Может ли ИП взять ипотеку на строительство дома, если сам выступает подрядчиком по договору (заказчик и подрядчик — одно лицо)?

Может ли одно лицо быть одновременно заказчиком и подрядчиком по договору строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. 2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. 3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
— п. 1 ст. 740 ГК РФ

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
— п. 1 ст. 702 ГК РФ

По буквальному смыслу этих норм договор подряда и строительного подряда — это соглашение двух сторон: подрядчик обязуется построить объект по заданию заказчика, а заказчик — создать условия, принять результат и уплатить цену. Закон прямо не запрещает одному лицу выступать и заказчиком, и подрядчиком, однако конструкция договора подряда, в котором обе стороны совпадают, лишена смысла: «задание самому себе» и «уплата цены самому себе» не создают встречных обязательств. Поэтому в части, где роли заказчика и подрядчика сливаются в одном лице, договор не порождает полноценного обязательства.

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 413 ГК РФ

Эта норма объясняет юридическую судьбу такой конструкции. Как только заказчик и подрядчик — одно лицо, обязательства «выполнить работы» и «оплатить их» взаимно совпадают у одного субъекта, и обязательство прекращается совпадением должника и кредитора, если иное не вытекает из существа обязательства. Существо подрядного обязательства (два самостоятельных субъекта, встречные права и обязанности) как раз исключает сохранение такого обязательства. Практический вывод: договор подряда «сам с собой» либо ничтожен, либо не имеет самостоятельного юридического значения — исполнение и оплата по нему юридически не происходит.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Если такой договор заключается только «для вида» — чтобы предоставить банку документ о наличии подрядчика и получить транш, — он подпадает под признаки мнимой сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и как ничтожная сделка не создаёт правовых последствий. Это ключевой риск: сама по себе форма «подрядчик = заказчик» может быть переквалифицирована как притворная/мнимая и лишит клиента доказательств освоения кредита.

Вывод по вопросу: прямого запрета «заказчик и подрядчик не могут быть одним лицом» в ГК РФ нет, но договор подряда, в котором обе стороны совпадают, не создаёт реального встречного обязательства и в этой части прекращается по ст. 413 ГК РФ либо признаётся мнимым (ст. 170 ГК РФ). Для банка и для целей подтверждения целевого использования кредита такой договор непригоден — он не доказывает ни факта выполнения работ, ни факта их оплаты.

Требования ипотечного кредитования на строительство и основания отказа банка

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. (В редакции федеральных законов от 24.12.2002 № 179-ФЗ; от 30.12.2004 № 216-ФЗ)
— ст. 76 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека на строительство жилого дома допускается законом: предметом залога может быть незавершённое строительство, а также материалы и оборудование, заготовленные для стройки, причём по завершении стройки ипотека не прекращается. То есть сам по себе ипотечный кредит на строительство вашего дома получить можно — конструкция «кредит на стройку под залог участка и будущего дома» прямо предусмотрена.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. 2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
— п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если ваш земельный участок ещё не в залоге, возводить на нём дом вы вправе и, как правило, ипотека автоматически распространяется на возведённое строение. Если же участок уже заложен (в том числе по другому кредиту), нужно смотреть договор ипотеки: законная презумпция — право застройки без согласия банка сохраняется, но договором это может быть ограничено, а при удостоверении прав закладной строительство допускается только если это прямо предусмотрено закладной.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 1 1 . Если кредит используется должником полностью или частично для исполнения обязательств по ранее предоставленному тем же кредитором кредиту и в соответствии с договором кредит используется без зачисления на банковский счет должника для исполнения ранее предоставленного кредита, такой кредит считается предоставленным с момента получения должником от кредитора в порядке, предусмотренном договором, сведений о погашении ранее предоставленного кредита. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 819 ГК РФ

Кредитный договор — это двусторонний договор, условия которого определяет кредитор. Банк вправе установить свои требования к заёмщику, объекту, смете и подрядчику, потому что обязанность предоставить кредит возникает «на условиях, предусмотренных договором». Требование банка, чтобы подрядчик был самостоятельным лицом (обычно — аккредитованным/проверенным контрагентом, с лицензиями/членством в СРО, реальными реквизитами), — это условие конкретного кредитного продукта, а не запрет закона. Именно поэтому типовой ответ на вопрос «одобрит ли банк» даётся не по норме ГК, а по правилам программы и внутренним правилам банка.

Отдельно учтите: ипотечные средства на строительство выдаются, как правило, целевым образом — частями по мере готовности и при подтверждении расходов (чеки, акты, оплата реальному подрядчику). Подрядчик-самозанятый заказчик обнуляет всю цепочку подтверждения, поэтому банк почти наверняка откажет.

Вывод по вопросу: ипотечный кредит на строительство дома вы получить можете (ст. 76, п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»), но условие «подрядчик = сам заказчик» противоречит смыслу подряда и не позволяет подтвердить целевое использование средств, поэтому одобрения такого варианта банк, по общему правилу, не даст; кредитный договор заключается на условиях, определяемых кредитором (п. 1 ст. 819 ГК РФ), и именно от них зависит исход. Вместо подряда «сам с собой» целесообразно либо строить хозспособом (что допускается законом и предполагает отчёт по затратам), либо привлечь в качестве подрядчика иное лицо.

Риски: недобросовестность, мошенничество и налоговые последствия

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Если договор «подрядчик = заказчик» используется исключительно как документ для получения кредита, не отражающий реальных отношений, это может квалифицироваться как заведомо недобросовестное осуществление прав и действия в обход закона. Последствие — отказ в защите права (п. 2 ст. 10 ГК РФ), что критично, если дело дойдёт до спора с банком или налоговым органом.

Действия заемщика, состоящие в получении наличных либо безналичных денежных средств путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений с целью безвозмездного обращения денежных средств в свою пользу или в пользу третьих лиц при заведомом отсутствии у него намерения возвратить их в соответствии с требованиями договора, подлежат квалификации по статье 1591 УК РФ. Для целей статьи 1591 УК РФ заемщиком признается лицо, обратившееся к кредитору с намерением получить, получающее или получившее кредит в виде денежных средств от своего имени или от имени представляемого им на законных основаниях юридического лица. По смыслу закона кредитором в статье 1591 УК РФ может являться банк или иная кредитная организация, обладающая правом заключения кредитного договора (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации). 7 Обман при совершении мошенничества в сфере кредитования заключается в представлении кредитору заведомо ложных или недостоверных сведений об обстоятельствах, наличие которых предусмотрено кредитором в качестве условия для предоставления кредита (например, сведения о месте работы, доходах, финансовом состоянии индивидуального предпринимателя или организации, наличии непогашенной кредиторской задолженности, об имуществе, являющемся предметом залога). 14.
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3.
— ч. 1 ст. 159.1 УК РФ

Это прямо касается вашей схемы. Уголовная ответственность наступает за «хищение денежных средств заемщиком путем представления банку заведомо ложных и (или) недостоверных сведений» (ч. 1 ст. 159.1 УК РФ), то есть только при умысле именно на хищение — безвозмездное завладение кредитом без намерения его возвращать. Если вы намерены построить дом и вернуть кредит, само по себе оформление нестандартного договора подряда состава мошенничества не образует (об этом прямо говорит п. 14 Пленума ВС № 48: ложные сведения без цели хищения, с намерением исполнить обязательства, мошенничество не образуют). Однако банк оценивает документы формально и вправе отказать либо расценить конструкцию как попытку обхода требований программы.

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Налоговый аспект — в вашу пользу. Имущественный вычет по расходам на новое строительство жилого дома предоставляется налогоплательщику-физическому лицу (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) и привязан к вашим фактическим расходам на стройку, а не к подрядной схеме. Поэтому оформлять фиктивный подряд ради вычета смысла нет: для вычета нужны документы, подтверждающие реально понесённые расходы, а «оплата самому себе» таких подтверждений не создаёт. Если ИП будет подрядчиком «у самого себя», у налогового органа возникнет вопрос об экономическом смысле операции и о реальности расходов.

Вывод по вопросу: схема «ИП-подрядчик сам у себя» реальных преимуществ не даёт, но создаёт риски: недобросовестность/обход закона (п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ) и, при умысле на хищение, мошенничество в сфере кредитования (ч. 1 ст. 159.1 УК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48). Право на имущественный вычет по ст. 220 НК РФ от этой схемы не зависит — оно привязано к фактическим расходам на строительство, подтверждённым документами. Рекомендуется не конструировать подряд «сам с собой», а строить хозспособом либо заключить реальный договор с независимым подрядчиком и согласовать с банком порядок финансирования и отчётности.

Подтверждение стройки и контроль целевого использования средств

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. 2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
— п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

У вас уже есть земельный участок, разрешение на строительство и смета — это базовый комплект для старта стройки, и он же служит доказательственной основой при общении с банком. Норма ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ подтверждает, что залогодержатель вправе контролировать судьбу заложенного участка и возводимого на нём строения (в том числе потребовать изменения договора ипотеки, если обеспечение ухудшается), поэтому банк будет проверять, что стройка идёт и средства расходуются по назначению.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 1 1 . Если кредит используется должником полностью или частично для исполнения обязательств по ранее предоставленному тем же кредитором кредиту и в соответствии с договором кредит используется без зачисления на банковский счет должника для исполнения ранее предоставленного кредита, такой кредит считается предоставленным с момента получения должником от кредитора в порядке, предусмотренном договором, сведений о погашении ранее предоставленного кредита. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 819 ГК РФ

Обязанность банка предоставить кредит возникает «на условиях, предусмотренных договором». Это значит, что порядок выдачи траншей, перечень подтверждающих документов и требования к получателю средств определяются кредитным договором, а не законом. Для подтверждения целевого использования обычно требуются: договор подряда с реальным подрядчиком, локальная смета, акты выполненных работ (КС-2, КС-3), платёжные документы, а по завершении — выписка из ЕГРН. Договор подряда «сам с собой» этот набор не образует: он не даёт ни реального акта сдачи-приёмки, ни подтверждённого платежа контрагенту.

Вывод по вопросу: ваш комплект (участок + разрешение на строительство + смета) достаточен, чтобы претендовать на ипотеку на строительство, но для контроля целевого использования банку нужны договор с независимым подрядчиком и подтверждающие расходы документы (акты, платежи). Конструкция «заказчик = подрядчик» лишает вас этих доказательств и провоцирует отказ в транше или требование о досрочном возврате. Рекомендуется сохранить все расходные документы и предварительно согласовать с банком форму отчётности и способ строительства (хозспособ или привлечение подрядчика).

Последствия недействительности «само-подряда» и действия при отказе банка

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом. 81. При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество. Индивидуально- определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны. 82. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ). 83.
— п. 80 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Если договор подряда «сам с собой» признают мнимым/притворным (ст. 170 ГК РФ), он недействителен с момента совершения и не порождает правовых последствий — на него нельзя ссылаться ни как на основание выдачи транша, ни как на доказательство освоения кредита. При этом, поскольку заказчик и подрядчик здесь совпадают, реституция (возврат «полученного по сделке») не имеет практического смысла: всё остаётся у одного лица. Практическое последствие другое — банк лишается документа, подтверждающего целевое использование средств, и вправе требовать досрочного возврата либо отказать в дальнейшем финансировании.

Что касается отказа банка одобрить такой вариант: сам отказ — реализация кредитором права заключать кредитный договор «на условиях, предусмотренных договором» (п. 1 ст. 819 ГК РФ). Банк не обязан выдавать кредит лицу, чья конструкция не позволяет подтвердить целевое использование средств. Это не нарушение прав заёмщика, если требование банка о самостоятельном подрядчике прямо вытекает из условий его программы и закреплено в кредитном договоре.

Практическая рекомендация при отказе или сомнениях банка:

• запросить письменное обоснование отказа/условий (мотивированный отказ, перечень требований к подрядчику);
• предложить банку законную альтернативу — строительство хозспособом (без договора подряда, с отчётом по фактическим расходам: чеки на материалы, акты, платёжки) либо привлечение независимого подрядчика;
• при необоснованном, по вашему мнению, отказе можно обратиться с жалобой в интернет-приёмную Банка России либо, в части потребительской ипотеки, к финансовому уполномоченному и в суд — но предметом спора будет именно необоснованность отказа, а не «право на подряд с самим собой».

Вывод по вопросу: недействительный «само-подряд» не создаёт правовых последствий и не подтверждает целевое использование кредита (п. 2 ст. 167, ст. 170 ГК РФ; п. 80 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Отказ банка одобрить такую конструкцию — законное усмотрение кредитора по п. 1 ст. 819 ГК РФ. Рабочие альтернативы — строительство хозспособом или договор с независимым подрядчиком; при необоснованном отказе — жалоба в Банк России/финансовому уполномоченному/суд. Единые для всех веток орган и подсудность: досудебно — Банк России и финансовый уполномоченный, в судебном порядке — суд общей юрисдикции (споры с банком по потребительскому кредиту с участием гражданина).