Нужно ли присутствие заемщика при оформлении нотариальной доверенности от созаемщика для подписания ипотечных документов и регистрации сделки

Нужно ли присутствие заемщика при удостоверении доверенности у нотариуса

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Из этой нормы прямо следует, что доверенность — односторонняя сделка доверителя (созаемщика) в пользу поверенного (заемщика): уполномочие исходит только от того, кто его выдает. Оформляется оно письменно нотариусом, и по смыслу нормы лично обратиться к нотариусу должен именно доверитель. Никакой обязанности поверенного (заемщика) явиться к нотариусу вместе с созаемщиком закон не устанавливает: в тексте ст. 185 ГК РФ такой фигуры при совершении удостоверения вообще нет.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Здесь ключевое — «действует представитель» и «полномочие». Нотариус удостоверяет наличие полномочия у будущего поверенного, но само полномочие возникает из воли представляемого, а не из явки поверенного. Более того, законом прямо допущена ситуация, когда доверенность отдается поверенному уже после удостоверения, — п. 3 ст. 185 ГК РФ говорит о предъявлении письменного уполномочия третьему лицу.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Нотариус обязан установить личность обратившихся — то есть тех, кто фактически пришел за действием. Круг «обратившихся» норма определяет перечислением: гражданин, его представитель, представитель юридического лица. Толкование здесь однозначное: при удостоверении доверенности «обратившимся» является доверитель-созаемщик, он и предъявляет паспорт; заемщик-поверенный в этой процедуре не участвует и его паспорт нотариусу не нужен.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Правило о том, что документ подписывается «в присутствии нотариуса», относится к лицу, оформляющему документ, — то есть к созаемщику. Оговорка о зачитывании вслух адресована «участникам» этого нотариального действия. Поскольку доверенность — односторонняя сделка, единственный участник со стороны доверителя — сам созаемщик. Присутствие заемщика для подписания и зачитывания текста нормой не требуется.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 44.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление заявителя, а если действует представитель — его полномочия. При выдаче доверенности заявителем является созаемщик, поэтому нотариус обязан удостовериться именно в его свободном волеизъявлении. Проверка прав заемщика-поверенного на этом этапе не производится — его полномочия будут проверяться позже, банком и Росреестром, при предъявлении самой доверенности.

Вывод. Заемщику (поверенному) лично присутствовать при удостоверении нотариальной доверенности не нужно. К нотариусу может прийти один созаемщик со своим паспортом и удостоверить доверенность на заемщика. Единственное, что имеет смысл сделать заранее, — согласовать с банком и нотариусом текст доверенности (объем полномочий) и, если банк просит, взять в банке перечень требований к содержанию доверенности; само оформление от этого не зависит.

Обязательна ли нотариальная форма доверенности и на какие именно действия её выдать

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для вашего набора действий (кредитный договор, договор купли-продажи, передаточный акт, регистрация права) нотариальная форма доверенности обязательна в любом случае: заявление о государственной регистрации права — это прямо названное в норме основание. Требование банка о нотариальной доверенности не «перестраховка», а исполнение императивной нормы. Обратите внимание на структуру: эта же норма служит основанием для одной доверенности сразу на весь пакет действий — банковских, купле-продажных и регистрационных, включая получение зарегистрированных документов.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Для вашей практической ситуации важен абзац первый п. 1 ст. 187: поверенный должен лично совершать доверенные действия. Это отвечает на вопрос, зачем именно заемщик (а не любое третье лицо) берет доверенность: передоверие, если оно не разрешено текстом доверенности, недопустимо, и в день сделки в банке от имени созаемщика может действовать именно заемщик. Если же вы допускаете, что в день сделки заемщик сам может сорваться, в доверенность следует включить оговорку о праве передоверия — тогда созаемщик сможет закрыть сделку через юриста или риелтора.

за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 1 ) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке - 1 500 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 2 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ указанных в этой статье объектов, за исключением денежных средств, предусмотренных пунктом 8 3 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) 8 3 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;
— ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 1

Размер федерального тарифа за удостоверение доверенности норма задает применительно к доверенностям, нотариальная форма которых не обязательна (200 руб.). Для доверенности на регистрацию прав форма обязательна, поэтому тариф будет иным по размеру, но сама услуга для вас — обязательное и заранее прогнозируемое нотариальное действие.

Вывод. Доверенность обязательно нотариальная и должна покрывать весь набор действий: подписание кредитной документации, договора купли-продажи и передаточного акта, подачу и подписание заявления о государственной регистрации права и ипотеки, получение документов после регистрации. Включайте в неё точные идентификаторы: данные объекта (адрес, кадастровый номер), стороны сделки, цену и параметры кредита, а также оговорку о праве (или запрете) передоверия. Согласование текста с банком до визита к нотариусу исключит отказ банка принять доверенность в день сделки.

Допустимая и недопустимая конструкция: конфликт интересов и разделение сделок

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Это главный материально-правовой риск вашей схемы. Заемщик, действуя по доверенности от созаемщика, не может «в отношении себя лично» — а он сам является стороной кредитного договора и покупателем по договору купли-продажи. Наиболее чувствительный узел — передаточный акт и порядок расчетов: если заемщик от имени созаемщика передает имущество (или принимает его в общую собственность) самому себе, а также если деньги за долю созаемщика причитаются самому заемщику, это подпадает под запрет абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ. Последствие — сделка по иску созаемщика может быть признана недействительной, причем нарушение его интересов предполагается, пока не доказано иное. Важно и то, что банк и Росреестр такое совпадение, как правило, замечают.

Практический выход, который выдерживает связку норм: доверенность должна быть построена так, чтобы представительство было перед третьим лицом (банком, продавцом, регистрирующим органом), а не «сам собой». То есть заемщик от имени созаемщика подписывает кредитную документацию и договор купли-продажи перед продавцом и банком и подает документы в Росреестр — это представительство перед третьими лицами, что прямо соответствует п. 1 ст. 182 ГК РФ (c3). А вот операции, где представитель оказывается «на другой стороне» применительно к себе лично (например, внутрисемейная передача денег за долю), лучше исключить из доверенности или оформить отдельно, без представительства.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Если вы с созаемщиком — супруги и квартира приобретается в общую собственность, работает другой механизм защиты: согласие второго супруга предполагается, и сделка по распоряжению общим имуществом может быть оспорена только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о несогласии. Это существенно снижает риск для банка и продавца, но не отменяет запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ: для сделки, подлежащей государственной регистрации, п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенного согласия супруга. То есть если право собственности оформляется на одного супруга, а квартира становится общим имуществом, в банк и на регистрацию потребуется отдельное нотариальное согласие второго супруга — доверенность его не заменяет.

Вывод. Доверенность от созаемщика на заемщика с перечисленным вами набором действий действительна, если заемщик действует перед третьими лицами (банк, продавец, Росреестр). Избегайте конструкций, где заемщик подписывает от имени созаемщика документы «в отношении себя лично»: такой документ имеет риск быть оспоренным по п. 3 ст. 182 ГК РФ. Если заемщик и созаемщик — супруги и покупателем выступает только заемщик, дополнительно потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Срок доверенности, её отмена и что делать, если банк откажет

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Для сделки с привязкой к конкретной дате п. 1 ст. 186 ГК РФ дает две практические вещи. Первая: если срок не указать, доверенность действует год — этого с запасом хватит на сделку, регистрацию и получение документов. Вторая, более критичная: отсутствие даты совершения делает доверенность ничтожной. Поэтому даже при спешке проверьте, что нотариус проставил дату выдачи; без неё банк и Росреестр документ не примут.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Доверенность в любой момент может быть отменена созаемщиком, причем отмена совершается в той же форме — то есть нотариально. Это означает, что банк и регистрирующий орган обязаны проверять её актуальность на дату сделки, и вам имеет смысл получить у нотариуса подтверждение, что отмены не было.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

Отмена доверенности вносится нотариусом в электронный реестр, а сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц бесплатно. Для вас это удобный инструмент снятия сомнений банка: должностное лицо банка может само проверить доверенность по реестру, а вы можете принести такую выписку нотариуса в пакете документов.

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 266-ФЗ, от 14.07.2022 № 339-ФЗ, от 28.04.2023 № 145-ФЗ) Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ч. 1 ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате

Отдельно про близкий вопрос: оформляемая вами доверенность на совершение сделок и регистрацию не входит в перечень действий, которые нотариус вправе совершать удаленно, без личной явки. Значит, дистанционное удостоверение такой доверенности неприменимо, и созаемщику нужно явиться к нотариусу лично — либо в своем городе, либо приехать. Это и есть ответ на вопрос, «как иначе»: законной альтернативы личной явке доверителя к нотариусу для такого набора полномочий нет.

на нотариуса при совершении нотариальных действий возлагается обязанность удостоверить личность гражданина, обратившегося 19 за совершением нотариального действия, и проверить подлинность предъявленного им документа, удостоверяющего его личность. Возлагая на нотариуса такую обязанность, закон не предусматривает исчерпывающим образом методы и способы удостоверения личности и проверки подлинности документов, а также перечень применяемых при этом технических средств, оставляя вопрос о полноте и достаточности такой проверки на усмотрение самого нотариуса, который несет профессиональный риск ненадлежащего совершения нотариальных действий. При этом обязанность доказать надлежащее исполнение своих обязанностей возлагается на нотариуса. Исследовав и оценив доказательства, суд апелляционной инстанции посчитал установленным, что нотариус могла и должна была обратить внимание на несоответствие личности обратившейся за совершением нотариального действия Ф. предъявленному ею паспорту на имя П., в частности, ввиду явного несоответствия возраста. Определение № 49-КГ19-13 8. Нарушение банком очередности списания денежных средств со счета клиента, повлекшее неисполнение судебного приказа, является основанием для возмещения банком убытков взыскателю. Л. обратился в суд с иском к банку о взыскании убытков в размере 144 565 руб. и компенсации морального вреда, указав, что 7 марта 2018 г.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021

Риск отказа банка принять доверенность реально существует и по своей природе связан с качеством удостоверения: Верховный Суд подчеркивает, что удостоверить личность обратившегося — именно обязанность нотариуса, он несет профессиональный риск и обязан доказать надлежащее исполнение. Для вас отсюда практический смысл: если банк сомневается в доверенности, он проверяет добросовестность нотариуса, а не получает право требовать личной явки созаемщика в банк. Настаивайте на тексте, который кредитный специалист согласовал заранее.

Вывод. Доверенность действует год, если не указан иной срок, но ничтожна без даты совершения — это первое, что нужно проверить в документе. Созаемщик вправе отменить доверенность в любой момент нотариально, поэтому банк проверяет её по реестру. Удаленное удостоверение к доверенности на сделки и регистрацию не относится, поэтому поездка созаемщика в другой город может потребоваться только к нотариусу, но не в банк. Если банк откажется принять доверенность — требуйте письменный мотивированный отказ и устраняйте конкретный недостаток текста, а не организуйте приезд созаемщика в банк: личной явки созаемщика в банк закон не требует при наличии нотариальной доверенности.