Продажа квартиры в ипотеке: какие документы нужны и как правильно оформить сделку самостоятельно

Можно ли продать квартиру в ипотеке и нужно ли согласие банка

Продажа квартиры, обременённой ипотекой, законом допускается, но по общему правилу — только с согласия залогодержателя (банка). Прямая норма закреплена в ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона
— ч. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Для вашей ситуации (квартира куплена в ипотеку как физлицом в личных целях) это означает: продать квартиру без санкции банка нельзя — пока действует залог, банк как залогодержатель должен дать согласие. Однако закон даёт вам льготный механизм, избавляющий от необходимости «выпрашивать» у банка индивидуальное разрешение: самостоятельная реализация залогодателем-физическим лицом (ст. 37¹ ФЗ «Об ипотеке»). Вы направляете банку заявление о самостоятельной реализации, и банк обязан в течение 10 рабочих дней направить уведомление о согласии с указанием суммы задолженности, минимальной продажной цены и счёта для расчётов:

Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа
— ч. 1 ст. 37¹ ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Залогодержатель в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, обязан направить залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по обеспеченному ипотекой обязательству одно из следующих уведомлений: 1) при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 6 настоящей статьи, уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества. В уведомлении должны быть указаны объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, рассчитанный в соответствии со статьей 3 настоящего Федерального закона на день окончания установленного в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи срока самостоятельной реализации залогодателем имущества, равная такому объему требований минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано в соответствии с настоящей статьей (далее - минимальная продажная цена), порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, а также дата начала течения срока самостоятельной реализации залогодателем имущества и дата его окончания. Последующее увеличение залогодержателем указанных в уведомлении объема требований и (или) минимальной продажной цены не допускается, за исключением случая продления срока самостоятельной реализации залогодателем имущества на основании пункта 7 настоящей статьи;
— ч. 4 п. 1 ст. 37¹ ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

При этом важно понимать последствия продажи без согласия банка. Если вы продадите заложенную квартиру, нарушив правила ст. 37, банк вправе потребовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения кредита и обращения взыскания на квартиру — уже независимо от того, кто стал её собственником:

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит
— ст. 39 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3

Вывод по вопросу: продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только через согласие банка либо через механизм самостоятельной реализации по ст. 37¹ ФЗ «Об ипотеке». Продажа «в обход» банка влечёт риск признания сделки недействительной и обращения взыскания на квартиру у нового собственника. Поэтому первый практический шаг — направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации (заказным письмом или способом, предусмотренным кредитным договором).

Форма договора и регистрация: нужен ли нотариус

Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме — одним документом, подписанным сторонами. Нотариальная форма по общему правилу не требуется:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Нотариальное удостоверение обязательно только для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, и то с исключениями. Если вы единоличный собственник всей квартиры (или продаёте её целиком вместе с другими сособственниками одной сделкой), нотариус не нужен:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Наличие ипотеки само по себе не вводит обязательную нотариальную форму договора купли-продажи. Нотариус потребуется только в одном случае: если квартира находится в общей долевой собственности, а вы отчуждаете не все доли одновременно по одной сделке.

Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации в ЕГРН (через Росреестр/МФЦ). Об этом прямо говорит ст. 551 ГК РФ; для жилых помещений дополнительно установлено правило, что договор продажи подлежит регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, в нём же обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
— ст. 558 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: для продажи квартиры, находящейся в единоличной собственности и обременённой ипотекой, нотариального удостоверения договора не требуется — достаточно простой письменной формы. Нотариус обязателен только при отчуждении доли (не всех долей сразу). Государственная регистрация перехода права в Росреестре обязательна всегда.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), даже если оформлена только на вас. Для распоряжения таким имуществом необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Практический вывод из нормы: продавая квартиру по договору, право на которую подлежит государственной регистрации, вы обязаны приложить к пакету документов нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если квартира — совместная собственность). Если такого согласия нет, супруг вправе в течение года с момента, когда узнал о сделке, оспорить её и добиться признания недействительной по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Развилка. Если квартира была куплена до брака, получена в дар или по наследству, она является вашей личной собственностью (ст. 36 СК РФ) и согласие супруга не требуется. Если квартира куплена в браке, но на средства, являвшиеся личным имуществом одного из супругов, — вопрос о статусе такого имущества решается с учётом обстоятельств, и в спорных случаях надёжнее всё же оформить нотариальное согласие.

Вывод по вопросу: если квартира приобретена в браке — получите и приложите нотариальное согласие супруга на продажу; без него сделка может быть оспорена в течение года. Если квартира — добрачная или получена в дар/наследство, согласие не требуется.

Судьба обременения и порядок расчётов (снятие залога)

Залог по ипотеке прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, то есть с полным погашением кредита:

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать
   — ст. 352 ГК РФ, п. 1

Практически это означает: деньги покупателя направляются на погашение вашего кредита (в порядке, который банк укажет в уведомлении о согласии на самостоятельную реализацию — счёт и порядок расчётов). После полного погашения кредита регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодержателя либо совместному заявлению залогодателя и залогодержателя:

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется
— ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», п. 1

Важный момент по механике: запись об ипотеке снимается в Росреестре именно после погашения кредита, то есть после поступления денег банку. Именно поэтому в сделках с ипотечной квартирой расчёты обычно строятся по схеме «деньги покупателя → погашение вашего кредита → банк подаёт заявление о снятии обременения → регистрация перехода права к покупателю». Конкретный порядок (в том числе использование банковской ячейки, аккредитива или счёта эскроу) согласуется с банком и отражается в уведомлении о согласии на реализацию.

Обратите внимание на срок механизма самостоятельной реализации: по п. 7 ст. 37¹ ФЗ «Об ипотеке» срок самостоятельной реализации, включая регистрацию перехода права и полное погашение кредита, составляет четыре месяца со дня получения банком вашего заявления (с возможностью продления по соглашению). Продажа по цене ниже указанной банком минимальной продажной цены не допускается (п. 10 ст. 37¹).

Вывод по вопросу: обременение прекращается только после полного погашения кредита; расчёты выстраиваются так, чтобы вырученные от продажи деньги в первую очередь закрыли долг перед банком, после чего банк снимает обременение и регистрируется переход права к покупателю. На всю процедуру закон отводит 4 месяца.

Налоговые последствия продажи (НДФЛ)

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если квартира находилась в вашей собственности в течение минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку квартира куплена в ипотеку недавно, скорее всего пятилетний срок владения не истёк. Это означает: придётся исчислить НДФЛ 13% (или 15% с суммы, превышающей 5 млн руб. в год) с дохода от продажи, уменьшив его либо на подтверждённые расходы по приобретению квартиры (ст. 220 НК РФ — имущественный вычет в размере фактических расходов на покупку), либо на фиксированный вычет 1 000 000 рублей. Если квартира продаётся не дороже её кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 — налоговая база определяется от кадастровой стоимости.

Развилки, влияющие на налог: если квартира владелась более 5 лет (или 3 года — для объектов, приобретённых до 01.01.2016, либо полученных в дар от близкого родственника, по наследству, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания), НДФЛ не уплачивается и декларация не подаётся. Если менее — доход подлежит декларированию (подача 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля).

Вывод по вопросу: при продаже ипотечной квартиры ранее истечения минимального срока владения (5 лет по общему правилу) возникает обязанность уплатить НДФЛ, однако налог можно существенно снизить, заявив имущественный вычет в размере расходов на приобретение квартиры (для ипотечной квартиры это, как правило, выгоднее фиксированного вычета).

Можно ли обойтись без риелторов и юристов

Закон не содержит требования привлекать риелтора или юриста для продажи недвижимости. Граждане и юридические лица свободны в совершении сделок и осуществляют права своей волей (п. 2 ст. 1 ГК РФ); обязательное участие посредника не установлено ни ГК РФ, ни ФЗ «Об ипотеке», ни ФЗ № 218-ФЗ. Соответственно, всю сделку можно провести самостоятельно: договор — простой письменной формы, регистрация — через МФЦ или Росреестр (личное обращение или через электронные сервисы, включая личный кабинет на сайте Росреестра — ч. 1, 1.3 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).

Однако обязательным участником остаётся банк (залогодержатель) — с ним взаимодействовать придётся в силу закона (согласие или самостоятельная реализация по ст. 37, 37¹ ФЗ «Об ипотеке»), а при необходимости — нотариус (только в случаях, указанных выше) и Росреестр/МФЦ.

Минимальный состав документов для сделки, который вы готовите самостоятельно:

• паспорта сторон;
• правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, ДДУ и т.п.) и выписка из ЕГРН;
• кредитный договор и договор об ипотеке/закладная;
• заявление и уведомление банка о согласии на реализацию (ст. 37¹ ФЗ «Об ипотеке»);
• нотариальное согласие супруга (если квартира куплена в браке);
• договор купли-продажи в простой письменной форме с перечнем лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ);
• заявление о регистрации перехода права и (после погашения кредита) документы на снятие обременения.

Риски самостоятельного оформления. Они связаны не с «незаконностью» самопроведения сделки, а с ошибками в расчётах и последовательности действий: если деньги покупателя не дойдут до банка, обременение не снимется и переход права зависнет; если продать квартиру ниже минимальной продажной цены или без согласия банка — банк вправе оспорить сделку (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому при самостоятельной продаже критично строго следовать механизму ст. 37¹ и зафиксировать порядок расчётов письменно (в договоре и в уведомлении банка).

Вывод по вопросу: обойтись без риелторов и юристов полностью законно — законодательство не требует их участия. Но банк, Росреестр (МФЦ), а в указанных случаях нотариус и супруг — обязательные участники процедуры. Главный самостоятельный риск — ошибки в расчётах и снятии обременения, поэтому критически соблюдайте порядок действий и письменно фиксируйте схему расчётов.