского нотариуса) в Таиланде, где вы находитесь; дистанционная удостоверение в РФ через интернет по закону невозможно.
4. Доверенность от банка не нужна — залог банка на квартиру сохранится автоматически при регистрации права собственности (п. 5 ст. 77.2 ФЗ-102).
5. Учитывая, что дом сдан в этом году, брату стоит осмотреть квартиру и зафиксировать недостатки до подписания акта (ст. 8 ФЗ-214 позволяет требовать составления акта несоответствия) — подпись на акте лишает вас впоследствии права отказаться от объекта по выявленным недостаткам.

Риски подписания акта приёма-передачи представителем при недостатках квартиры

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. 6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ

Норма устанавливает правовую защиту участника ДДУ: при обнаружении несоответствий (строительные недостатки, несоответствие проектной документации, условиям договора) участник до подписания передаточного акта вправе потребовать составления акта несоответствия и отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков застройщиком.

Для вашей ситуации это означает: в доверенности необходимо прямо предусмотреть полномочие брата на осмотр квартиры перед подписанием акта, на предъявление требований о составлении акта несоответствия и на отказ от подписания передаточного акта при обнаружении недостатков. Без такого специального полномочия брат, подписав акт без оговорок, лишит вас права ссылаться на явные недостатки, которые можно было зафиксировать при приёмке (ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ).

Что касается ипотечных рисков: подписание акта само по себе на отношения с банком не влияет — залог банка на квартиру сохраняется в силу закона (п. 5 ст. 77.2 ФЗ-102). Однако если после приёмки квартиры брат инициирует регистрацию права собственности, квартира официально переходит в вашу собственность с обременением — ипотекой, и банк получит уведомление об этом автоматически через Росреестр (п. 6 ст. 77.2 ФЗ-102). На данном этапе единственный практический риск — подписание акта без фиксации строительных недостатков, что ослабляет вашу переговорную позицию с застройщиком по их устранению.

Вывод по рискам: главный риск — потеря права требовать устранения недостатков застройщиком, если брат подпишет акт без их фиксации. Этот риск полностью управляем через чёткие инструкции в доверенности и отдельную инструкцию брату: осмотреть квартиру, при выявлении недостатков потребовать у застройщика составления акта несоответствия и не подписывать передаточный акт до устранения.