Можно ли продать квартиру в ипотеке и погасить кредит, если банк не давал согласия и в ЕГРН есть обременение?

Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия банка

По общему правилу право собственности позволяет собственнику распоряжаться имуществом, но при наличии залога это право ограничено.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Именно на это ограничение указывает специальная норма о залоге: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Применительно к ипотеке это правило конкретизировано в Законе об ипотеке: продажа заложенной квартиры допускается лишь с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не предусматривает иное. При этом для залогодателя-физлица (непредпринимателя), каким является клиент, закон прямо разрешает продать предмет ипотеки до обращения на него взыскания, в том числе в специальном порядке, установленном статьёй 37.1 Закона об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона
— п. 1 ст. 37 ФЗ об ипотеке

Это означает следующее для ситуации клиента: продать квартиру он вправе, но ключевое условие — получить согласие банка-залогодержателя либо действовать в установленном законом порядке (ст. 37.1 Закона об ипотеке), который предполагает согласование с банком суммы и условий расчёта. «Обойти» банк и продать квартиру без его ведома юридически рискованно: как показано ниже, залог в этом случае у покупателя сохранится, а банк получит право требовать досрочного погашения долга.

Вывод: продажа заложенной квартиры допускается, но только с согласия залогодержателя (банка) либо в порядке, предусмотренном ст. 37.1 Закона об ипотеке, если договором не установлено иное. Проверить это условие нужно, изучив текст кредитного договора и договора об ипотеке/закладной.

Что произойдёт с ипотекой при продаже и снимется ли обременение

При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу залог по общему правилу сохраняется — покупатель становится на место залогодателя и несёт обязательства.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем
— п. 1 ст. 38 ФЗ об ипотеке

Более того, залог сохраняет силу, даже если при переходе имущества были нарушены правила такого перехода:

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила
— п. 3 ст. 38 ФЗ об ипотеке

Отсюда следует важный практический вывод: сама по себе продажа квартиры не снимает ипотеку. Если кредит не будет погашен, покупатель получит квартиру с обременением и встанет на место залогодателя — банк сможет обратить взыскание на квартиру уже в отношении нового собственника. Поэтому для клиента принципиально важно обеспечить погашение кредита одновременно со сделкой: только тогда обременение снимется.

Ипотека прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного ею обязательства, то есть с полным погашением кредита:

Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
— п. 1 ст. 352 ГК РФ

После прекращения ипотеки регистрационная запись о ней погашается в течение трёх рабочих дней по заявлению залогодержателя (банка) либо по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Само по себе погашение кредита запись автоматически не снимает — нужно, чтобы банк подал заявление в Росреестр:

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя
— п. 1 ст. 25 ФЗ об ипотеке

Залогодатель вправе понудить залогодержателя к совершению действий по снятию записи:

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога
— п. 2 ст. 352 ГК РФ

Вывод: обременение снимется только после полного погашения кредита и подачи банком (или совместно клиентом и банком) заявления о погашении записи в Росреестр. Без погашения долга квартира перейдёт к покупателю вместе с ипотекой. Поэтому правильная схема сделки — расчёт с банком таким образом, чтобы кредит был погашен и запись снята одновременно с регистрацией перехода права.

Как правильно оформить сделку: схемы расчёта и снятие обременения

Клиенту нужно выбрать одну из двух основных законных схем.

Схема 1 — продажа с согласия банка (наиболее надёжная). Клиент обращается в банк и получает письменное согласие на отчуждение, фиксирует остаток долга и порядок расчётов. Деньги покупателя направляются через банковскую ячейку, аккредитив или эскроу: часть (в размере остатка долга) — банку в погашение кредита, остаток — продавцу. После полного погашения банк подаёт заявление о погашении записи об ипотеке, и только после этого (или одновременно) регистрируется переход права к покупателю. Так покупатель получает квартиру свободной от обременения, а клиент — погашенный кредит.

Схема 2 — перевод долга на покупателя. Закон допускает перевод долга по кредитному договору на покупателя (с последующим переводом и обязательств залогодателя по ипотеке — ст. 38 Закона об ипотеке), но это возможно только с согласия банка:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Это значит, что и в этом случае без согласия банка не обойтись — перевод долга без согласия кредитора ничтожен. Банк должен одобрить платёжеспособность покупателя (нового заёмщика).

В обоих случаях, если сделка по распоряжению квартирой совершается одним из супругов, а квартира является совместной собственностью, потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Покупателю также следует иметь в виду ст. 460 ГК: продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять её обременённой. Если квартиру продать без снятия обременения, покупатель сможет требовать уменьшения цены или расторжения договора:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Вывод: юридически корректный порядок — получить согласие банка, согласовать расчёт покупателя через аккредитив/ячейку/эскроу с направлением части денег банку на погашение кредита, добиться подачи банком заявления о погашении записи об ипотеке и лишь затем (или одновременно) регистрировать переход права. Продажа без согласия банка чревата тем, что квартира перейдёт покупателю с сохраняющимся залогом.

Последствия продажи без согласия банка и риски

Если клиент всё же продаст квартиру без согласия банка, залог у покупателя сохранится (см. блок выше), а банк получит дополнительные права. Поскольку нарушены правила отчуждения заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, а при неисполнении — обратить взыскание на предмет залога.

нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346); 4) иных случаях, предусмотренных законом.
— подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ

Кроме того, отчуждение без согласия залогодержателя влечёт для клиента-залогодателя обязанность возместить банку убытки, причинённые таким отчуждением (указано в п. 2 ст. 346 ГК РФ — цитата > Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества

— п. 2 ст. 346 ГК РФ выше). То есть продажа «втихую» не освобождает ни клиента (он остаётся обязанным по кредиту, а долг перед ним может быть взыскан досрочно, с обращением взыскания на уже проданную квартиру), ни покупателя (он получит квартиру с залогом, и банк сможет её реализовать).

Дополнительно: если покупатель докажет, что не знал и не должен был знать о залоге (что при ипотеке, зарегистрированной в ЕГРН и отражённой в выписке, практически невозможно), залог мог бы прекратиться в силу подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Но поскольку в выписке ЕГРН ипотека прямо отражена, покупатель считается осведомлённым — эта защита ему недоступна.

Вывод: продажа без согласия банка юридически возможна лишь ценой серьёзных рисков: залог перейдёт покупателю, банк вправе требовать досрочного погашения и обратить взыскание на квартиру, а клиент обязан возместить банку убытки. Единственный безопасный путь — получить согласие банка и оформить расчёт так, чтобы кредит был погашен и обременение снято одновременно с переходом права.

Денежные последствия просрочки в расчётах по сделке

В сделке купли-продажи квартиры с погашением ипотеки деньги покупателя проходят через банковский механизм (аккредитив, ячейка, эскроу) и зачисляются на ссудный счёт. Если какая-либо из сторон допустит просрочку в перечислении причитающихся по сделке денежных средств (например, покупатель задержит зачисление средств на аккредитив, либо продавец не обеспечит своевременное погашение кредита из полученных денег), к просрочившему лицу применяются правила об ответственности за неисполнение денежного обязательства:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для клиента это означает, что при правильном оформлении сделки в договоре купли-продажи следует зафиксировать сроки зачисления и погашения, а также меры ответственности за просрочку. Помимо договорной неустойки, при отсутствии специального условия действует законная мера — проценты по ключевой ставке Банка России на сумму просроченного платежа. Дополнительно банк по кредитному договору вправе начислять предусмотренные договором санкции, пока кредит не закрыт, — поэтому затягивание с погашением долга деньгами покупателя увеличивает сумму, которую придётся внести для полного снятия обременения.

Вывод: сторона, допустившая просрочку в перечислении денежных средств по сделке, несёт ответственность по ст. 395 ГК РФ (проценты по ключевой ставке), если договором не установлен иной размер неустойки; при этом до полного погашения кредита продолжают действовать и договорные санкции банка.