Нужно ли нотариальное удостоверение договора залога земельного участка между физическими лицами при займе, если собственник один и обременений нет, или достаточно регистрации в Росреестре?

Нужно ли удостоверять у нотариуса сам договор залога (ипотеки) земельного участка

1. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
   — п. 3 ст. 339 ГК РФ

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ для договора залога установлена простая письменная форма как общее правило; нотариальная форма требуется лишь тогда, когда это продиктовано законом или соглашением сторон. Второй абзац этой же нормы называет единственный законный случай обязательного нотариата — когда предметом залога обеспечивается обязательство по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению. В вашей ситуации обеспечивается договор займа между двумя физлицами, для которого нотариальная форма законом не установлена, — поэтому на сам договор залога правило об обязательном нотариате не распространяется.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Нотариальное удостоверение обязательно только в случаях, прямо указанных в законе, либо когда стороны сами договорились об этом (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Именно поэтому требование о нотариусе не может быть «домыслено»: его нужно найти в конкретной норме. Поскольку для залога участка, принадлежащего залогодателю на праве единоличной собственности, такой нормы нет, нет и обязательного нотариата — а значит, отсутствие нотариального удостоверения не влечёт ничтожности по п. 3 ст. 163 ГК РФ.

1. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Соглашением сторон также может быть установлена обязательная нотариальная форма договора залога (подпункт 2 пункта 2 статьи 163, абзац первый пункта 3 статьи 339 ГК РФ).
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Пленум Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 прямо перечисляет исчерпывающие случаи обязательной нотариальной формы договора залога: (1) обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, и (2) ипотека долей в праве общей собственности на недвижимость. Оба эти основания в вашем деле отсутствуют: займ нотариально не удостоверяется, а участок принадлежит залогодателю целиком, а не в виде доли. Дополнительно Пленум подтверждает, что стороны вправе сами установить нотариальную форму соглашением — но это уже их выбор, а не требование закона.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Единственная «долевая» норма об ипотеке в ФЗ № 218-ФЗ также касается только долей в праве общей собственности. Ваш случай прямо противоположен: участок в собственности одного лица, не доля, — поэтому ни эта норма, ни исключения из неё к вам не применяются. Отсюда однозначный ответ на вопрос «кто-то говорит, что без нотариуса недействительно»: эти консультанты смешивают залог доли (где нотариус нужен) с залогом целого объекта (где не нужен).

Вывод: договор залога (ипотеки) земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве единоличной собственности, нотариальному удостоверению не подлежит — достаточно простой письменной формы (единый документ, подписанный сторонами). Нотариус обязателен только в двух случаях: если закладывается доля в праве общей собственности либо если залогом обеспечивается обязательство по договору, который сам требует нотариального удостоверения. У вас нет ни того, ни другого — поэтому утверждение о ничтожности договора без нотариуса неверно.

Обязательна ли государственная регистрация ипотеки и с какого момента она возникает

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" .
   — п. 1 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Именно эта регистрация (а не нотариат) — то обязательное действие, которое в вашей ситуации действительно нужно совершить. Обратите внимание: регистрируется не текст договора, а ипотека как обременение (см. ниже).

1. Залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 81, абзац первый пункта 1 статьи 3391 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый 6 государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке). При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
   — п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Пленум ВС РФ от 27.06.2023 № 23 разъясняет ключевое: залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации. При этом договоры об ипотеке, заключённые после указанной в разъяснении даты (вступления в силу ФЗ № 367-ФЗ), отдельной регистрации не подлежат и считаются заключёнными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Это прямо отвечает на сомнение клиента: ваш договор вступает в силу с момента подписания, но залог как обременение возникает только после внесения записи в ЕГРН.

1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8 1 ); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358 15 ). 2. Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами настоящего Кодекса и других законов о ценных бумагах. 3. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами статьи 358 11 настоящего Кодекса. 4. Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 - 3 настоящей статьи имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.
   — п. 1 ст. 339.1 ГК РФ

По п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации, если права на имущество подлежат государственной регистрации. Поскольку право собственности на земельный участок регистрируется в ЕГРН, залог такого участка также возникает только с момента регистрации записи об ипотеке. Пока записи нет, залогодержатель не получает права преимущественного удовлетворения из стоимости участка — он остаётся лишь кредитором по займу.

1. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)
   — п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ

Специальная норма п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ уточняет момент: ипотека как обременение возникает с момента государственной регистрации ипотеки, а права залогодержателя считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН. Если же обязательство (займ) возникло уже после внесения записи об ипотеке — права залогодержателя возникают с момента возникновения самого обязательства.

1. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
   — ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Норма ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ прямо относит ипотеку к обременениям недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации. Это подтверждает, что регистрация обременения — не опция сторон, а обязательный элемент, без которого залог не «работает» против третьих лиц.

Вывод: без нотариуса можно, но без государственной регистрации ипотеки в Росреестре — нельзя. Договор залога считается заключённым с момента подписания, однако залог как обременение и права залогодержателя возникают только с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН. До регистрации вы — обычный кредитор без залогового приоритета.

Достаточно ли содержания договора и как проходит регистрация

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 1 1 . Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости .
   — п. 1 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

По п. 1 и 2 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ в договоре об ипотеке обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки (наименование, место нахождения, достаточное для идентификации описание), его оценка в денежном выражении, а также существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства; кроме того — право, по которому участок принадлежит залогодателю, дата и номер регистрации этого права в ЕГРН. Вы указали, что предмет, стоимость и срок прописаны, — но проверьте, что в договоре есть кадастровый номер участка и ссылка на выписку ЕГРН с датой и номером регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих данных отсутствует, документ не подлежит регистрации (п. 1 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ), а при уклонении от регистрации договор может оказаться ничтожным.

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.12.2017 № 486-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 22.12.2020 № 447-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ;
   — п. 1 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ

Государственная регистрация ипотеки, возникшей из договора, осуществляется по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ). Вместе с заявлением представляется, среди прочего, договор, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (то есть ваш договор займа). Это и есть процедурное требование: обе стороны (или их представители по доверенности) обращаются в Росреестр (в том числе через МФЦ), прикладывают договор залога и договор займа.

Статья 333 33 . Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий 1. Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:
— ст. 333.33 НК РФ

Регистрация ипотеки как обременения недвижимости относится к юридически значимым действиям, за которые ст. 333.33 НК РФ устанавливает государственную пошлину. Госпошлина уплачивается за внесение в ЕГРН записи об обременении; конкретный её размер зависит от категории объекта и плательщика и уточняется по актуальному подпункту п. 1 ст. 333.33 НК РФ на момент подачи заявления.

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 165 ГК РФ

Если одна из сторон после подписания надлежаще оформленного договора уклоняется от регистрации ипотеки, п. 2 ст. 165 ГК РФ даёт другой стороне право требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки, а также (п. 3) возмещения убытков, вызванных задержкой. Срок исковой давности по такому требованию — один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Это важно как страховка: даже при отказе контрагента от регистрации залог можно «ввести в силу» через суд.

Вывод: договор соответствует закону, если в нём есть все существенные условия (предмет с кадастровым номером, оценка, существо/размер/срок займа, реквизиты права собственности залогодателя по ЕГРН). Регистрация ипотеки производится по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя с приложением договора залога и договора займа; за неё уплачивается государственная пошлина (ст. 333.33 НК РФ). Если контрагент уклонится от регистрации — залог можно зарегистрировать по решению суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ), срок на иск — один год.

Ветки: когда нотариус всё-таки обязателен, и что при оформлении доли или особых категорий земли

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Если бы закладывался не весь участок, а доля в праве общей собственности (например, участок во владении нескольких лиц), договор ипотеки доли подлежал бы обязательному нотариальному удостоверению по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, за исключениями (доли в землях сельхозназначения, ипотека всеми содольщиками по одной сделке, ипотека доли банку и др.). Поскольку вы прямо указали, что собственник один, доля не выделена, — эта норма не применяется, и нотариус не нужен. Данная развилка объясняет, почему в интернете встречаются противоположные советы: они относятся к разным ситуациям (залог доли против залога целого объекта).

1. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Соглашением сторон также может быть установлена обязательная нотариальная форма договора залога (подпункт 2 пункта 2 статьи 163, абзац первый пункта 3 статьи 339 ГК РФ).
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Второе исключение из общего правила — когда залогом обеспечивается обязательство по договору, который сам должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23). У вас обеспечивается займ между физлицами, для которого нотариальная форма не установлена, — значит, и залог не требует нотариата. Но если бы стороны договорились удостоверить договор займа у нотариуса либо сами предусмотрели в договоре залога обязательную нотариальную форму (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ), — нотариус стал бы обязателен, а его отсутствие повлекло бы ничтожность (п. 3 ст. 163, п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Отдельно следует учесть природу объекта: если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оценка (залоговая стоимость) может определяться по кадастровой стоимости, а оборот таких земель имеет особенности. Если на закладываемом участке расположены принадлежащие залогодателю здания или сооружения, право залога по закону распространяется и на них (ст. 64 ФЗ № 102-ФЗ) — это следует прямо отразить или учесть в договоре, чтобы избежать спора о предмете ипотеки.

Вывод: обязательный нотариат возникает только в двух ситуациях: (1) залог доли в праве общей собственности на недвижимость и (2) залог в обеспечение обязательства по нотариально удостоверяемому договору (либо если стороны сами договорились о нотариальной форме). Ни одна из них к вашему случаю (участок целиком в единоличной собственности, обеспечивается займ между физлицами) не относится — значит, нотариус не нужен, а достаточным и обязательным является государственная регистрация ипотеки в ЕГРН.

Снятие обременения после возврата займа

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
   — пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Залог прекращается с прекращением обеспеченного обязательства — то есть после того как заёмщик вернёт долг (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Именно поэтому после возврата займа залогодержатель обязан снять запись об ипотеке в ЕГРН.

1. Если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель − третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки
   — п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Если залогодержатель уклоняется от погашения записи о залоге в ЕГРН, должник или залогодатель — третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращённым (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ), а залогодержатель обязан возместить причинённые таким уклонением убытки. Это практически важное следствие регистрации: пока запись не погашена, участок остаётся обременённым, и залогодатель не сможет свободно продать или заложить его.

Вывод: после погашения займа запись об ипотеке подлежит исключению из ЕГРН по заявлению сторон; при уклонении залогодержателя залогодатель вправе через суд требовать признания залога прекращённым и возмещения убытков (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 352 ГК РФ, п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23).