Покупка дома с неузаконенным вторым этажом: риски для ипотеки и оформления, нужно ли продавцу сначала узаконить реконструкцию

Является ли неузаконенный второй этаж самовольной постройкой и что это значит для покупателя

Второй этаж, не отражённый ни в техплане, ни в ЕГРН, по своим признакам отвечает определению самовольной постройки: он создан в результате реконструкции без необходимого в силу закона согласования (уведомления/разрешения).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ключевое для вашей ситуации: самовольная реконструкция не порождает права собственности на «прирост» и распорядиться им нельзя. Продавец физически не может передать вам второй этаж как узаконенный объект — он «вне оборота», а его использование прямо не допускается.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Для покупателя это означает риск не только отказа банка, но и того, что возведённую часть однажды обяжут снести либо привести в соответствие — причём за счёт собственника, то есть в перспективе за ваш счёт как нового владельца.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица,
— абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Узаконить второй этаж постфактум можно, но лишь при одновременном соблюдении трёх условий (права на участок допускают такое строительство; постройка соответствует требованиям; сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью). Это делает сделку зависимой от будущего судебного решения, а не от воли сторон.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу. Второй этаж — самовольная реконструкция: право на него не возникает, распорядиться им продавец не вправе, а сохранение возможно только через суд (или приведение в соответствие) при трёх условиях из п. 3 ст. 222 ГК РФ. Покупая дом «как есть», вы принимаете на себя риск сноса/приведения в соответствие неузаконенной части и связанных расходов. Легализовать её должен продавец до сделки примерно в том же порядке (уведомительная процедура реконструкции ИЖС/садового дома, а при споре — судебное признание права по п. 3 ст. 222 ГК РФ) — иначе объект ипотеки юридически «неполный».

Может ли банк взять в залог дом с неузаконенной частью и на что банк смотрит

Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Значит, банк юридически способен заложить лишь то, что значится в ЕГРН — зарегистрированный дом площадью 100 кв. м, а не фактический «двухэтажный» объект на 200 кв. м.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
— п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Условие о предмете ипотеки считается согласованным, только если описание в договоре соответствует сведениям ЕГРН о праве собственности залогодателя. Если оценка и параметры в кредитной документации разойдутся с реестром, договор об ипотеке и сама сделка «провисают» по предмету.

в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего 29 государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. По смыслу приведенных правовых норм, условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет. Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка от 29 октября 2012 г., заключенном между банком-1 как залогодержателем и П. как залогодателем были указаны те же наименование, местонахождение и параметры передаваемого в ипотеку жилого дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности П. на этот дом.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2017, утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017

Ипотека жилого дома регулируется отдельно и применяется к домам, принадлежащим на праве собственности, а залог в силу закона возникает с момента регистрации ипотеки в ЕГРН. Поэтому банк будет проверять именно реестровую «полноту» объекта: неузаконенный этаж в залог попасть не может.

Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам
— п. 1 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Практический риск: если вы с продавцом «на словах» договариваетесь о двух этажах, а банк и Росреестр видят один, то кредит либо не одобрят, либо одобрят на 100 кв. м — при этом цена, скорее всего, рассчитана на 200 кв. м. Плюс при реконструкции без согласия залогодержателяlaw применение к предмету залога не ограничивается одной оценкой — банк как залогодержатель заинтересован в неизменности и ликвидности предмета.

Вывод по вопросу. Да, банк «смотрит» на это и почти наверняка не примет неузаконенный второй этаж в залог: предмет ипотеки определяется по ЕГРН. Итог для вас — либо кредит под уже узаконенный (по ЕГРН) объект, либо покупка реально существующего двухэтажного дома за счёт собственных средств/иной схемы. Оптимальный вариант: продавцы сначала легализуют реконструкцию (уведомление о реконструкции по ст. 51.1 ГрК РФ, кадастровый учёт изменений, регистрация права), и только затем — оценка, одобрение банка, договор и ипотека в ЕГРН.

Что именно вы покупаете и как описать предмет в договоре и ЕГРН

Договор продажи недвижимости должен позволять определённо установить имущество — иначе предмет не согласован и договор не считается заключённым. Юридически установить можно только то, что закреплено в реестре; значит, «второй этаж» в договор как самостоятельный объект вы включить не сможете — вы покупаете дом с параметрами, указанными в ЕГРН.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, и переход права возможен лишь в отношении объекта, сведения о котором внесены в ЕГРН. Поэтому расплывчатая формулировка «дом двухэтажный, 200 кв. м» в договоре при реестровых 100 кв. м создаёт противоречие между предметом и реестром.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— ч. 1, 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Изменение объекта в результате реконструкции отражается через техплан; именно он является основанием кадастрового учёта изменений. Пока техплана на «двухэтажный» дом нет, изменения в реестр внести не получится.

технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);
— подп. 7.3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу. Формально вы можете купить только тот объект, который описан в ЕГРН — дом 100 кв. м. Неузаконенная часть в предмет договора и в залог не «влезет»: договор с описанием фактических 200 кв. м при реестре на 100 кв. м окажется несогласованным по предмету (риск признания незаключённым), а Росреестр приостановит учёт/регистрацию. Правильный путь — сначала новый техплан и кадастровый учёт изменений у продавца, затем договор с корректным описанием предмета по ЕГРН.

Защита покупателя: цена, недостатки и риск «не то, что покупал»

Разруливать «разницу» между фактическими 200 кв. м и юридическими 100 кв. м лучше на входе — в договоре. Но если вы всё же купите дом «как есть» и продавец не оговорил неузаконенную реконструкцию, у вас есть договорные средства защиты.

Продавец отвечает за недостатки товара, возникшие до передачи. Неузаконенный этаж — это по сути скрытый недостаток предмета, о котором вас не предупредили.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
— п. 1 ст. 476 ГК РФ

Если недостаток не оговорён, покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
— п. 1 ст. 475 ГК РФ

Отдельная линия защиты — если на объект «претендуют» третьи лица/публичный интерес (например, требование о сносе), работает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц: при её нарушении покупатель может требовать уменьшения цены либо расторжения договора.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Связывающий принцип: никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Продавец не может продать вам «два этажа» по цене двух и уйти от ответственности за то, что второй этаж незаконен.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ; от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.
— п. 3, 5 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод по вопросу. Если реконструкция не оговорена в договоре, вы вправе требовать уменьшения цены (соразмерно стоимости неузаконенной части) или расторжения сделки, а также возмещения расходов на устранение недостатков. Надёжнее заранее закрепить это в договоре: указать, что предмет — объект в параметрах ЕГРН, определить цену за узаконенную часть и предусмотреть порядок/срок легализации второго этажа продавцом с правом отказа и возврата уплаченного при неисполнении. Если деньги передаются до сделки — фиксируйте задаток/аванс и условие его возврата при отказе банка/непрохождении регистрации.

Как легализуется реконструкция и две развилки: «купить как есть» или «сначала узаконить»

Реконструкция объекта ИЖС/садового дома оформляется в уведомительном порядке: застройщик подаёт уведомление о планируемой реконструкции в уполномоченный орган (через МФЦ, портал Госуслуг или лично) с перечнем сведений и приложений.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Если реконструкция уже выполнена и орган её не подтверждает, право на изменённый объект устанавливается в судебном порядке по п. 3 ст. 222 ГК РФ (условия — см. блок 1). В реестр изменения вносятся на основании техплана.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);
— подп. 7.3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Ветка В. Покупаете только узаконенную часть

Вывод по вопросу. Оптимальная и безопасная схема для ипотеки — ветка А: продавцы через уведомление о реконструкции (ст. 51.1 ГрК РФ) оформляют новый техплан, ставят изменённый объект на кадастровый учёт и регистрируют право, после чего банк оценивает и берёт в ипотеку полноценный дом, а вы покупаете объект, соответствующий ЕГРН. Ветка Б («как есть») возможна только с существенным дисконтом (цена за 100 кв. м, а не 200), с прямым условием в договоре об обязанности продавца легализовать этаж, либо с вашей собственной легализацией через уведомление/суд — но до оформления ипотеки банк, скорее всего, не даст кредит на неузаконенный объект. Ветка В (купить узаконенные 100 кв. м) — самая «чистая» по ипотеке, но тогда неузаконенная часть остаётся вне сделки и вне залога.

Регистрационные последствия, риски отказа и порядок действий

Если вы попытаетесь зарегистрировать право или ипотеку на объект, не соответствующий реестру, регистратор приостановит учёт и регистрацию — в частности, когда не представлены необходимые документы или содержание документа не соответствует требованиям законодательства.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Для реконструированного объекта нужны техплан и заявление о кадастровом учёте изменений, которых у продавца нет, пока реконструкция не легализована.

технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);
— подп. 7.3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Что делать практически:

1. Запросите у продавца свежую выписку ЕГРН и техплан — убедитесь, что «два этажа» действительно не учтены.
2. Проверьте, направлялось ли уведомление о реконструкции и был ли ответ органа (реестр уведомлений), не заявлено ли о самовольной постройке.
3. До сделки требуйте от продавца легализации: уведомление о реконструкции (ст. 51.1 ГрК РФ) → техплан → кадастровый учёт изменений → регистрация права; при отказе/споре — признание права через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
4. Только после появления в ЕГРН полноценного объекта — оценка, одобрение банка, договор купли-продажи с корректным предметом и регистрация ипотеки (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).
5. В предварительных договорённостях пропишите возврат задатка/аванса при отказе банка или приостановлении регистрации, обязанность продавца узаконить этаж к дате и уменьшение цены, если этаж не легализован.

Вывод по вопросу. Покупать дом с неузаконенным вторым этажом в ипотеку «как есть» не стоит: банк не примет эту часть в залог (предмет ипотеки определяется по ЕГРН — см. блок 2), а Росреестр приостановит регистрацию из-за расхождения договора и реестра (ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Правильно — сначала обязать продавца легализовать реконструкцию (ст. 51.1 ГрК РФ, при необходимости суд по п. 3 ст. 222 ГК РФ), внести изменения в ЕГРН, и лишь затем оформлять кредит и ипотеку. Если продавец отказывается — покупайте только узаконенную часть либо снижайте цену и закладывайте в договор защитный механизм (ст. 460, 475, 476, 461 ГК РФ, задаток с условием возврата).

Сроки, доказательства и исполнение

Если неузаконенная реконструкция не была оговорена и вы понесли убытки/переплату, ваши требования (уменьшение цены, возмещение расходов, расторжение) ограничены общим сроком исковой давности — три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок отсчитывается с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике. То есть не с даты договора, а с того момента, когда вы реально обнаружили, что второй этаж не узаконен и в ЕГРН не отражён.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Доказательства. По делу потребуется: свежая выписка ЕГРН (подтверждает параметры объекта — 100 кв. м, один этаж); техплан (или его отсутствие/расхождение); сведения реестра уведомлений о планируемом строительстве/реконструкции и об окончании строительства (подтверждают, подавалось ли уведомление и был ли ответ органа); документы по сделке (договор, расписки/аккредитив на задаток/аванс, переписка с продавцом и банком).

Исполнение. Практический итог исполнения — приведение объекта в соответствие с ЕГРН: либо продавец легализует этаж и вносит изменения в реестр, после чего совершается сделка и регистрируется ипотека, либо вы реализуете договорное требование об уменьшении цены/возврате уплаченного (при расторжении — возврат денег, при просрочке — проценты по ст. 395 ГК РФ), либо суд признаёт право на реконструированный объект по п. 3 ст. 222 ГК РФ, что также завершается кадастровым учётом и регистрацией.

Вывод по вопросу. Срок на защиту — три года с момента, когда вы узнали о неузаконенной части и надлежащем ответчике (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Ключевые доказательства — выписка ЕГРН, техплан и реестр уведомлений; без них не подтвердить ни параметры объекта, ни факт отсутствия легализации. Способ исполнения — либо легализация объекта продавцом с последующей регистрацией изменений и ипотеки, либо денежное требование к продавцу (уменьшение цены/расторжение с возвратом и процентами), либо судебное признание права по п. 3 ст. 222 ГК РФ с внесением изменений в ЕГРН.

Исполнение и денежные гарантии по предварительной сделке

Обеспечить добросовестное поведение продавца (обязанность легализовать этаж к сроку и заключить основную сделку) можно задатком и неустойкой — они прямо допускаются для обязательств по предварительному договору.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора
— п. 26 Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018

Дополнительно защищает покупателя норма об обязанности продавца возместить убытки при изъятии товара (а равно при риске его сноса как самовольной постройки, возникшего до сделки) — соглашение об освобождении от такой ответственности недействительно.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Практически это означает: вы передаёте продавцу задаток/аванс, а в предварительном договоре фиксируете (а) обязанность продавца до определённой даты оформить реконструкцию (уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ, техплан, кадастровый учёт, регистрация права), (б) условие возврата задатка при уклонении продавца либо при недостижении основной сделки по независящим от вас причинам (отказ банка/приостановление регистрации), (в) уменьшение цены, если этаж так и не легализован. Цена в договоре недвижимости — существенное условие: без неё договор не считается заключённым, а при цене за единицу площади общая цена определяется по фактически переданному размеру — то есть за реально существующий юридически объект.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ

Вывод по вопросу. Исполнение сделки обеспечивается задатком и неустойкой по предварительному договору (ст. 380 ГК РФ, п. 26 Пленума ВС № 49 от 25.12.2018), а при изъятии/сносе — возмещением убытков продавцом (ст. 461 ГК РФ). Консистентно с прежними блоками: легализацию выполняет продавец через уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ) с внесением изменений в ЕГРН, и лишь затем — оценка, кредит, договор купли-продажи с предметом и ценой по ЕГРН (ст. 549, 554, 555 ГК РФ) и регистрация ипотеки (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).