Момент возникновения права собственности на квартиру в новостройке и квалификация её как совместно нажитого имущества
Ключевой вопрос — что считать определяющим при квалификации квартиры: момент государственной регистрации права (после брака) или момент приобретения/оплаты (до брака).
По вещному праву квартира в новостройке, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве, является вновь создаваемым недвижимым имуществом, и право собственности на неё возникает с момента государственной регистрации:
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ
Это означает формальный вывод: если запись в ЕГРН вносится уже в браке, вещное право возникает в период брака. Однако для целей семейно-правового режима имущества определяющим является не формальный момент внесения записи, а источник средств и момент, когда обязательство по приобретению фактически было реализовано до брака.
Механизм установлен в п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998:
Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ). 16. Учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость. Если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно имущество не приобретали, суд в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства. 17. При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15
Применительно к вашей ситуации: ДДУ заключён и цена квартиры (в том числе средства, поступившие от банка по ипотечному кредиту) внесены/обязательство исполнено до регистрации брака. То обстоятельство, что запись о праве собственности вносится в реестр уже после оформления брака, само по себе не превращает квартиру в совместно нажитое имущество — она приобретается на личные средства супруга, принадлежавшие ему до вступления в брак.
Вывод: квартира, полностью оплаченная (в том числе за счёт ипотечного кредита, оформленного на вас) до заключения брака, остаётся вашим личным имуществом, даже если запись о праве собственности будет внесена в ЕГРН после регистрации брака. Дата внесения записи в реестр в этом случае не является определяющей для семейно-правового режима.
Влияние погашения ипотеки из общих средств супругов в период брака
Если квартира оформлена до брака, но остаток ипотечного кредита погашается уже в браке из общих (совместных) доходов супругов, это создаёт для второго супруга имущественные притязания, но не по самой квартире как объекту, а в отношении внесённых в браке платежей.
Базовые нормы о режиме имущества:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Таким образом, имущество, оплаченное личными (добрачными) средствами, остаётся личным и не входит в состав общего. Однако платежи по ипотеке, произведённые в браке за счёт общих доходов, — это средства, нажитые супругами в период брака. Погашаемый в браке остаток кредита относится к общим обязательствам супругов, поскольку полученное по кредиту (квартира) используется в интересах семьи:
Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 2 ст. 45 СК РФ
Ключевой механизм для вашего случая — ст. 37 СК РФ:
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ
Применительно к ситуации: если в период брака часть платежей по ипотеке будет внесена за счёт общего имущества супругов (заработная плата и иные общие доходы), то второй супруг вправе в случае раздела претендовать не на долю в самой квартире, а на компенсацию соответствующей части суммы платежей, внесённых из общих средств в период брака. Равно как на него может быть возложена и часть общего долга по кредиту — пропорционально доле.
Вывод: квартира, оплаченная (полностью ипотечный кредит получен и ДДУ заключён) до брака, остаётся вашим личным имуществом вне зависимости от даты госрегистрации. Если же в период брака ипотека погашается из общих средств, второй супруг приобретает право требовать при разделе компенсацию доли, приходящейся на погашенные в браке платежи (денежную составляющую), а не долю в праве собственности на квартиру.
Развилка в зависимости от момента оплаты: полностью до брака или частично в браке
Ответ зависит от того, когда фактически производилась оплата квартиры (в том числе за счёт кредитных средств).
Ветка А — квартира полностью оплачена до брака (весь платёж по ДДУ внесён до регистрации брака, кредит получен и перечислен застройщику до брака).
Тогда квартира приобретается целиком на личные (добрачные) средства; режим личной собственности сохраняется независимо от того, что запись в ЕГРН появится позже. Подтверждение — п. 1 ст. 36 СК РФ и ст. 256 ГК РФ:
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ
Ветка Б — часть стоимости квартиры (в том числе значительные платежи по ипотеке) оплачивается уже в браке за счёт общих доходов.
В этом случае к отношениям применима ст. 37 СК РФ: вложения за счёт общего имущества, значительно увеличивающие стоимость личного имущества супруга, могут служить основанием для признания имущества совместной собственностью либо для взыскания компенсации. При этом судебная практика ВС РФ устойчиво исходит из того, что определяющим для режима является момент возникновения права (в вашем случае — момент исполнения обязательства по ДДУ и источник средств), а не дата внесения записи в реестр.
Вывод: если вся оплата произведена до брака — квартира ваша личная, риска раздела по существу нет. Если часть ипотеки гасится в браке из общих средств — второй супруг вправе претендовать лишь на компенсацию этих платежей (и соответствующий общий долг), но не на саму квартиру как объект.
Порядок защиты прав и определение долей при возможном споре
Если в будущем возникнет спор о разделе, применяются общие правила СК РФ о разделе общего имущества супругов, а споры рассматриваются судом общей юрисдикции (мировым судьёй или районным судом — в зависимости от цены иска).
При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ
Для снижения рисков вам целесообразно заранее зафиксировать, что квартира приобретена за счёт личных средств: сохранить ДДУ, платёжные документы, выписку банка о перечислении кредита до брака, а при желании — заключить брачный договор, которым прямо определить квартиру как личное имущество (п. 1 ст. 42 СК РФ допускает изменение законного режима совместной собственности). При разделе имущества, нажитого в браке, важно доказать источник средств до момента регистрации брака.
Вывод: при возможном споре доли в общем имуществе супругов признаются равными, но только в отношении имущества, нажитого в браке. Квартира, приобретённая за счёт добрачных средств (даже при регистрации права после брака), в такое имущество не входит, и доказательством добрачного источника средств служат ДДУ и платёжные документы.
Сроки, доказательства и способы минимизации риска
Срок. К требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Согласно п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998 этот срок исчисляется не со дня регистрации расторжения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Для вашей ситуации это означает: до тех пор, пока права на квартиру не оспариваются, срок не течёт.
Доказательства добрачного источника средств. Чтобы подтвердить, что квартира приобретена на личные (добрачные) средства, следует сохранить: договор участия в долевом строительстве (дата заключения — до регистрации брака), платёжные документы о внесении цены по ДДУ, кредитный договор и банковскую выписку о перечислении кредитных средств застройщику до брака, а также документы, подтверждающие источники первоначального взноса. Именно эти документы доказывают, что обязательство исполнено до брака, а дата внесения записи в ЕГРН правового режима имущества не меняет.
Альтернатива — брачный договор. Для полного снятия неопределённости супруги вправе заключить брачный договор (ст. 40 СК РФ), которым установить режим раздельной либо иной собственности на данную квартиру и зафиксировать, что она является личным имуществом одного из супругов; договор может быть заключён как до, так и в любое время в период брака и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 41, п. 1 ст. 42 СК РФ). Это наиболее надёжный способ исключить квартиру из будущего раздела независимо от того, из каких средств погашается ипотека.
Вывод: спор о разделе подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции (мировым судьёй при цене иска до 50 000 руб., районным судом — свыше), в пределах общего трёхлетнего срока исковой давности, исчисляемого с момента нарушения права. Для защиты рекомендуется сохранить доказательства добрачного источника средств и, при желании, оформить брачный договор, прямо определяющий квартиру как личное имущество.
