Как выйти из ипотеки и отказаться от доли в пользу созаемщика: через банк или суд, документы

Возможен ли выход заёмщика из ипотеки и передача обязательства созаёмщику через банк, и не требуется ли суд

Ваша цель распадается на две тесно связанные правовые операции: (1) передать ипотечное обязательство по кредиту с вас на созаёмщика — то есть перевод долга; и (2) передать созаёмщику вашу долю в праве собственности на квартиру, которая находится в залоге у банка.

Начнём с перевода долга. Ключевая норма — ст. 391 ГК РФ:

Статья 391. Условия и форма перевода долга 1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— ст. 391 ГК РФ

Для вас это означает: перевод долга производится только по взаимному соглашению между вами (первоначальным должником) и созаёмщиком (новым должником) и только с согласия банка-кредитора. Без согласия банка перевод долга ничтожен, то есть не порождает никаких правовых последствий — вы останетесь обязанными по кредиту, даже если подпишете с созаёмщиком какое-то внутреннее соглашение. Банк в этой схеме — решающая фигура: без него ваша задолженность не прекратится.

Теперь вторая операция — отчуждение заложенной доли. Квартира находится в ипотеке (залоге) у банка. Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ

Доля в праве собственности на квартиру является заложенным имуществом, поэтому её передача созаёмщику — куплей-продажей, дарением либо иным способом — также требует согласия залогодержателя, то есть банка.

Итог по способу (банк или суд). Базовый, предусмотренный законом путь — через банк: получить согласие банка и на перевод долга (ст. 391 ГК РФ), и на отчуждение заложенной доли (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ). Суд обязателен только в двух ситуациях: (а) если банк или созаёмщик не согласны — тогда передача долга и доли принудительно невозможна, останется только судебный раздел и/или взыскание; или (б) если вы с созаёмщиком являетесь супругами и не достигли соглашения о разделе — тогда применяется судебный порядок раздела по ст. 38 СК РФ (см. отдельный блок). Если же все три стороны (вы, созаёмщик и банк) согласны и созаёмщик платёжеспособен по оценке банка, суд не нужен — всё оформляется через банк.

В какой форме заключается сделка по передаче доли и не нарушается ли право других сособственников

Сделка по «отчуждению» вашей доли созаёмщику — это отчуждение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость. Согласно ч. 11 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: договор, по которому вы передаёте долю созаёмщику, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и без нотариуса ничтожен. Исключение — лишь случай, когда всеми участниками долевой собственности свои доли отчуждаются по одной сделке; если в квартире только вы и созаёмщик и вы передаёте ему свою долю (а его доля ему и остаётся), это передача не «всеми участниками по одной сделке» — значит, нотариальная форма обязательна. Нотариус при удостоверении проверит и согласие банка как залогодержателя.

Теперь вопрос о преимущественном праве покупки. При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право её выкупа (п. 1 ст. 250 ГК РФ):

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Здесь важно: покупателем вашей доли выступает сам созаёмщик — участник долевой собственности на ту же квартиру. Его вы «постороннему» лицу долю не продаёте — вы передаёте её сособственнику. Следовательно, процедура уведомления остальных сособственников о продаже (с соблюдением преимущественного права) не требуется, потому что иных участников, кроме вас двоих, в квартире нет, а сам покупатель и есть сособственник. Иначе ситуация сложилась бы, если бы в квартире были и другие дольщики — тогда при купле-продаже своей доли созаёмщику-сособственнику преимущественное право третьих участников всё равно не затрагивается, и уведомление им по ст. 250 ГК РФ при отчуждении сособственнику не требуется.

Итог по форме. Договор отчуждения доли (дарение или купля-продажа) оформляется нотариально (ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), требует согласия банка-залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ) и проходит государственную регистрацию перехода права в Росреестре. Уведомления третьих сособственников не нужно, поскольку доля переходит к участнику долевой собственности.

Юридические риски: солидарная ответственность до перевода долга и после

Пока перевод долга не совершён с согласия банка, вы и созаёмщик несёте по кредиту солидарную ответственность — это прямо следует из природы кредитного обязательства, где созаёмщики выступают солидарными должниками (обязанность солидарна в силу договора и неделимости предмета — п. 1 ст. 322 ГК РФ):

Статья 322. Солидарные обязательства 1. Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
— ст. 322 ГК РФ

Практические последствия солидарности для вас — банк вправе взыскать долг как с вас обоих совместно, так и с любого из вас в отдельности и в любой части (п. 1 ст. 323 ГК РФ), и вы остаётесь обязанным, пока кредит не будет погашен полностью (п. 2 ст. 323 ГК РФ):

Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности 1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью
— п. 1, 2 ст. 323 ГК РФ

Это ключевой риск для вас как для заёмщика, желающего «выйти» из ипотеки: пока перевод долга на созаёмщика не оформлен с согласия банка, ваша солидарная обязанность перед банком не прекращается. Даже если вы передали созаёмщику долю в квартире «на словах» или внутренним соглашением, банк по-прежнему вправе предъявить требования к вам лично. Поэтому юридически «выйти из ипотеки» можно только одним способом — полным переводом долга на созаёмщика с согласия банка (ст. 391 ГК РФ) и исключением вас из числа лиц, обязанных по кредитному договору. До этого момента вы несёте риски: при просрочке платежей банк обратит взыскание на квартиру (включая перешедшую было к созаёмщику долю, пока она в залоге) и потребует деньги с вас как с солидарного должника.

Итог по рискам. Юридическое «освобождение» от ипотечных обязательств возможно исключительно через перевод долга с согласия кредитора; до его совершения вы остаётесь солидарно обязанным по кредиту (ст. 322, 323 ГК РФ), даже если доля в собственности уже передана. Перевод долга следует оформлять одновременно либо единым комплексом с передачей доли, добиваясь, чтобы банк исключил вас из круга должников по кредитному договору.

Развилка: если вы и созаёмщик — супруги

От исхода этого факта зависит, каким документом оформляется передача доли. Если вы и созаёмщик состоите в браке, квартира, приобретённая в браке (пусть и в ипотеку), является вашим общим имуществом супругов, а не долевой собственностью, даже если доли в ЕГРН выделены. Тогда раздел происходит по правилам Семейного кодекса. П. 1 и 2 ст. 38 СК РФ:

Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 1, 2 ст. 38 СК РФ

Смысл для вашей ситуации: если вы супруги, право на квартиру может быть переоформлено на созаёмщика соглашением о разделе общего имущества супругов, которое должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Такое соглашение о разделе общего имущества супругов, по разъяснениям Верховного Суда, не является сделкой по отчуждению долей в смысле ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и не требует отдельного нотариального удостоверения сделки, но само по себе удостоверяется нотариусом как соглашение о разделе. При этом согласие банка-залогодержателя на изменение состава собственников заложенного имущества и на перевод долга всё равно потребуется (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, ст. 391 ГК РФ).

Если же вы не супруги — действует описанный выше порядок: нотариальный договор отчуждения доли (дарение/купля-продажа) по ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ.

Итог по развилке.

• Если вы супруги → передача оформляется нотариально удостоверенным соглашением о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38 СК РФ) + согласие банка на перевод долга и на изменение залога.
• Если не супруги → нотариальный договор отчуждения доли (ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) + согласие банка.

В обоих случаях, пока не получено согласие банка на перевод долга, вы остаётесь солидарно обязанным по кредиту.

Какие документы потребуются для выхода заёмщика из ипотеки

Исходя из проанализированных норм, цепочка оформления требует следующего набора документов и согласий:

1. Согласие банка на перевод долга — это может быть либо трёхстороннее соглашение о переводе долга (вы + созаёмщик + банк), либо отдельное письменное согласие банка на перевод долга по ст. 391 ГК РФ. Без него перевод ничтожен.
2. Согласие банка-залогодержателя на отчуждение заложенной доли — по п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, поскольку квартира в залоге.
3. Нотариально удостоверенный документ о передаче доли:
   • если вы не супруги — нотариальный договор отчуждения доли (дарение либо купля-продажа) по ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ;
   • если вы супруги — нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов по п. 2 ст. 38 СК РФ.
4. Документы, подтверждающие личность заёмщика и созаёмщика, документы на квартиру (выписка из ЕГРН), кредитный договор, договор ипотеки/закладная.
5. Для купли-продажи доли созаёмщику цена договора фиксируется, и при её наличии сторонам важно учитывать, что покупатель-созаёмщик — участник общей собственности, поэтому уведомление по ст. 250 ГК РФ не требуется (доля отчуждается сособственнику, а не постороннему лицу).
6. После получения согласия банка и нотариального удостоверения — государственная регистрация перехода права на долю в Росреестре.

Итог. Затем как практический шаг подойдите в банк с заявлением о переводе долга и об исключении вас из состава заёмщиков: банк проверит платёжеспособность созаёмщика (доход, кредитную нагрузку) и даст либо откажет в согласии. Оптимально оформлять перевод долга и отчуждение доли как единый комплексный процесс с участием банка и нотариуса.

Ветка «если банк откажет» — когда понадобится суд

Базовый путь — через банк — возможен только при согласии всех сторон. Но если банк откажет в переводе долга, или созаёмщик откажется принимать долг и долю, либо (для супругов) не достигнуто соглашение о разделе, — возникает судебная ветка. Закон не допускает принудительного перевода долга или отчуждения заложенной доли вопреки воле кредитора: перевод долга без согласия кредитора ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ), отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя не допускается (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Что реально доступно через суд в этом случае:

• Если вы супруги — раздел общего имущества супругов производиться может как по соглашению (нотариально), так и в судебном порядке по требованию любого из супругов (п. 1 ст. 38 СК РФ). Но даже решение суда о разделе и о переходе доли к другому супругу не освобождает вас от долга перед банком, пока банк не согласился на замену должника: банк как залогодержатель и кредитор не связан внутренним разделом между супругами, и его согласие на перевод долга (ст. 391 ГК РФ) в любом случае необходимо для вашего освобождения от обязательства.

• Если вы не супруги и банк/созаёмщик не согласны — принудительно «передать» долг и долю без согласия банка нельзя. Реализация доли против воли лица возможна только через обращение взыскания на долю (например, в рамках взыскания по кредиту) — это уже не «выход» по вашей инициативе, а последствие неисполнения обязательства.

Итог по ветке отказа. Суд не является инструментом, который позволяет заёмщику в одностороннем порядке выйти из ипотеки вопреки банку: и перевод долга, и отчуждение заложенного имущества требуют согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ). Судебный путь уместен лишь для раздела имущества между супругами (ст. 38 СК РФ) либо как элемент взыскания, но он не заменяет согласия банка на перевод долга. Поэтому единственный надёжный способ полного освобождения от ипотечных обязательств — получить согласие банка на перевод долга на созаёмщика.

Гражданско-правовые последствия и недопустимость одностороннего выхода

Ключевой принцип, который пронизывает всю ситуацию, закреплён в ст. 310 ГК РФ:

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Это означает: вы не вправе в одностороннем порядке «выйти» из ипотеки, сложив с себя обязательства. Замена заёмщика в кредитном договоре возможна исключительно через механизм перевода долга по ст. 391 ГК РФ — то есть с согласия банка-кредитора. Попытка выйти из обязательства в одностороннем порядке без согласия банка — ничтожна и не прекращает вашей обязанности погашать кредит.

Кроме того, если банк необоснованно уклоняется от дачи согласия на перевод долга или затягивает рассмотрение вашего заявления, при наличии неблагоприятных для вас последствий (например, вы продолжаете нести расходы по кредиту, в то время как созаёмщик готов принять обязательство) вы можете ставить вопрос о возмещении убытков либо применении иных способов защиты по ст. 12 ГК РФ:

Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

И наконец, ст. 395 ГК РФ устанавливает общее правило об ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства:

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

В контексте вашей ситуации это означает: до тех пор пока перевод долга не совершён, именно вы как солидарный должник продолжаете отвечать перед банком за просрочки платежей, и проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются банком в случае вашей просрочки. Это дополнительно подчёркивает необходимость как можно скорее оформить перевод долга с согласия банка.

Итог по гражданско-правовым последствиям. Односторонний отказ от исполнения ипотечного обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). Перевод долга — единственный законный способ замены заёмщика. До его совершения все штрафные и процентные последствия просрочек по кредиту возлагаются на вас как на солидарного должника (ст. 322, 323, 395 ГК РФ).