Может ли отец выписаться из аварийного жилья и сохранить право на переселение, если пропишется к сыну из-за ипотеки

Является ли регистрация по месту жительства условием сохранения права собственника на возмещение (выкуп) или переселение из аварийного жилья?

Для СОБСТВЕННИКА жилого помещения право на возмещение при изъятии аварийного жилья вытекает из самого права собственности, а не из регистрации. Регистрационный учёт — это административный институт учёта места жительства, который не порождает и не прекращает вещных прав.

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 3 ФЗ № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения…»

Регистрация прямо объявлена не условием и не ограничением реализации прав гражданина. Снятие отца с регистрационного учёта в аварийной квартире поэтому само по себе не может служить основанием лишения его права собственности и производного от него права на возмещение.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Право собственности прекращается лишь в исчерпывающих случаях: отчуждение, отказ, гибель, утрата в случаях закона. Смена регистрации в этот перечень не входит — отец остаётся собственником аварийной квартиры независимо от того, где зарегистрирован.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Пока отец остаётся собственником, он сохраняет правомочия владения, пользования и распоряжения квартирой — и именно как собственнику ему полагается возмещение при изъятии.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Закон приравнивает возмещение к обязательному — даже принудительное изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении собственнику. Никакого условия о «сохранении регистрации» ни в ч. 6, ни в других частях ст. 32 ЖК РФ нет.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством
— ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Уведомление об изъятии и проект соглашения направляются собственнику (титульному владельцу по данным ЕГРН), а не «зарегистрированному лицу».

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого — также по соглашению с собственником, в зачёт стоимости. Механизм возмещения привязан к титулу собственности, а не к прописке.

Вывод по ветке «собственник»: утверждение администрации не соответствует закону. Снятие отца с регистрационного учёта в аварийной квартире не лишает его права собственности и, соответственно, права на возмещение (выкупную цену) по ч. 6–7 ст. 32 ЖК РФ либо, при согласии сторон, на предоставление другого жилого помещения по ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Регистрация не является ни основанием, ни условием этих прав. Исключение — только если отец имеет в собственности иное пригодное для проживания жильё: это влияет на ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ меры поддержки субъекта РФ по ч. 8.1 ст. 32 ЖК, но не на основной выкуп. При этом если новая квартира, куда требует прописаться банк, принадлежит дочери, а не отцу, у отца не появляется «иного жилого помещения в собственности», и его право на возмещение/переселение не ухудшается вовсе.

Ветка «наниматель по договору социального найма»: не лишит ли снятие с учёта и выезд права на переселение?

Если отец НЕ собственник, а наниматель квартиры в аварийном доме по договору социального найма, ситуация принципиально иная: для нанимателя факт выезда на постоянное место жительства в другое место может прекратить договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Для нанимателя из сносимого дома предусмотрено предоставление другого благоустроенного жилья по договору социального найма (ст. 85–87 ЖК РФ): в обзорах Верховного Суда прямо разъяснено, что при выезде нанимателя в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда, а право пользования жилым помещением производно от договора. Если отец выедет и расторгнет договор соцнайма, утрата права пользования лишит основания для предоставления жилья при сносе.

Однако снятие с регистрационного учёта само по себе НЕ тождественно расторжению договора соцнайма — ст. 7 ФЗ № 5242-1 (c6) связывает снятие с учёта с выездом и регистрацией по новому месту, а прекращение жилищного права по действующей позиции судов наступает при доказанном добровольном выезде на постоянное место жительства и утрате интереса к жилью. Временная прописка у дочери, если отец продолжает фактически сохранять жилое помещение и намеревается его получить при переселении, не обязательно влечёт утрату права — но риск существенно выше, чем у собственника.

Вывод по ветке «наниматель»: предупреждение администрации обоснованно в отношении НАНИМАТЕЛЯ. Если отец занимает квартиру по договору социального найма, добровольный выезд на постоянное место жительства с регистрацией в квартире дочери создаёт реальный риск признания договора соцнайма расторгнутым по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ и потери права на предоставление жилья по ст. 86, 87 ЖК РФ. Поэтому в этом случае от прописки отца к вам выгоднее отказаться либо согласовать с банком иной способ подтверждения (например, регистрацию по месту пребывания, не меняющую регистрацию по месту жительства в аварийной квартире).

Порядок действий, если администрация всё же откажет в переселении/возмещении, и как зафиксировать гарантии до снятия с учёта

Поскольку отказ администрации в переселении собственника только из-за смены регистрации противоречит ст. 32 ЖК и ст. 235 ГК, такой отказ может быть оспорен. До снятия с регистрационного учёта отцу целесообразно получить от администрации письменное подтверждение (справку, постановление о признании дома аварийным, сведения о включении дома в региональную адресную программу переселения и о принятии решения об изъятии земельного участка) — это фиксирует его статус как участника переселения и право на возмещение на момент, предшествующий смене регистрации, и сохраняет юридическую значимость как доказательство при последующих отказах.

Для СОБСТВЕННИКА смена регистрации не затрагивает титул: право на выкуп по ч. 6–7 ст. 32 ЖК основано на записи в ЕГРН. Даже полное прекращение регистрации в аварийной квартире не препятствует ни добровольному соглашению о возмещении, ни принудительному изъятию с предварительным равноценным возмещением (ч. 6 ст. 32, c9). Поэтому отказ администрации по мотиву «снялся с регистрационного учёта» является незаконным и подлежит обжалованию в судебном порядке.

Вывод: рекомендуемый порядок — (1) выяснить точный титул отца (собственник/наниматель по выписке из ЕГРН и договору); (2) если собственник — смена регистрации безопасна, право на возмещение/переселение сохраняется, отказ администрации оспаривается в суде; (3) если наниматель — не сниматься с регистрационного учёта без согласования с администрацией, а с банком решать вопрос регистрацией по месту пребывания либо урегулировать статус отца в ипотечной сделке (созаёмщик/поручитель не обязательно должен менять регистрацию). Ключевое решение принимается после установления титула отца и принадлежности новой квартиры — от этих фактов зависит итог.

Влияние стадии переселения (включение дома в программу, принятие решения об изъятии) на сохранение права при смене регистрации

Объём и порядок защиты права собственника аварийного жилья зависит от того, на какой стадии находится процедура переселения, и от типа титула отца.

Если дом уже включён в региональную адресную программу переселения и администрация приняла решение об изъятии земельного участка (и жилого помещения), собственнику направляется уведомление и проект соглашения об изъятии (ч. 4 ст. 32, c2). В этом состоянии право на возмещение уже носит конкретный характер и не зависит от места регистрации отца: снятие с учёта не отменяет ни уведомление, ни сам титул (ст. 235 ГК, c8), поэтому право сохраняется в полном объёме — для собственника смена регистрации безопасна на любой стадии, вплоть до выкупа (c9).

Если решение об изъятии ещё НЕ принято и дом лишь признан аварийным, у собственника право на будущее возмещение также основано на титуле (записи в ЕГРН), а не на регистрации: смена прописки его не прекращает. Однако в этом случае важно зафиксировать статус участника письменно (постановление о признании дома аварийным, сведения о включении в программу) ДО снятия с учёта, чтобы при последующем споре доказать объём прав на момент смены регистрации.

Для НАНИМАТЕЛЯ стадия ещё важнее: если решение об изъятии/сносе уже принято и дом включён в программу, но отец при этом выедет на постоянное место жительства и перестанет фактически пользоваться жильём, договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83, c1), и основание предоставить ему жильё по ст. 86 (c10) отпадает. Напротив, если отец продолжает проживать в аварийной квартире (или сохраняет её как единственное жильё) и лишь меняет регистрацию формально, шанс сохранить право выше — но риски, как указано в блоке 2, существенны.

Вывод (ветвление): если отец — СОБСТВЕННИК, то вне зависимости от того, включён дом в программу и принято ли решение об изъятии, смена регистрации не лишает его права на возмещение/переселение — право следует из титула по ЕГРН. Если отец — НАНИМАТЕЛЬ, то при включённом в программу доме выезд на постоянное место жительства с регистрацией у дочери влечёт реальный риск утраты права по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; при непринятом решении об изъятии риск сохраняется, но может быть снижен, если отец фактически не выезжает и остаётся пользователем жилья. Решающее значение имеет точный титул отца и принадлежность новой квартиры.