Может ли созаемщик-иностранец погасить всю ипотеку досрочно, если в договоре указана солидарная ответственность?

Вправе ли созаёмщик единолично, без согласия второго заёмщика, погасить весь ипотечный кредит

Вы — созаёмщик, то есть солидарный должник по кредитному обязательству (это прямо следует из условия договора об общей ответственности и ст. 322 ГК РФ). Солидарная структура обязательства означает, что каждый из должников может исполнить обязательство полностью самостоятельно, и кредитор обязан такое исполнение принять.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
— п. 1, 2 ст. 323 ГК РФ

Из этой нормы следует, что банк в любой момент вправе требовать погашения от любого из вас в отдельности и в полном объёме — а значит, исполнение в полном объёме, произведённое одним созаёмщиком, является надлежащим и законным способом прекращения обязательства. Закон не требует согласия второго должника на полное погашение: солидарный должник вправе самостоятельно рассчитаться, и кредитор не вправе отказаться от принятия исполнения.

Специальное право на досрочный (то есть до графика) возврат кредита в полной сумме закреплено Законом о потребительском кредите, и для ипотечных кредитов действует та же норма.

Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором
— ч. 4 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ

Правила, предусмотренные частями 4 - 7 2 настоящей статьи, также применяются к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.07.2021 № 329-ФЗ ) 8. При досрочном возврате части потребительского кредита (займа) кредитор в порядке, установленном договором потребительского кредита (займа), обязан предоставить заемщику полную стоимость потребительского кредита (займа) в случае, если досрочный возврат потребительского кредита (займа) привел к изменению полной стоимости потребительского кредита (займа), а также уточненный график платежей по договору потребительского кредита (займа), если такой график ранее предоставлялся заемщику. 9. Досрочный возврат части потребительского кредита (займа) не влечет за собой необходимость изменения договоров, обеспечивающих исполнение обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа). 10.
— ч. 7.3 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ

Здесь важны два момента. Во-первых, само право «вернуть досрочно всю сумму» принадлежит заёмщику. Статус созаёмщика приравнивает вас к заёмщику: солидарный должник имеет все права стороны обязательства по досрочному погашению. Согласия второго созаёмщика на полное досрочное погашение не требуется — закон его не предусматривает (он требуется лишь при распоряжении заложенным имуществом, а не при уплате долга). Во-вторых, ч. 7.3 прямо распространяет правила ст. 11 на кредиты, обеспеченные ипотекой, то есть вашу ситуацию.

В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части
— ч. 6 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ

При досрочном погашении вы обязаны уплатить проценты, начисленные только по день фактического возврата — банк не вправе требовать проценты за весь оставшийся срок. Также по закону банк не вправе взимать комиссию или штраф за досрочное погашение (ч. 4–6 ст. 11 ФЗ-353 не предусматривают никаких санкций за досрочный возврат всей суммы).

Вывод: Вы, как созаёмщик, вправе самостоятельно, без согласия мужа, внести всю оставшуюся сумму ипотечного кредита, и банк обязан принять такое полное досрочное погашение, начислив проценты только за фактический срок пользования деньгами.

Последствия единоличного погашения для второго созаёмщика и права плательщика

После того как вы один погасили весь кредит, отношения с банком прекращаются, но возникают внутренние расчётные отношения между солидарными должниками. Плательщик получает право требовать от второго созаёмщика его долю.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. 2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого
— п. 1, 2 ст. 325 ГК РФ

Если вы произвели полное погашение своими средствами, то у вас возникает регрессное требование к мужу в размере его доли (за вычетом доли, падающей на вас). По общему правилу доли равны, если иное не вытекает из ваших внутренних отношений.

Если квартира является общей совместной собственностью супругов (вы в браке, приобретена в период брака), распределение этого долга при разделе имущества подчиняется семейному законодательству.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
— п. 3 ст. 39 СК РФ

То есть если ипотечная квартира — общее имущество супругов и кредит являлся общим долгом семьи, то при разделе имущества он распределяется пропорционально долям. Развилка:

• Если вы платили из общих семейных средств — никакого регресса не возникает: долг был общим, погашен из общего имущества.
• Если вы погасили кредит исключительно из своих личных средств — вы вправе требовать от мужа компенсации его половины (если в браке — при разделе имущества либо взысканием, если кредит не считался общим семейным долгом).

Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. Статья 46. Гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора 1. Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. 2.
— п. 2 ст. 45 СК РФ

Ст. 45 СК подтверждает, что по обязательству, исполненному на нужды семьи, ответственность супругов солидарная; при этом если кредит взят на приобретение общего жилья, долг признаётся общим и распределяется при разделе. Поэтому после полного погашения плательщик не остаётся «один на один» с финансовым бременем — его доля в праве на квартиру сохраняется, а долг второго супруга может быть учтён при разделе или взыскан.

Вывод: Погасив кредит единолично, вы освобождаете мужа только от обязательств перед банком, но сохраняете право требовать от него его долю (по умолчанию — половину, если это общее семейное обязательство), а ваша доля в праве на квартиру не утрачивается.

Процедура досрочного полного погашения и снятия ипотеки

Порядок действий вытекает из норм, процитированных в блоке 1. Первым шагом вы направляете банку письменное уведомление о намерении полностью погасить кредит — не позднее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты платежа (либо в срок, который установлен вашим кредитным договором, если он короче — ч. 4 ст. 11 ФЗ-353). Банк обязан в течение 5 рабочих дней после уведомления предоставить точный расчёт суммы основного долга и процентов на день возврата (ч. 7 ст. 11 ФЗ-353).

После внесения всей суммы погашение засчитывается, проценты начисляются по день фактического возврата (ч. 6 ст. 11 ФЗ-353). Далее наступает этап снятия обременения с квартиры — банк выдаёт документы, на основании которых регистрационная запись об ипотеке погашается.

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя
— п. 1 ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ

Регистрационная запись об ипотеке погашается Росреестром в трёхдневный срок на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (банка), либо заявления банка. Практически после внесения всей суммы банк готовит справку о полном исполнении обязательств и (или) совместно с созаёмщиками подаёт заявление о погашении записи об ипотеке. Пока запись об ипотеке не погашена, обременение сохраняется формально, поэтому важно довести процедуру до конца и получить в Росреестре подтверждение записи о прекращении ипотеки.

Вывод: Досрочное погашение оформляется через письменное уведомление банка (за 30 дней или по условиям договора), расчёт суммы предоставляет банк, а после полной оплаты обременение снимается Росреестром в трёхдневный срок на основании заявления банка или совместного заявления.

Есть ли ограничения для иностранного гражданина при досрочном погашении кредита российскому банку

Вы — иностранный гражданин, то есть по валютному законодательству нерезидент (если не имеете вида на жительство в РФ). Плата по кредиту российскому банку в рублях является валютной операцией между нерезидентом и резидентом. Валютное законодательство допускает такие операции без каких-либо ограничений.

Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, за исключением валютных операций, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 4 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 11 настоящего Федерального закона, в отношении которых ограничения устанавливаются в целях предотвращения существенного сокращения золотовалютных резервов, резких колебаний курса валюты Российской Федерации, а также для поддержания устойчивости платежного баланса Российской Федерации. Указанные ограничения носят недискриминационный характер и отменяются органами валютного регулирования по мере устранения обстоятельств, вызвавших их установление
— ч. 1 ст. 6 ФЗ № 173-ФЗ

Общее правило ст. 6 ФЗ-173: валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, за исключением ограниченного перечня операций (внутренние/внешние ценные бумаги, счета в иностранных банках и т.п.). Расчёт по ипотечному кредиту в рублях к таким исключениям не относится. Поэтому ни факт погашения кредита, ни размер суммы, ни досрочность не создают для вас как нерезидента никаких валютных барьеров — при условии, что расчёты идут через уполномоченный банк в валюте Российской Федерации.

Если кредит оформлен в рублях и платёж производится рублёвым переводом со счёта в российском банке, ограничений нет. Если источником средств является перевод из-за рубежа в иностранной валюте, банк ещё на этапе приёма кредита мог применить особые условия, но сам факт погашения ипотеки нерезидентом законом не запрещён.

Вывод: Ваш статус иностранного гражданина (нерезидента) не препятствует досрочному погашению ипотечного кредита российскому банку: валютные операции такого рода по ст. 6 ФЗ-173 осуществляются без ограничений.

Если банк откажется принять единоличное полное погашение

Прямой запрет банку отказывать в принятии досрочного полного погашения вытекает из ч. 4 ст. 11 ФЗ-353 (абсолютное право заёмщика, не ограниченное ничем, кроме уведомления), и банк не вправе настаивать на согласии второго созаёмщика. Если банк всё же откажется (например, потребует подписи мужа), у вас есть запасной механизм — исполнение через депозит нотариуса.

Закон прямо предусматривает внесение денег в депозит нотариуса, когда кредитор уклоняется от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

{c10}

Однако на практике в отношениях с банком (который всегда готов принять деньги по кредиту) отказ от приёма полного погашения маловероятен: банкам выгодно досрочное погашение в рамках закона, а отказ противоречил бы ст. 309 ГК о надлежащем исполнении. Корректный порядок — до внесения средств свериться с банком о точной сумме задолженности на дату погашения (ч. 7–7.1 ст. 11 ФЗ-353), чтобы избежать недоплаты или переплаты.

Вывод: Досрочное полное погашение вправе произвести один лишь созаёмщик; если банк необоснованно откажется принимать платеж или потребует лишнее согласие, при отказе/просрочке кредитора деньги можно внести в депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), что считается надлежащим исполнением обязательства.

Альтернативы полному погашению и порядок окончательного исполнения

Помимо единоличного полного погашения у вас есть иные способы расчёта с обязательством, но они связаны с дополнительным согласием банка.

Частичное досрочное погашение. Созаёмщик вправе также досрочно вносить часть долга — это сокращает остаток и пересчитывается по ч. 5 ст. 11 ФЗ-353. Такое частичное гашение не требует изменения обеспечивающих договоров (ч. 9 ст. 11 ФЗ-353) и не требует согласия второго созаёмщика — как и полное, это акт исполнения, а не распоряжение залогом.

Перевод долга (перевод обязательства). Если ваша цель — «выйти» из кредита, передав долг другому лицу, это уже не погашение, а перемена должника. Для перевода долга обязательным условием закон делает согласие кредитора (банка) — независимо от того, кто инициирует.

По п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Поэтому если вы не просто гасите кредит, а хотите переоформить его (например, на банк передать обязательство), без письменного согласия банка это невозможно. Ваша идея «погасить всю оставшуюся сумму» — это как раз надлежащее исполнение, не требующее ни согласия банка, ни согласия мужа, и потому наиболее простой путь.

Окончательное исполнение. После внесения всей суммы банк обязан выдать подтверждение полного исполнения, а регистрационная запись об ипотеке погашается (п. 1 ст. 25 ФЗ-102); выданная закладная при прекращении ипотеки аннулируется и передаётся ранее обязанному по ней лицу по его требованию (п. 3 ст. 25 ФЗ-102).

Вывод: Наиболее простой и не требующий согласия банка и супруга способ — полное досрочное погашение вами как созаёмщиком. Альтернатива с переоформлением долга на другое лицо требует письменного согласия банка (перевод долга), а частичное досрочное погашение, как и полное, доступно вам самостоятельно.