Пришло требование о полном досрочном погашении ипотеки из-за просрочки 5 месяцев: сколько суд принимает решение и можно ли избежать продажи квартиры, если начать платить

Правомерность требования банка о полном досрочном погашении

Банк вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита с процентами, если просрочка превысила 60 календарных дней в течение последних 180 дней. У вас просрочка составляет 5 месяцев, что заведомо превышает этот порог, поэтому само по себе требование банка формально правомерно.

В случае нарушения заемщиком условий договора потребительского кредита (займа) в отношении сроков возврата сумм основного долга и (или) уплаты процентов продолжительностью (общей продолжительностью) более чем шестьдесят календарных дней в течение последних ста восьмидесяти календарных дней кредитор вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа), уведомив об этом заемщика способом, установленным договором, и установив разумный срок возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа), который не может быть менее чем тридцать календарных дней с момента направления кредитором уведомления.
— ч. 2 ст. 14 ФЗ № 353-ФЗ

Это означает: поскольку вы не платили пять месяцев (то есть просрочка более 60 дней), банк получил законное право потребовать досрочного возврата всей суммы. Однако обратите внимание — ФЗ № 353-ФЗ (ч. 2 ст. 1) не применяется к ипотечным кредитам, за исключением прямо предусмотренных случаев, поэтому в отношении ипотеки действуют прежде всего ГК РФ и ФЗ № 102-ФЗ; но сам факт многомесячной просрочки в любом случае даёт кредитору право требования досрочного исполнения и по общим нормам о займе (ст. 811 ГК РФ, ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ).

Перспектива: банк уже обратился в суд. Взыскание с вас всей суммы основного долга и процентов за фактический срок пользования деньгами суд, как правило, удовлетворяет. Ключевой вопрос защиты — не спор о праве требовать возврат, а уменьшение неустойки и предотвращение обращения взыскания на квартиру (см. следующие блоки).

Вывод: требование банка о досрочном погашении при пятимесячной просрочке формально правомерно; оспаривать надо не сам факт требования, а размер неустойки и обращение взыскания на жильё.

Срок рассмотрения дела судом и время до продажи квартиры

Иск банка о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенную квартиру рассматривается районным судом (ипотека всегда подсудна районному суду, не мировому — цена иска при ипотеке превышает 50 тыс. руб. и дело связано с недвижимостью).

Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству. (В редакции Федерального закона от 28.06.2009 № 128-ФЗ ) 2.
— ст. 154 ГПК РФ, п. 1

То есть общий срок рассмотрения дела в первой инстанции — до 2 месяцев со дня поступления иска, а при сложности дела он может быть продлён председателем суда ещё на 1 месяц. Реально с учётом оставления иска без движения, отложений и апелляции (если решение будет обжаловано, вступление в силу откладывается ещё на срок апелляционного рассмотрения) полный цикл до вступления решения в силу обычно занимает от 3–4 месяцев до полугода и более. Продажа квартиры начинается только после вступления решения в законную силу, выдачи исполнительного листа и возбуждения исполнительного производства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 1 1 . Судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса: 1) изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов Российской Федерации или судовой книге, принимает меры по охране такого объекта недвижимости либо, если предметом залога являются ценные бумаги, налагает арест в соответствии со статьей 82 настоящего Федерального закона; 2) передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации , Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 444-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 1 2 . На основании ходатайства залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания. (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 3. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации , Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" , настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 444-ФЗ) 4. Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 настоящего Федерального закона.
— ст. 78 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

После возбуждения исполнительного производства пристав арестовывает квартиру, затем организуются публичные торги (первая продажа с публичных торгов — ст. 57 ФЗ № 102-ФЗ; при несостоявшихся — повторные торги со снижением цены на 15%; при повторно несостоявшихся — залогодержатель вправе оставить квартиру за собой). Реально от момента вступления решения в силу до фактической продажи проходит обычно несколько месяцев.

Вывод: иск в районном суде рассматривается по общему правилу до 2 месяцев (с возможным продлением на 1 месяц), но реально до продажи квартиры с торгов проходит, как правило, от нескольких месяцев до полугода и более после вступления решения в силу — это время можно использовать для урегулирования долга.

Возможно ли избежать продажи квартиры: основания для отказа во взыскании

Обращение взыскания на заложенную квартиру не допускается только при крайней незначительности нарушения.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
— ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ, п. 1

Суд отказывает в обращении взыскания, если одновременно: (1) сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости квартиры, и (2) период просрочки — менее 3 месяцев. В вашем случае просрочка 5 месяцев, что уже превышает 3 месяца, поэтому воспользоваться данным основанием отказа в обращении взыскания, скорее всего, не удастся. Исключение возможно, только если вы до момента решения суда полностью погасите просроченную часть (восстановите график), — тогда нарушение может стать незначительным по сумме, но по сроку просрочки (5 месяцев) его признать «менее трёх месяцев» уже нельзя.

Вместе с тем есть специальная норма для обязательств, исполняемых периодическими платежами (ипотека — именно такой случай).

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
— ст. 348 ГК РФ

По п. 3 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на имущество, заложенное для обязательства с периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза за 12 месяцев. Ваши 5 пропущенных платежей — это более трёх нарушений, что даёт банку право обратить взыскание.

Однако абз. 4 п. 2 / п. 4 ст. 348 ГК РФ даёт вам важнейший механизм защиты — право прекратить взыскание, исполнив обязательство до момента реализации.

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
— ст. 348 ГК РФ

Ключевой вывод: вы вправе в любое время до фактической реализации квартиры (вплоть до торгов) погасить просроченную часть долга (все пропущенные платежи + начисленные проценты и неустойку на них) и тем самым прекратить обращение взыскания. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно — банк не может запретить вам «выкупить» квартиру из-под продажи.

Вывод: полностью «отбиться» от обращения взыскания из-за формальной незначительности нарушения при 5-месячной просрочке не получится, но вы вправе в любой момент до реализации квартиры погасить просроченную часть долга и прекратить взыскание.

Если начать платить сейчас — отсрочка реализации и рассрочка

Закон прямо даёт суду право отсрочить реализацию заложенной квартиры на срок до одного года — именно для случаев граждан-залогодателей, у которых ипотека не связана с предпринимательской деятельностью.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.06.2019 № 138-ФЗ) Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. (В редакции Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
— п. 3 ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ

Это ваш главный процессуальный инструмент: если вы возобновите платежи и заявите в суде ходатайство об отсрочке реализации, суд при наличии уважительных причин (тяжёлое материальное положение, восстановление платёжеспособности) может отсрочить продажу квартиры до 1 года. Важно: отсрочка не освобождает от начисления процентов и неустойки, но даёт время погасить долг; если за это время вы удовлетворите требования банка, суд по вашему заявлению отменяет решение об обращении взыскания.

Дополнительно действует общий механизм отсрочки/рассрочки исполнения решения.

Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
— ст. 203 ГПК РФ

То есть и после вынесения решения вы можете просить суд (рассмотревший дело) отсрочить или рассрочить его исполнение, ссылаясь на имущественное положение и восстановление доходов.

Дополнительные меры, которые стоит задействовать параллельно:

• Ипотечные каникулы (ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ) — право заёмщика при снижении дохода или иных трудных обстоятельствах потребовать от банка льготного периода до 6 месяцев (приостановление или уменьшение платежей). Учтите: к ипотечным кредитам этот закон применяется только в части прямо предусмотренных норм, и каникулы — как раз прямо предусмотренный случай; но проверьте, не использовали ли вы их ранее (ограничение по числу обращений).
• Реструктуризация/мировое соглашение с банком — в том числе в суде (ст. 39 ГПК РФ) — если банк согласится, график платежей может быть восстановлен, а требование досрочного погашения отозвано.

Вывод: начав платить и заявив в суде ходатайство, вы вправе просить отсрочку реализации квартиры до 1 года (п. 3 ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ) и/или рассрочку исполнения (ст. 203 ГПК РФ); при полном погашении в отсроченный период решение об обращении взыскания отменяется.

Состав взыскиваемой суммы: проценты и неустойка

Банк в иске указал всю задолженность с процентами и неустойкой. По общему правилу при досрочном взыскании вы обязаны уплатить: остаток основного долга + проценты за фактический срок пользования деньгами (до дня фактического возврата/расчёта), а не за весь срок по графику (это согласуется с ранее установленной в ваших делах позицией по п. 6 ст. 809 ГК РФ).

Неустойку суд может уменьшить.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
— п. 1 ст. 333 ГК РФ

Это значит: в суде обязательно заявите о применении ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения (например, если начислена большая пеня на 5 месяцев просрочки при небольшой сумме долга). Поскольку заёмщик — физическое лицо, суд обязан рассматривать вопрос о снижении по заявлению должника.

Также проследите правильность очерёдности погашения: по ст. 319 ГК РФ платежи гасят сначала издержки кредитора, затем проценты, затем основной долг; штрафные санкции (неустойка) погашаются после основного долга (это закреплено и в практике ВС РФ). Это важно, если банк в иске неправомерно списал ваши прежние платежи в первую очередь в счёт неустойки.

Вывод: взысканию подлежат остаток основного долга и проценты за фактическое время пользования кредитом; неустойку требуйте снизить по ст. 333 ГК РФ, а списание платежей проверяйте на соответствие очерёдности по ст. 319 ГК РФ.

Исполнительский иммунитет единственного жилья не защищает от ипотеки

Важно понимать риск: то, что квартира — ваше единственное жильё, не защищает её от взыскания по ипотеке.

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 378-ФЗ) используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Исполнительский иммунитет единственного пригодного для проживания жилья не действует, если это жильё является предметом ипотеки и на него обращается взыскание по ипотечному кредиту. Поэтому рассчитывать на то, что «единственное жильё нельзя отобрать», в вашей ситуации нельзя — по ипотечной квартире взыскание обращается в первую очередь независимо от наличия у вас другого имущества.

Риск для остального имущества: поскольку требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенной квартиры, а если её не хватит — взыскание может быть продолжено на иное имущество (в пределах личной ответственности заёмщика по ст. 334, 348 ГК РФ).

Вывод: единственное жильё в ипотеке не защищено иммунитетом — на него обращается взыскание преимущественно перед другим имуществом; единственный реальный способ сохранить квартиру — погасить долг (или просроченную часть) до реализации, с помощью отсрочки/рассрочки/ипотечных каникул или мирового соглашения с банком.