Может ли банк отобрать ипотечную квартиру из-за просрочки по потребительскому кредиту

Может ли банк забрать квартиру за долг по потребительскому кредиту

Квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту — она обеспечивает исполнение именно этого обязательства, и никакого другого. Закон прямо связывает обращение взыскания на заложенное имущество только с тем обязательством, которое этим залогом обеспечено:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 4.
   — п. 1 ст. 348 ГК РФ

Ключевое ограничение — «неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства». Просрочка по потребительскому кредиту — это неисполнение другого, не обеспеченного ипотекой обязательства, поэтому она сама по себе не является основанием для обращения взыскания на квартиру.

То же правило закреплено в специальном законе об ипотеке:

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
— п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2014 № 476-ФЗ) При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Обе нормы говорят об одном: залогодержатель получает удовлетворение «по обязательству, обеспеченному ипотекой» и обращает взыскание только «за счёт требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства». То есть пока ипотечный кредит платится исправно, у банка нет основания обращать взыскание на квартиру из-за долга по потребительскому кредиту — независимо от того, взят ли потребительский кредит в том же банке.

Вывод: сам по себе долг по потребительскому кредиту основанием забрать (обратить взыскание на) квартиру не является. Квартира обеспечивает только ипотечный кредит. Взыскание на неё возможно исключительно при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Условие о досрочном возврате при «других долгах» (кросс-дефолт) — законно ли оно и чем грозит

В вашем договоре ипотеки есть условие: если появятся другие долги, банк может потребовать вернуть всё сразу. Такое условие (кросс-дефолт) в принципе допустимо благодаря свободе договора:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — ст. 421 ГК РФ, п. 1

Условия договора стороны определяют по своему усмотрению, и законодательство не запрещает банку предусмотреть, что просрочка по любому иному его кредиту даёт ему право потребовать досрочного погашения и ипотечного кредита.

Механизм здесь принципиально другой, чем «забрать квартиру за потребительский долг». Банк, опираясь на это условие, заявляет требование о досрочном возврате всего остатка именно по ипотечному кредиту. Основанием для досрочного истребования служит ст. 811 ГК РФ:

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ)
— п. 2 ст. 811 ГК РФ

Только если вы после такого требования не вернёте всю сумму ипотечного кредита, у банка появляется просрочка уже по обеспеченному ипотекой обязательству — и лишь тогда он вправе обратить взыскание на квартиру (по правилам статей 348 ГК РФ, 50 ФЗ «Об ипотеке»).

Важно: возможность досрочного истребования по чужому долгу существует только при прямом указании в договоре. Если формулировка пункта иная (например, она касается лишь ухудшения платёжеспособности, а не конкретной просрочки по потребительскому кредиту) — правовых оснований для досрочного требования может не быть. Поэтому решающее значение имеет точный текст пункта вашего договора.

Вывод: условие о досрочном истребовании при «других долгах» законно и может быть реализовано банком: сначала — требование вернуть весь ипотечный кредит досрочно, и только если вы его не исполните — обращение взыскания на квартиру. Напрямую «забрать» квартиру за потребительский долг банк не вправе.

Пределы обращения взыскания: что защищает вас даже при просрочке

Даже если банк заявит досрочное требование по ипотеке и обратится в суд, взыскание возможно только в судебном порядке и имеет установленные законом границы:

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Статья 52. Подсудность дел об обращении взыскания на заложенное имущество (Наименование в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц 1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона. 2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. 3.
— ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 5

Обращение взыскания на заложенную квартиру допускается только по решению суда (внесудебный порядок применим лишь в прямо оговорённых договором случаях по ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»). При этом суд обязан отказать, если нарушение незначительно:

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. 3.
— п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если сумма просрочки по обеспеченному ипотекой обязательству составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки и просрочка длится менее трёх месяцев — предполагается, что нарушение незначительно, и суд в обращении взыскания отказывает.

Особый нюанс касается единственного жилья. По общему правилу единственное пригодное для проживания жильё защищено исполнительским иммунитетом, но для предмета ипотеки сделано исключение:

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

То есть если квартира является для вас и ребёнка единственным жильём — это НЕ защитит её от взыскания, поскольку она обременена ипотекой и на неё по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. Иммунитет единственного жилья на заложенную по ипотеке квартиру не распространяется.

Вывод: взыскание на квартиру возможно только по решению суда за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства; при просрочке менее 5% стоимости жилья и менее трёх месяцев суд вправе отказать. Исполнительский иммунитет единственного жилья на ипотечную квартиру не действует.

Что делать, если банк потребовал досрочного возврата или подал иск

Практические шаги зависят от того, как повёл себя банк.

Если вы и дальше платите ипотеку, а банк лишь напоминает о потребительском долге — оснований опасаться потери квартиры нет: ипотека обслуживается надлежаще, взыскание обращать не на что (ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).

Если банк направил требование о досрочном возврате ипотечного кредита на основании пункта о «других долгах» — проверьте точную формулировку пункта договора. Если она действительно связывает право на досрочное истребование с просрочкой по любому другому кредиту, и сумма/срок просрочки подтверждаются, банк действует в рамках договора. В этом случае главный способ сохранить квартиру — договориться с банком: погасить просрочку по потребительскому кредиту либо заключить соглашение о реструктуризации (изменение графика платежей по ипотеке), чтобы снять основание для досрочного требования.

Если банк подал иск об обращении взыскания на квартиру — защищайтесь в суде по линии ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» (незначительность нарушения, если просрочка по ипотечному обязательству менее 5% стоимости жилья и менее трёх месяцев). Кроме того, по ст. 348 ГК РФ должник вправе прекратить обращение взыскания в любой момент до реализации квартиры, погасив просроченную часть обеспеченного обязательства.

Кросс-дефолтное условие можно попытаться оспорить как несправедливое или как злоупотребление правом (ст. 10, ст. 168 ГК РФ), если банк злоупотребляет им — например, требует досрочного погашения всей ипотеки из-за незначительной и уже погашаемой просрочки по потребительскому кредиту:

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Однако перспектива такого оспаривания зависит от конкретного текста условия и добросовестности банка; само по себе включение оговорки о кросс-дефолте не противоречит закону в силу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Вывод: главная защита — продолжать платить ипотеку и, при требовании о досрочном возврате, устранить просрочку по потребительскому кредиту или договориться о реструктуризации. При иске — ссылаться на ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» (незначительность) и на право погасить просроченную часть до реализации квартиры.

Денежные последствия просрочки по кредитам

Просрочка по потребительскому кредиту влечёт денежную ответственность заёмщика — неустойку (штраф, пени) на сумму просрочки:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Размер неустойки определяется договором потребительского кредита; кроме того, при просрочке возврата денег применяются проценты за пользование чужими денежными средствами либо договорная неустойка (если она предусмотрена):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Важно: эти денежные последствия относятся к самому просроченному (потребительскому) кредиту — они увеличивают ваш долг по нему, но не дают банку права обращать взыскание на квартиру. Квартира, напомню, обеспечивает только ипотечное обязательство (ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»), а не потребительский кредит. Поэтому даже существенный рост задолженности по потребительскому кредиту за счёт неустойки и процентов сам по себе не превращает квартиру в источник погашения этого долга — взыскать его банк может только с вашего иного имущества и доходов (с учётом исполнительского иммунитета единственного жилья по ст. 446 ГПК РФ, который на ипотечную квартиру, впрочем, не распространяется именно как на предмет залога).

Вывод: просрочка по потребительскому кредиту порождает неустойку и проценты, увеличивая долг, но не создаёт самостоятельного основания для обращения взыскания на ипотечную квартиру.