Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом и долями детей, если отец старшего сына не выходит на связь и его местонахождение неизвестно

Нужно ли согласие отца старшего сына на продажу или достаточно разрешения органа опеки

Ключевая норма — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ: законный представитель не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Диспозиция этой нормы построена не через согласие второго родителя, а через разрешение публичного органа:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Это означает, что для продажи доли ребёнка закон требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а не отдельного нотариально заверенного согласия отца. То же правило подкреплено п. 4 ст. 292 ГК РФ, который распространяет согласие опеки на отчуждение жилого помещения, где проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Однако гражданско-правовой статус доли старшего сына таков, что отцу как законному представителю тоже принадлежит право участия в распоряжении. Родители по п. 1 ст. 61 СК РФ имеют равные права и обязанности в отношении детей, а по п. 1 ст. 64 СК РФ оба родителя являются законными представителями ребёнка. Практическое следствие: нотариус и Росреестр при отчуждении доли несовершеннолетнего, второй родитель которого жив и не лишён родительских прав, как правило, требуют подтвердить его волю. Если он не выходит на связь и место его жительства неизвестно, надлежащим юридическим способом снять это препятствие является признание его безвестно отсутствующим (раздел 3).

Вывод: по буквальному смыслу ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 4 ст. 292 ГК РФ для продажи долей несовершеннолетних требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Согласие отца старшего сына как таковое в этих нормах не названо, однако пока он не признан безвестно отсутствующим или не лишён родительских прав, нотариус и регистратор могут потребовать документ, подтверждающий его позицию, и без него сделку могут приостановить. Для беспрепятственного проведения сделки отца следует признать безвестно отсутствующим либо получить у органа опеки разрешение, оформленное с учётом отсутствия второго родителя.

Порядок получения разрешения органа опеки и сроки

Разрешение оформляется письменно и в установленный законом срок. Ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо устанавливает срок и способ обжалования отказа:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ подтверждает, что сроки и правила этой статьи применяются и к согласию опеки на отчуждение жилого помещения по п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для заявителя это означает: заявление в орган опеки о предварительном разрешении рассматривается не позднее 15 дней, отказ должен быть мотивирован, а немотивированный отказ обжалуется в суде. Если вмешательство опеки произошло без её разрешения, предусмотрены жёсткие последствия — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

То есть сделка без разрешения опеки создаёт риск принудительного расторжения договора по иску органа опеки, возврата имущества ребёнку и возмещения убытков сторонами сделки за счёт законного представителя. Это прямо мотивирует получить разрешение заранее, а не «дооформлять» после продажи.

Вывод: разрешение органа опеки и попечительства оформляется в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления; отказ может быть мотивированным и обжалуется в суде. Совершение сделки без такого разрешения влечёт риск расторжения договора по иску опеки, возврата имущества подопечному и возмещения убытков. Заявление подаётся в орган опеки по месту нахождения несовершеннолетнего (по месту его жительства).

Признание отца безвестно отсутствующим: основания, сроки, порядок

Если место пребывания отца неизвестно, его можно признать безвестно отсутствующим через суд. Основание и срок — ст. 42 ГК РФ:

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.
— ст. 42 ГК РФ

Год исчисляется с момента получения последних сведений об отце; при невозможности установить эту дату срок начинает течь с первого числа следующего месяца. Это решающий факт: если с последних сведений прошло менее года, заявление до истечения этого срока удовлетворено не будет, и придётся либо ждать, либо параллельно получать разрешение опеки.

Заявление подаётся не по месту нахождения отца, а по месту нахождения заинтересованного лица (ст. 276 ГПК РФ), что удобно для заявителя:

Заявление о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим подается в суд по месту жительства или месту нахождения заинтересованного лица.
— ст. 276 ГПК РФ

В заявлении обязательно указывается цель (ст. 277 ГПК РФ) — здесь это продажа квартиры с долями несовершеннолетних:

В заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина, либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 118-ФЗ)
— ст. 277 ГПК РФ

Суд самостоятельно собирает доказательства отсутствия сведений по последнему известному месту жительства, работы, запрашивая органы внутренних дел (ст. 278 ГПК РФ), а дело рассматривается с участием прокурора:

1. Судья при подготовке дела к судебному разбирательству выясняет, кто может сообщить сведения об отсутствующем гражданине, а также запрашивает соответствующие организации по последнему известному месту жительства, месту работы отсутствующего гражданина, органы внутренних дел, службу судебных приставов, воинские части об имеющихся о нем сведениях. (В редакции Федерального закона от 07.03.2018 № 48-ФЗ) 2. После принятия заявления о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим судья может предложить органу опеки и попечительства назначить доверительного управляющего имуществом такого гражданина. 3. Дела о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим рассматриваются с участием прокурора.
   — ст. 278 ГПК РФ, п. 1

Обращение в полицию — ключевое доказательство. Ответы ОВД (постановления по результатам проверки сообщения о безвестном исчезновении, отсутствие результатов розыска) лягут в основу заявления и будут использованы судом при запросах.

Вывод: признание отца безвестно отсутствующим возможно, если в течение года по его месту жительства нет сведений о месте пребывания (ст. 42 ГК РФ); заявление подаётся по месту нахождения заинтересованного лица — заявителя (ст. 276 ГПК РФ), с указанием цели и изложением обстоятельств отсутствия (ст. 277 ГПК РФ); дело рассматривается с участием прокурора (ст. 278 ГПК РФ). Если с последних сведений прошло меньше года — заявление удовлетворено не будет. Ответы органов внутренних дел об отсутствии результатов розыска являются решающими доказательствами.

Продажа ипотечной квартиры: согласие банка-залогодержателя

Квартира в залоге, поэтому распоряжение возможно только с согласия банка. П. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

П. 2 ст. 346 ГК РФ подтверждает запрет на отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя и устанавливает последствия:

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Важно разграничивать два действия. Выдел долей детям маткапиталом сам по себе согласия банка не требует — это разъяснено в п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016:

законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Между тем в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Но продажа всей квартиры — это распоряжение заложенным имуществом, требующее согласия залогодержателя. Пленум ВС РФ № 23 от 27.06.2023 в п. 40 подтверждает последствия продажи залога без согласия банка — право требовать признания сделки недействительной:

пункт 2 статьи 346 ГК РФ). При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 1731 ГК РФ).
— п. 40 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023

Вывод: продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия банка-залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ). Продажа без согласия банка даёт ему право оспорить сделку (п. 40 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023). На выдел долей детям отдельное согласие банка не требуется (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016).

Нотариальное удостоверение и требования нотариуса

Поскольку продаются доли, сделка подлежит нотариальному удостоверению. Ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Исключение — отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Если продавцами по одному договору выступают все сособственники (вы, супруг и дети), нотариальное удостоверение формально не требуется. Однако в реальности, когда среди сособственников несовершеннолетние, нотариус требуется для проверки законности участия ребёнка и наличия разрешения опеки, а Росреестр при регистрации перехода права на доли традиционно требует нотариально удостоверенный договор, если сделка не подпадает под исключение. Нотариус проверит: наличие разрешения органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ), отсутствие противоречий интересов, дееспособность участников и документ, подтверждающий отсутствие требований отца старшего сына.

Вывод: сделка по продаже долей подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), кроме случая продажи всеми сособственниками своих долей по одной сделке. Нотариус проверяет наличие разрешения органа опеки и законность участия несовершеннолетних. Поэтому отсутствие подтверждения воли отца старшего сына создаст проблемы и у нотариуса, и у регистратора — вопрос решается признанием отца безвестно отсутствующим либо разрешением опеки, оформленным с учётом его отсутствия.

Обращение с деньгами от продажи и контроль опеки за долями детей

Даже при признании отца безвестно отсутствующим продажа долей детей допускается только с согласия опеки и при условии защиты имущественных прав детей. Диспозиция ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ запрещает сделки, уменьшающие стоимость имущества подопечного, то есть продажа доли ребёнка допускается, только если взамен он получит равноценное жильё либо средства будут зачислены на его счёт. То же начало закреплено в п. 3 ст. 60 СК РФ, распространяющем на управление имуществом ребёнка правила ст. 37 ГК РФ:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— п. 3 ст. 60 СК РФ

А п. 2 ст. 60 СК РФ определяет порядок поступления и расходования причитающихся ребёнку сумм:

1. Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках.
   — п. 2 ст. 60 СК РФ

Для сделки это означает: разрешение опеки, как правило, содержит условие о том, что вырученные средства детей направляются на приобретение для них жилья (или зачисляются на их счета). Невыполнение этого условия — самостоятельное основание для последующих претензий опеки и оспаривания. Планируя продажу с одновременным погашением кредита и покупкой нового жилья, условие о сохранении или улучшении жилищных прав детей нужно зафиксировать прямо, иначе сделку могут не согласовать.

Вывод: продажа долей детей возможна только с разрешения опеки и при условии сохранения имущественных прав несовершеннолетних — равноценное жильё либо зачисление средств на их счета (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 60 СК РФ). Именно эти условия обычно фиксируются в разрешении опеки и являются обязательными к исполнению.

Рекомендуемый порядок действий и альтернативные ветки

Ветка А — отец признан безвестно отсутствующим (основной путь). Собираете ответы полиции о безуспешном розыске, сведения о последнем известном месте жительства отца, документы о родстве; подаёте заявление в суд по вашему месту жительства (ст. 276 ГПК РФ) с указанием цели — продажа квартиры (ст. 277 ГПК РФ). После вступления решения в силу получаете у органа опеки предварительное разрешение на продажу (ч. 1 и 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), согласовываете с банком сделку (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ), оформляете нотариальный договор (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) и регистрируете сделку. Решение суда заменит согласие отца при проверке у нотариуса и в Росреестре.

Ветка Б — ждать год не выгодно либо срок не истёк. Если с последних сведений об отце прошло меньше года (ст. 42 ГК РФ), признать его безвестно отсутствующим сразу не получится. В этом случае возможно: (1) получить предварительное разрешение органа опеки, представив ответы полиции о невозможности установить место жительства отца, и провести сделку при отсутствии возражений нотариуса; (2) при разногласиях с органом опеки обжаловать его отказ в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Параллельно с обращением в суд о безвестном отсутствии можно оформить сделку в ветке Б и не блокировать продажу.

Ветка В — сделку пытаются остановить из-за неурегулированного статуса отца. Отчуждение без разрешения опеки влечёт риск расторжения договора по иску органа опеки и возврата имущества ребёнку (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); продажа залога без согласия банка даёт ему право требовать признания сделки недействительной (п. 40 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023). Поэтому основной способ защитить сделку — сначала признание отца безвестно отсутствующим либо получение разрешения опеки, а не продажа «до оформления».

Вывод: правильный порядок — сначала признать отца безвестно отсутствующим через суд (ст. 42 ГК РФ, ст. 276–278 ГПК РФ), затем получить разрешение органа опеки (ч. 1 и 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), согласовать отчуждение с банком-залогодержателем (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ) и оформить нотариальную сделку (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Если с последних сведений об отце прошло менее года, признание безвестно отсутствующим невозможно (ст. 42 ГК РФ), и сделку следует проводить на основании разрешения опеки с ответами полиции; при отказе опеки — обжаловать его в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Продажа без разрешения опеки или без согласия банка создаёт риск оспаривания сделки (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 40 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023).

Денежные последствия: судьба выручки, убытки залогодержателя, сохранение залога

Основной денежный вопрос сделки — не санкции, а распределение выручки: при продаже заложенного имущества с согласия банка залог сохраняется до погашения кредита, что прямо закреплено в п. 1 ст. 353 ГК РФ:

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
   — п. 1 ст. 353 ГК РФ

Это значит, что покупатель приобретает квартиру с обременением, если ипотека не погашена к моменту регистрации; поэтому расчёты по сделке принято выстраивать так, чтобы из выручки сначала погашался кредит банка. Если продать квартиру без согласия залогодержателя, банк сохраняет залог и вправе требовать возмещения убытков, а сам покупатель становится залогодателем (абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ):

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Денежная составляющая второй части — выручка, причитающаяся детям. По п. 2 ст. 60 СК РФ суммы, приходящиеся ребёнку, поступают в распоряжение родителей и расходуются на содержание, воспитание и образование ребёнка:

1. Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках.
   — п. 2 ст. 60 СК РФ

В совокупности с ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, запрещающей уменьшение стоимости имущества подопечного, это означает: доля выручки старшего сына и остальных детей должна быть либо вложена в приобретение для них жилья, либо зачислена на их счета — иначе опека может расценить продажу как нарушение имущественных прав детей. Признание отца безвестно отсутствующим на эти денежные правила не влияет: средства ребёнка остаются целевыми, а контроль за их использованием сохраняется за органом опеки.

Вывод: при продаже ипотечной квартиры залог сохраняется до погашения кредита (п. 1 ст. 353 ГК РФ), поэтому расчёты следует строить с погашением долга банку из выручки. Продажа без согласия залогодержателя даёт банку право на возмещение убытков (абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ). Доли выручки, причитающиеся детям, носят целевой характер и направляются на их жильё или на их счета под контролем опеки (п. 2 ст. 60 СК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Альтернативы признанию отца безвестно отсутствующим

Если ждать год нецелесообразно, есть три альтернативных пути. Первый — лишение родительских прав. Оно возможно, в частности, при злостном уклонении от содержания и воспитания ребёнка; тогда отец утрачивает статус законного представителя и вопрос согласия снимается. Однако лишение родительских прав — более длительная и доказываемая процедура, чем безвестное отсутствие, и требует подтверждения уклонения, а не только отсутствия связи.

Второй путь — разрешение органа опеки. По ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ для отчуждения имущества подопечного достаточно предварительного разрешения органа опеки и попечительства; сама норма не обусловливает его получением согласия второго родителя:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если орган опеки откажет, ссылаясь именно на отсутствие согласия отца, отказ должен быть мотивированным, а вы вправе обжаловать его в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ):

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Третий путь — прямое признание безвестно отсутствующим остаётся наиболее надёжным, поскольку решение суда официально подтверждает отсутствие законного представителя и устраняет претензии нотариуса и регистратора к сделке (ст. 276–278 ГПК РФ). Его выбор зависит от того, истёк ли годовой срок и насколько быстро банк и покупатель готовы ждать.

Вывод: помимо признания отца безвестно отсутствующим (самый надёжный путь) возможны лишение его родительских прав либо получение предварительного разрешения органа опеки на отчуждение долей ребёнка (ч. 1 и 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) с обжалованием немотивированного отказа в суде. Какой путь выбрать, зависит от того, истёк ли год с последних сведений об отце (ст. 42 ГК РФ) и от позиции конкретного органа опеки; для незамедлительной продажи предпочтительно разрешение опеки, для окончательного устранения проблемы — признание безвестно отсутствующим.

Обязанность оформить жильё в общую собственность детей и контроль за выручкой

Продаваемая квартира приобретена с использованием маткапитала, поэтому действует обязанность оформить её в общую собственность всех членов семьи, включая детей. Эта обязанность установлена ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, которая закрепляет оформление жилья в общую собственность родителей и детей с определением долей. Поскольку доли детям уже выделены (что следует из описания), данное требование исполнено — и именно оно является основанием, по которому отчуждение долей несовершеннолетних в принципе требует разрешения органа опеки, а не свободного распоряжения.

Практическое следствие для сделки: средства, приходящиеся на доли детей, являются их целевым имуществом, а распоряжение ими подчинено правилам ст. 37 ГК РФ (через п. 3 ст. 60 СК РФ, уже процитированный выше). Это означает, что доля выручки старшего сына не может быть «поглощена» погашением общего кредита без встречного предоставления ребёнку — она должна быть направлена на приобретение для него жилья либо зачислена на его счёт. Именно это условие орган опеки, как правило, фиксирует в предварительном разрешении на продажу (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод: поскольку квартира приобреталась с маткапиталом, отчуждение долей детей подчинено режиму распоряжения имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ) и требует защиты имущественных прав каждого ребёнка. Доля выручки, причитающаяся старшему сыну, должна быть направлена на его жильё или на его счёт, а не полностью на погашение общего кредита, — иное даст органу опеки основание отказать в согласовании сделки.

Доказательства неизвестности места пребывания отца

Решающее доказательство для признания отца безвестно отсутствующим — подтверждение отсутствия сведений о месте его пребывания в течение года. По ст. 278 ГПК РФ обязанность собирать эти сведения возложена на суд, который запрашивает органы внутренних дел и иные организации по последнему известному месту жительства и работы отсутствующего:

1. Судья при подготовке дела к судебному разбирательству выясняет, кто может сообщить сведения об отсутствующем гражданине, а также запрашивает соответствующие организации по последнему известному месту жительства, месту работы отсутствующего гражданина, органы внутренних дел, службу судебных приставов, воинские части об имеющихся о нем сведениях. (В редакции Федерального закона от 07.03.2018 № 48-ФЗ) 2. После принятия заявления о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим судья может предложить органу опеки и попечительства назначить доверительного управляющего имуществом такого гражданина. 3. Дела о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим рассматриваются с участием прокурора.
   — ст. 278 ГПК РФ, п. 1

Для заявителя ключевые документы: (1) постановление органа внутренних дел или письменный ответ ОВД о результатах проверки сообщения о безвестном исчезновении (о заведении розыскного дела и отсутствии результатов); (2) сведения о последнем известном месте жительства и месте регистрации отца; (3) справки из ЗАГС, подтверждающие родство (свидетельство о рождении старшего сына с записью об отце); (4) сведения об отсутствии отца по адресам родственников, ответы на запросы. Обращение в полицию, о котором сообщает клиент, — уже сделанный шаг; его письменные результаты будут основой и для суда (ст. 278 ГПК РФ), и для органа опеки при выдаче разрешения.

Вывод: доказательствами неизвестности места пребывания отца служат письменные ответы органов внутренних дел об отсутствии результатов розыска, сведения о последнем известном месте жительства/регистрации, документы ЗАГС о родстве и иные ответы на запросы. Их сбор возложен на суд (ст. 278 ГПК РФ), но заявителю следует представить имеющиеся у него материалы самостоятельно.