Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Ипотека

Можно ли оформить дачу на имя дочери, если кредит оформляет мать, и как это сделать при предварительном договоре

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите тип кредита: если он целевой ипотечный, банк потребует оформить собственность на маму-заёмщика.
  2. 2
    Если кредит потребительский, вы вправе быть покупателем в основном договоре и сразу оформить дачу на себя.
  3. 3
    Проверьте предварительный договор: кто указан покупателем, и согласуйте с продавцом включение вас в основной договор.
  4. 4
    При ипотеке добивайтесь включения вас в основной договор как сособственника или созаёмщика, ссылаясь на закон.
  5. 5
    Если дачу оформят на маму, после погашения кредита оформите договор дарения — он освобождён от НДФЛ.descriptionДоговор дарения дачи между близкими родственниками
  6. 6
    Заключайте основной договор в течение года с момента подписания предварительного, иначе он утратит силу.

Документы и доказательства

  • Кредитный договор мамы с указанием цели кредита (потребительский или ипотечный).
  • Предварительный договор купли-продажи дачи с указанием покупателя.
  • Письменное согласие продавца на включение вас покупателем в основной договор.
  • Документы для регистрации права собственности и ипотеки в Росреестре.
  • Если дача оформлена на маму и обременение снято: Договор дарения дачи от мамы вам после снятия обременения.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно проверьте в предварительном договоре, кто указан покупателем: если только мама, вы не станете собственницей по основному договору.
    • Срочно определите тип кредита: при потребительском (нецелевом) оформление дачи сразу на вас законно, при ипотечном банк потребует собственника-заёмщика.
    • Если кредит ипотечный, до подписания основного договора обратитесь в банк и письменно согласуйте включение вас в число покупателей или созаёмщиков.
    • При согласии продавца укажите в основном договоре обеих покупателей — маму и вас — с определением долей, это закрепит ваше право сразу.
    • Если продавец откажется менять покупателя, основной договор придётся заключить на маму, а вашу долю оформить после погашения кредита.
    • Помните: предварительный договор не переносит право собственности, собственником станет только тот, кто указан в основном договоре.

  • Сроки и риски

    • При ипотечном кредите банк может потребовать оформить дачу на маму-заёмщика, иначе в выдаче кредита откажут.
    • При потребительском кредите оформление сразу на вас допустимо, банк не вправе диктовать условия покупки.
    • Проверьте предварительный договор: если покупателем указана только мама, собственницей станет она.
    • Согласуйте с продавцом включение вас в основной договор вторым покупателем для получения доли сразу.
    • Если дачу оформят на маму, после снятия обременения передайте её вам по договору дарения — налога не будет.
    • Основной договор нужно заключить в течение 1 года, иначе предварительный договор потеряет силу.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу до подписания основного договора: ошибка в определении покупателя и условий кредита приведет к спору с банком и продавцом.
    • Адвокат нужен, если банк настаивает на оформлении ипотеки только на маму, а вы хотите долю сразу — он согласует законную схему с банком.
    • Привлеките юриста для изменения предварительного договора: продавец вправе отказаться включать вас покупателем, и потребуется юридически грамотное соглашение.
    • Если продавец уклоняется от заключения основного договора: Консультация адвоката обязательна, если продавец уклоняется от сделки: он подготовит иск о понуждении заключить договор в суд.
    • Юрист проверит кредитный договор мамы: при потребительском кредите оформление на вас допустимо, при ипотечном — нужна защита ваших прав.
    • Если дача оформлена на маму и обременение снято: Адвокат минимизирует налоговые риски: он оформит дарение от мамы вам после снятия обременения, чтобы избежать НДФЛ.

  • Альтернативные пути

    • Уточните в банке, допускает ли он оформление ипотеки на вас как на третье лицо-залогодателя.
    • Если банк откажет, рассмотрите вариант оформления дачи в общую долевую собственность с мамой.
    • При потребительском кредите оформите основной договор купли-продажи сразу на ваше имя.
    • Согласуйте с продавцом изменение покупателя в предварительном договоре до подписания основного.
    • После погашения ипотеки мама может подарить вам дачу — это освобождается от НДФЛ.
    • Используйте договор дарения, а не купли-продажи, чтобы избежать налога при передаче дачи.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент (дочь) и её мать намерены приобрести дачу. Кредит на покупку оформляет мать, поскольку у дочери нет собственных средств. Стороны уже подписали предварительный договор, однако на момент обращения не определён субъектный состав основного договора купли-продажи: неясно, кто будет указан покупателем и, соответственно, правообладателем недвижимости. Юридически значимым является тип кредита: целевой ипотечный либо потребительский. От этого зависит, возникнет ли ипотека в силу закона и допустимо ли оформление недвижимости на дочь при заёмщике-матери.

Затронутые правоотношения:

  • Вещное право (право собственности, общая долевая собственность) — определяет, кто приобретает право собственности на дачу и в каком объёме; влияет на возможность сразу оформить недвижимость на дочь либо на обеих покупателей.
  • Обязательственное право (предварительный договор) — фиксирует, кто обязан заключить основной договор и на каких условиях; от указанного в предварительном договоре покупателя зависит, кто станет собственником по основному договору.
  • Кредитные правоотношения (потребительский либо целевой ипотечный кредит) — тип кредита определяет, возникает ли залог приобретаемой недвижимости и вправе ли банк влиять на фигуру покупателя.
  • Залоговое право (ипотека в силу закона) — при целевом жилищном кредите приобретаемое жилое помещение обременяется залогом; залогодателем может быть третье лицо, но банковская практика ограничивает такую конструкцию.
  • Налоговые правоотношения (НДФЛ при последующем переоформлении) — если дачу сначала оформят на мать, а затем передадут дочери, освобождение от налога зависит от способа передачи (дарение между близкими родственниками).

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Тип кредита, который берёт мать. Если кредит потребительский (нецелевой), закон не связывает его с залогом приобретаемой недвижимости, и дачу можно сразу оформить на дочь. Если кредит целевой ипотечный, приобретаемое жилое помещение находится в залоге у банка с момента регистрации ипотеки, и на практике банк требует, чтобы собственником-залогодателем был заёмщик либо созаёмщик.
  2. Кто указан покупателем в предварительном договоре. Предварительный договор обязывает заключить основной договор на предусмотренных условиях. Если покупателем указана только мать, для оформления дачи на дочь потребуется соглашение с продавцом об изменении стороны либо последующее переоформление.
  3. Возможность включить дочь в основной договор как сособственника. Закон допускает приобретение недвижимости в общую долевую собственность двух лиц, поэтому при согласии продавца можно сразу указать мать и дочь покупателями с определением долей.
  4. Способ последующей передачи недвижимости дочери. Если дача сначала будет оформлена на мать, после погашения кредита и снятия обременения передача по договору дарения между матерью и дочерью освобождается от НДФЛ, поскольку они являются близкими родственниками.

Можно ли сразу оформить дачу на ваше имя, если кредит берёт мама

Короткий ответ: закон как таковой не запрещает оформить приобретаемую недвижимость на ваше имя, даже если кредит платит мама. Препятствием здесь выступает не норма права, а тип кредита и внутренние правила банка. Разберём по веткам.

Ветка 1. Мама берёт ипотечный (целевой жилищный) кредит. Если дача является жилым домом и на её покупку выдаётся целевой жилищный кредит, то возникает ипотека в силу закона:

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
— п. 1 ст. 77 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает: приобретённое жилое помещение становится предметом залога у банка с момента регистрации права. Ключевой момент — кто будет собственником (залогодателем). Закон допускает, что залогодателем (собственником заложенной вещи) может быть не должник по кредиту, а третье лицо:

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Статья 2.
— п. 1 ст. 1 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. 2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли. 3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона. 4.
— п. 1 ст. 335 ГК РФ

То есть формально возможна схема: мама — заёмщик, вы — собственник и залогодатель. Право передать вещь в залог принадлежит именно собственнику, и закон прямо разрешает залог третьим лицом (не должником).

Однако на практике банк почти никогда не соглашается на ипотеку, где заёмщик и собственник заложенной недвижимости — разные лица: у банка тогда нет права взыскивать долг из стоимости недвижимости должника (мамы), а обращение взыскания на имущество третьего лица (вас) требует дополнительных гарантий, которые банк обычно не принимает. Поэтому при ипотечном кредите собственником в договоре, как правило, будет сама мама-заёмщик, а вас включат либо созаёмщиком/созаёмщицей, либо вы получите долю уже после погашения.

Ветка 2. Мама берёт обычный потребительский кредит (не целевой, не ипотечный). Потребительский кредит не порождает автоматического залога приобретаемого имущества — ст. 77 ФЗ об ипотеке применяется только к жилым помещениям, приобретаемым за счёт целевых кредитных средств. Если это обычный потребительский кредит на неопределённые цели, никакого юридического препятствия оформить дачу сразу на вас нет: мама получает деньги и распоряжается ими свободно, вы вправе стать покупателем в основном договоре купли-продажи. Кредитор (банк) не вправе диктовать, на чьё имя и на что вы тратите нецелевой заём, если договором прямо не установлено иное.

Свобода приобретателя подтверждается и тем, что собственник вправе распоряжаться имуществом и приобретать его на любых условиях, не противоречащих закону:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод. Оформить дачу сразу на вас юридически реально, если кредит мамы — потребительский (нецелевой). Если кредит ипотечный (жилищный целевой) — оформление на вас как на единственного собственника практически заблокировано требованиями банка, хотя собственно закон это не запрещает (залогодателем может быть третье лицо). Практичная рекомендация — обсудить с банком вариант, где вы входите в сделку как покупатель/созаёмщик, и смотреть условия конкретного кредитного договора.

Кто должен быть покупателем: предварительный договор и порядок действий

Вы уже подписали предварительный договор — он важен, потому что именно он определяет, на кого заключается основной договор. Предварительный договор создаёт обязанность заключить основной договор на предусмотренных условиях, но сам по себе не переносит право собственности:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Это значит: собственником станет тот, кто указан покупателем и на кого будет зарегистрирован переход права по основному договору. Если в предварительном договоре покупателем указана только мама — то при простом исполнении основного договора собственницей (или собственником) сначала станет мама. Если покупателями указаны обе (мама и вы) — можно сразу оформить общую долевую собственность.

Общая долевая собственность на недвижимость допускается и оформляется сразу двумя приобретателями:

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

Вывод и порядок действий. Самый простой способ добиться того, чтобы дача изначально числилась и за вами, — заключить основной договор купли-продажи с указанием обеих покупателей (мама и вы) и определить доли (например, 1/2 и 1/2, либо иное соотношение в зависимости от того, кто сколько вносит). Проверьте, кто указан покупателем в вашем предварительном договоре: если только мама — уточните у продавца возможность включить вас как сособственника до подписания основного договора (изменение сторон предварительного договора возможно по соглашению с продавцом); если продавец не согласен менять покупателя, основной договор придётся заключить на маму, а долю вам передать позднее по дарению или купле-продаже.

Как переоформить дачу на вас после погашения кредита и налоги

Если дача сначала будет оформлена на маму (например, из-за ипотечного кредита), то после погашения кредита и снятия обременения её можно передать вам. Наиболее выгодный способ — договор дарения между близкими родственниками, поскольку мать и дочь относятся к близким родственникам и такой доход освобождается от НДФЛ:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Мать и дочь — близкие родственники по прямой нисходящей линии:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

То есть при дарении дачи от матери к дочери дочь не платит НДФЛ со стоимости дачи (доход в порядке дарения от близкого родственника освобождён), а у матери при дарении не возникает облагаемого дохода (она ничего не получает взамен).

Альтернатива — купля-продажа. Если оформлять передачу как продажу, то при владении дачей менее минимального предельного срока (по общему правилу 5 лет, а для жилья —3 года в ряде случаев, ст. 217.1 НК РФ) у мамы возникнет доход, облагаемый НДФЛ. Поэтому дарение между близкими родственниками здесь предпочтительнее.

Риск для мамы при оформлении только на вас. Если дача будет оформлена сразу на вас на чужие (мамины) деньги без оформления её доли, у мамы не возникнет прав на недвижимость — она лишь профинансировала покупку. Если между вами не оформлено ни дарение, ни заём, ни соглашение о долях, мама вправе впоследствии потребовать возврата вложенного как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это — реальный защитный механизм мамы, но и источник будущего конфликта. Поэтому наиболее корректно сразу определить доли (общая долевая собственность) либо оформить намерение мамы передать вам долю безвозмездно письменно (договор дарения), чтобы воля сторон была зафиксирована.

Вывод. После погашения кредита передача дачи от мамы к вам оформляется договором дарения — без НДФЛ для вас (близкие родственники). Если дачу фиксировать только на вас при маминых деньгах без оформления оснований, у мамы сохраняется право требовать возврата средств или доли, поэтому лучше зафиксировать доли сразу либо оформить безвозмездность намерения письменно.

Оформить дачу сразу на ваше имя возможно, если мама берёт обычный потребительский кредит; если кредит целевой ипотечный — банк может потребовать оформления собственности на маму-заёмщика, хотя закон это не запрещает, а вы сможете получить долю или всю дачу после погашения кредита.

Ключевой фактор — тип кредита. Закон сам по себе не запрещает оформить недвижимость на вас, даже если кредит платит мама. Препятствием выступают не нормы права, а условия конкретного кредитного договора и требования банка.

Если кредит потребительский (нецелевой): юридических препятствий для оформления дачи сразу на вас нет. Мама получает деньги и свободно распоряжается ими, а вы вправе быть покупателем в основном договоре купли-продажи (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Банк не вправе диктовать, на чьё имя и на что тратятся нецелевые заёмные средства, если иное прямо не установлено договором.

Если кредит ипотечный (целевой жилищный): приобретаемое жилое помещение находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Формально закон допускает, что залогодателем (собственником заложенной недвижимости) может быть третье лицо, не являющееся должником по кредиту (п. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ, п. 1 ст. 335 ГК РФ). Однако на практике банки почти никогда не соглашаются на схему, где заёмщик и собственник заложенного имущества — разные лица, поскольку это усложняет обращение взыскания. Поэтому при ипотеке банк может потребовать оформления собственности на маму-заёмщика, но закон допускает и иные варианты (например, включение вас в число покупателей или созаёмщиков).

Предварительный договор. Право собственности переносит не предварительный, а основной договор (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Собственником станет тот, кто указан покупателем в основном договоре. Если в предварительном договоре покупателем указана только мама — сначала собственницей станет она. Если вы хотите сразу получить долю, оптимальный вариант — заключить основной договор с указанием обеих покупателей (мама и вы) и определить доли (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Для этого нужно согласие продавца на изменение сторон предварительного договора.

Переоформление после погашения кредита. Если дача сначала будет оформлена на маму, после снятия обременения её можно передать вам. Наиболее выгодный способ — договор дарения: мать и дочь являются близкими родственниками (ст. 14 СК РФ), поэтому доход в порядке дарения недвижимости освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При купле-продаже у мамы может возникнуть облагаемый НДФЛ доход, если дача находилась в собственности менее минимального предельного срока (ст. 217.1 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите тип кредита, который планирует взять мама. Если это потребительский кредит — переходите к шагу 2. Если ипотечный — обратитесь в банк и уточните, допускает ли он оформление собственности на вас как на третье лицо-залогодателя (п. 1 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ, п. 1 ст. 335 ГК РФ) либо включение вас в число покупателей/созаёмщиков.

  2. Проверьте предварительный договор. Установите, кто указан покупателем. Если только мама — свяжитесь с продавцом и согласуйте включение вас в основной договор в качестве второго покупателя (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Если продавец не согласен менять стороны, основной договор придётся заключить на маму, а долю вам передать позднее.

  3. Заключите основной договор купли-продажи с указанием обеих покупателей (мама и вы) и определите доли. Если предварительным договором срок заключения основного не установлен — он должен быть заключён в течение 1 года с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

  4. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности (и ипотеки, если кредит целевой) в Росреестр (ЕГРН).

  5. Если продавец уклоняется от заключения основного договора — вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Такое требование может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

  6. Если дача оформлена на маму (например, при ипотеке) — после погашения кредита и снятия обременения заключите договор дарения между матерью и вами. НДФЛ при этом не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ). Зарегистрируйте переход права в Росреестре.