Как снять обременение с квартиры после погашения долга, если залогодержатель не выходит на связь и документы утеряны

Прекратился ли залог после погашения долга и можно ли снять обременение только через суд

Статья 408. Прекращение обязательства исполнением 1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 1 ст. 408 ГК РФ

Пункт 1 статьи 352 ГК РФ называет прекращение залога первым же основанием — вслед за прекращением обеспеченного залогом обязательства.

1. с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (
   — абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ

Надлежащее исполнение само по себе прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ), причём исполнение может подтверждаться не только распиской, а «письменными и другими доказательствами». Значит, утрата расписок и договора не означает, что вы ничего не докажете, — работают банковская выписка о переводе, детализация операций, переписка, черновики.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 10 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон об ипотеке прямо допускает погашение записи по решению суда о прекращении ипотеки; при этом перечень внесудебных вариантов (совместное заявление либо заявление залогодержателя) закрыт.

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
— абз. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке», п. 3

Это и объясняет позицию МФЦ: без залогодержателя или судебного акта запись погасить нельзя. Единственный доступный вам путь — судебный, где и будет установлено, прекратилось ли залоговое обязательство.

Вывод. В силу п. 1 ст. 352 и п. 1 ст. 408 ГК РФ залог квартиры прекращается автоматически с прекращением обеспеченного займом обязательства, то есть после полного возврата долга (февраль 2019 года) запись об ипотеке в ЕГРН отражает уже прекратившееся обременение. Поскольку залогодержатель уклоняется и его местонахождение неизвестно, снять запись можно только через решение суда о прекращении ипотеки с последующим погашением записи органом регистрации прав, в том числе без заявления залогодержателя (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке», ст. 14 и 58 ФЗ № 218-ФЗ).

Исковая давность: не истёк ли срок для обращения в суд

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, прямо исключено из-под действия исковой давности.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Сохранение записи об ипотеке по исполненному обязательству — типичный пример длящегося нарушения: вы владеете и пользуетесь квартирой, но лишены возможности свободно ею распоряжаться. Именно ст. 304 ГК РФ даёт материально-правовое основание негаторному требованию об устранении этой помехи.

Вывод. Исковая давность к требованию о признании залога прекращённым и погашении записи об ипотеке не применяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 304 ГК РФ), поэтому то, что с момента погашения долга в 2019 году прошло более трёх лет, не лишает вас права на иск.

Как и где подавать заявление и как будет исполнено решение

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика. Статья 120. Розыск ответчика и (или) ребенка (Наименование в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 1. При неизвестности места пребывания ответчика по требованиям, предъявляемым в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также по требованиям о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, судья обязан вынести определение об объявлении розыска ответчика. При неизвестности места пребывания ответчика и (или) ребенка по требованию о возвращении незаконно перемещенного в Российскую Федерацию или удерживаемого в Российской Федерации ребенка или об осуществлении в отношении такого ребенка прав доступа на основании международного договора Российской Федерации судья обязан вынести определение об объявлении розыска ответчика и (или) ребенка. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 2. Взыскание расходов на розыск ответчика и (или) ребенка производится на основании заявления территориального органа федерального органа исполнительной власти по обеспечению установленного порядка деятельности судов и исполнению судебных актов и актов других органов путем выдачи судебного приказа в порядке, предусмотренном главой 11 настоящего Кодекса.
— ст. 119 ГПК РФ, п. 2

Часть 1 ст. 30 ГПК РФ относит иски о правах на здания и жилые помещения к исключительной подсудности: заявление подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры, а не по месту жительства ответчика (его адрес всё равно неизвестен).

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
   — п. 1 ст. 327 ГК РФ

При неизвестности места пребывания ответчика суд рассматривает дело после поступления сведений с его последнего известного места жительства.

В случае признания судом зарегистрированного права отсутствующим без признания права за другим лицом государственная регистрация прекращения права может осуществляться по заявлению лица, в пользу которого вынесено такое решение. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 10 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

Основанием для регистрационных действий служит судебный акт: вступившие в законную силу судебные акты прямо названы в п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

1. вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

По общему правилу (подп. 3 ст. 333.19 НК РФ) требование неимущественного характера оплачивается госпошлиной 3000 рублей.

Вывод. Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) с приложением выписки из ЕГРН, доказательств оплаты долга и квитанции об уплате госпошлины 3000 рублей; ответчик указывается по последнему известному месту жительства (ст. 119 ГПК РФ), требование формулируется как признание залога (ипотеки) прекращённым и погашение регистрационной записи. Вступившее в законную силу решение — самостоятельное основание для погашения записи органом регистрации прав.

Чем доказывать погашение долга при утрате расписки и договора

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Простая письменная форма лишает вас права ссылаться в подтверждение сделки только на свидетельские показания, но прямо разрешает приводить письменные и иные доказательства.

Исковое заявление подается в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование представителя, адрес для направления судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов представителя (для гражданина); (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения);
— п. 1 ст. 131 ГПК РФ

Исковое заявление должно содержать сведения об ответчике и обстоятельства с приложением доказательств; если дата и место рождения ответчика, его идентификаторы вам неизвестны, это указывается в заявлении, и сведения по запросу суда предоставляют СФР, ФНС, МВД.

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.
— абз. 1 п. 1 ст. 42 ГК РФ

Страховочная конструкция на случай, если подтвердить исполнение не удастся: внесение долга в депозит нотариуса при отсутствии кредитора или его уклонении считается надлежащим исполнением обязательства — это также прекращает залог.

Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. 2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. 3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 46. Последствия явки гражданина, объявленного умершим 1. В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим. 2. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 302 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 45 ГК РФ

Вывод. Доказывать погашение следует банковскими документами (выписка, детализация переводов, чеки), перепиской, черновиками расчётов; свидетельские показания самостоятельной силы иметь не будут (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Одновременно нужно ходатайствовать об истребовании сведений об ответчике (ст. 131 ГПК РФ), а выписку из ЕГРН о записи об ипотеке получить в Росреестре. Если подтвердить исполнение не удастся, обязательство исполняется внесением долга в депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), что также влечёт прекращение залога.

Какие риски несёт незакрытая запись об ипотеке и чем они ограничены

Статья 352. Прекращение залога 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2.
— п. 1 ст. 352 ГК РФ

Пока залогодержатель не заявил требований, риск ограничен: обеспеченное обязательство исполнено, а залог, как указано выше, прекратился. Однако сама незакрытая запись даёт возможность предъявления требований об обращении взыскания, что и создаёт практическую необходимость судебного решения.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ)
— п. 2 ст. 327 ГК РФ

Предметом залога является ваша единственная квартира, а исполнительский иммунитет единственного жилья на ипотечные обязательства не распространяется — взыскание на заложенное жильё, обеспеченное ипотекой, допускается. Это делает своевременное снятие записи критически важным.

для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
— подп. 3 ст. 333.19 НК РФ

Судебные издержки предсказуемы: по неимущественному требованию госпошлина для физического лица — 3000 рублей.

Вывод. Основной риск — обращение взыскания на единственное жильё по формально сохраняющейся записи об ипотеке (исполнительский иммунитет на заложенную недвижимость не действует). До вынесения решения целесообразно заявить ходатайство об обеспечительных мерах. Затраты истца складываются из госпошлины 3000 рублей (подп. 3 ст. 333.19 НК РФ) и расходов на представителя.

Рассмотрение дела при неизвестном месте жительства ответчика

качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях. Адвокат, назначенный судом в качестве представителя ответчика в случаях, предусмотренных
— ст. 50 ГПК РФ

Суд назначает адвоката в качестве представителя ответчика, когда его место жительства неизвестно и представителя у него нет (ст. 50 ГПК РФ). Процесс пройдёт с участием назначенного адвоката, а ответчик извещается по последнему известному месту жительства (ст. 119 ГПК РФ). Розыск ответчика по вашему требованию, не связанному с алиментами, вредом жизни/здоровью или защитой публичных интересов, законом не предусмотрен.

Вывод. Неизвестность места жительства залогодержателя не препятствует рассмотрению иска: суд рассматривает дело после поступления сведений с последнего известного места жительства ответчика (ст. 119 ГПК РФ) и при отсутствии у него представителя назначает адвоката (ст. 50 ГПК РФ).