Как оформить ипотеку, если созаемщик не может приехать на подписание договора: доверенность, выезд банка или другие варианты

Вправе ли созаемщик оформить нотариальную доверенность на подписание кредитного договора и сделки купли-продажи, и достаточно ли этого

Доверенность — это односторонняя сделка доверителя (созаемщика): он уполномочивает другое лицо действовать от своего имени перед третьими лицами (банком, продавцом, Росреестром). Это прямо следует из закона.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Сделка, которую совершит представитель по доверенности от имени созаемщика, создаст права и обязанности непосредственно для самого созаемщика — то есть он станет стороной кредитного договора и сделки купли-продажи так же, как если бы подписал лично. Это ключевое правило, на котором держится вся конструкция с доверенностью.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Дружественным родственникам важно учесть запрет пункта 3 статьи 182 ГК РФ: представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поскольку вы — основной заемщик и одновременно потенциальный представитель, подписание кредитного договора, где созаемщик (доверитель) и вы (представитель) — одна и та же сторона заемщиков, может быть оспорено как сделка с самим собой. Поэтому безопаснее оформить доверенность не на вас, а на постороннее лицо (или чтобы у вас и созаемщика были разные роли в договоре).

Статья 185.1 ГК РФ прямо отвечает на вопрос о форме: доверенность на совершение сделки, требующей нотариальной формы, а также на подачу заявления о государственной регистрации прав или на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку и договор об ипотеке подлежат государственной регистрации, а кредитный договор — двусторонняя сделка. Кредитный договор сам по себе нотариально не удостоверяется, но по требованию банка доверенность на подписание кредитного договора, как правило, оформляется нотариально — чтобы банк был уверен в ее подлинности. Поэтому вывод: да, нотариальная доверенность на созаемщика — рабочий и законный механизм, позволяющий совершить подписание без его личного приезда. Личное присутствие доверителя при выдаче доверенности обязательно (нотариус устанавливает его личность и проверяет волю), но происходит это по месту жительства созаемщика, а не у вас — то есть ему никуда ехать не нужно.

Если вам удобен вариант, чтобы подписал именно вы, помните о передоверии: представляемое лицо (или вы как первоначальный поверенный) может передать полномочия третьему лицу. Доверенность в порядке передоверия также должна быть нотариально удостоверена.

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
   — п. 1 ст. 187 ГК РФ

Вывод по вопросу: да, созаемщик может оформить нотариальную доверенность на подписание кредитного договора, договора купли-продажи и договора ипотеки без личного приезда к вам. Доверенность выдается односторонне и удостоверяется нотариусом по месту нахождения созаемщика; в ней нужно прямо перечислить все полномочия (подписание договоров, заявлений о регистрации, получение документов). Доверенность лучше выдать не на вас, а на иное лицо — во избежание конфликта с запретом п. 3 ст. 182 ГК РФ. Расходы на нотариуса определяются тарифом по месту выдачи.

Требования к форме сделок и допустимость дистанционного подписания (электронная подпись, выезд сотрудника банка)

Письменная форма сделки считается соблюденной, если подписал либо сам участник, либо надлежаще уполномоченное им лицо; кроме того, письменная форма соблюдена и при совершении сделки с помощью электронных средств, позволяющих воспроизвести содержание сделки неизменно, если использован способ достоверно определить лицо, выразившее волю. Это и есть нормативное основание для дистанционного подписания.

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (Пункт в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 160 ГК РФ

Конкретизация содержится в статье 434 ГК РФ: договор в письменной форме может быть заключен одним документом (в том числе электронным), подписанным сторонами, либо обменом электронными документами.

1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1, п. 2 ст. 434 ГК РФ

Применительно к потребительскому кредиту (в том числе ипотечному) действует статья 7 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: кредитный договор заключается по правилам ГК РФ о кредитном договоре с особенностями этого закона.

1. Договор потребительского кредита (займа) заключается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для кредитного договора, договора займа, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом. 2. При предоставлении потребительского кредита (займа) должно быть оформлено заявление о предоставлении потребительского кредита (займа) по установленной кредитором форме, содержащее согласие заемщика на предоставление услуг (работ, товаров), указанных в пункте 3 части 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, при их наличии. Если при предоставлении потребительского кредита (займа) заемщик выразил согласие на предоставление ему дополнительных услуг (работ, товаров), не указанных в пункте 3 части 4 статьи 6 настоящего Федерального закона, должно быть оформлено заявление о предоставлении дополнительных услуг (работ, товаров) по установленной кредитором форме, содержащее согласие заемщика на предоставление ему таких услуг (работ, товаров). Кредитор в заявлении о предоставлении потребительского кредита (займа) и (или) заявлении о предоставлении дополнительных услуг (работ, товаров) обязан указать стоимость таких услуг (работ, товаров), предлагаемых за отдельную плату, и должен обеспечить возможность заемщику согласиться или отказаться от оказания ему за отдельную плату таких дополнительных услуг (работ, товаров).
   — ч. 1 ст. 7 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Отсюда следуют две практические ветки:

• Ветка А (ваша, через доверенность). Созаемщик не приезжает, а выдается нотариальная доверенность, и подписант действует как «должным образом уполномоченное лицо» (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 182 ГК РФ). Этот путь формально безупречен, но требует личного визита созаемщика к нотариусу в своем городе.
• Ветка Б (дистанционное подписание). Как прямо следует из п. 1 ст. 160 и п. 2 ст. 434 ГК РФ, кредитный договор может быть подписан электронной подписью (простой или усиленной квалифицированной), а созаемщик может подписать удаленно из своего города. Это не требует ни приезда, ни доверенности. Однако возможность такого способа определяется договоренностью с конкретным банком: ГК РФ допускает электронную форму, но не обязывает кредитора ее применять.

Про свободу кредитора в выборе способа подписания. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом. Это означает, что банк вправе использовать собственные правила подписания, и техническая неготовность банка сама по себе не делает его требование незаконным.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 4 ст. 421 ГК РФ

Вывод по вопросу: дистанционное подписание электронной подписью прямо допускается п. 1 ст. 160 и п. 2 ст. 434 ГК РФ и применяется к потребительскому кредиту по ст. 7 ФЗ «О потребительском кредите (займе)», но по смыслу ст. 421 ГК РФ выбор способа подписания — вопрос договоренности с банком. Если банк дистанционную форму не поддерживает, законный путь — либо нотариальная доверенность (ветка А), либо подписание в филиале/офисе банка по месту жительства созаемщика. Требование личного присутствия не противоречит закону и отражает внутренние правила кредитора.

Порядок нотариального удостоверения доверенности: личное присутствие созаемщика и пределы удаленного удостоверения

Личность обратившегося за нотариальным действием устанавливает нотариус по паспорту. Это означает: чтобы выдать доверенность, созаемщику нужно лично явиться к нотариусу — но именно в своем городе, а не туда, где проходит сделка. Вам присутствовать не нужно.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

При удостоверении сделки нотариус проверяет дееспособность и наличие волеизъявления заявителя, а если обращается представитель — проверяет его полномочия. Значит, нотариус удостоверит именно волю созаемщика как доверителя.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 44.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Нотариально удостоверяемые документы подписываются в присутствии нотариуса. Это подтверждает, что подпись созаемщика на доверенности будет совершена лично им, но у «его» нотариуса.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Удаленный формат нотариального действия (без личной явки заявителя) допускается только для строго перечисленных нотариальных действий — удостоверение доверенности в этот перечень не входит.

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 266-ФЗ , от 14.07.2022 № 339-ФЗ , от 28.04.2023 № 145-ФЗ ) Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Вывод по вопросу: нотариальная доверенность удостоверяется только при личном присутствии доверителя — созаемщику придется один раз посетить нотариуса по месту своего нахождения (это занимает немного времени и везти документы в ваш город не нужно). Удаленно, без явки, доверенность не удостоверяется. Возможные сценарии:

• если созаемщик физически может дойти до нотариуса у себя дома — вопрос закрывается одной доверенностью;
• если и это затруднительно (болезнь, уход за ребенком, отсутствие записывающего нотариуса), проверяются исключения: доверенности отдельных категорий лиц (военнослужащих, лиц в стационарных организациях соцобслуживания и др.) приравниваются к нотариальным и удостоверяются по месту их нахождения — но это узкие случаи, не общий порядок.

Также согласуйте текст доверенности с банком заранее: банки предъявляют к формулировкам свои требования, и доверенность с неполным перечнем полномочий может быть отклонена, что потребует переоформления.

Согласие супруга(и) созаемщика, срок и прекращение доверенности

Если созаемщик состоит в браке и приобретаемая квартира (или кредитные обязательства) относится к общему имуществу супругов, для сделки по распоряжению имуществом, подлежащим государственной регистрации, и для сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это важно для практики: банк и Росреестр могут запросить нотариальное согласие супруга созаемщика. Если созаемщик в браке, согласие придется оформить заранее — тоже в его городе.

Срок доверенности и ее прекращение. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу один год со дня совершения; доверенность без даты совершения ничтожна — поэтому дата и срок обязательны.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Действие доверенности прекращается, в частности, по истечении срока, при отмене доверенности доверителем, при отказе поверенного, при смерти или признании недееспособным доверителя или поверенного.

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

Об отмене доверенности доверитель обязан известить поверенного и известных ему третьих лиц; сведения о нотариальной отмене вносятся в публичный реестр, доступный в сети.

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.
   — п. 1 ст. 189 ГК РФ

Вывод по вопросу: укажите в доверенности конкретный срок (например, до даты сделки плюс запас), иначе она действует год; обязательна дата совершения. Важно проверить все цепочки до сделки: из пункта 3 статьи 35 СК созаемщику может потребоваться нотариально удостоверенное согласие супруга(и), которое тоже оформляется по месту его нахождения и заранее. Отмена или истечение доверенности до регистрации сделки лишит представителя полномочий, а банк и Росреестр могут отказать в операции — поэтому сроки и актуальность доверенности нужно контролировать на всех этапах: подписание кредитного договора, договора купли-продажи, договора ипотеки и подача документов на регистрацию.

Смежные возможности и как действовать, если банк возражает

Сделка может быть совершена представителем от имени представляемого в силу доверенности, и такая сделка непосредственно создает права и обязанности для представляемого — то есть для подписания ипотечных документов нужна доверенность, а не личное присутствие представляемого.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Не допускается совершение через представителя лишь сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично (п. 4 ст. 182 ГК РФ) — ипотечный кредитный договор и договор купли-продажи квартиры закон к таким «личным» сделкам не относит, а статья 185 ГК РФ прямо регулирует письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами. Значит, формального препятствия для подписания ипотечных документов по доверенности норма закона не устанавливает.

Вместе с тем условия договора и порядок работы с клиентами кредитор определяет по своему усмотрению; свобода договора распространяется и на выбор формы взаимодействия сторон.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 4 ст. 421 ГК РФ

Поэтому юридически корректная тактика — не «требовать», а подобрать совместимый с регламентом банка вариант:

• Доверенность (ветка А) — банк принимает подпись представителя: нужен только визит созаемщика к нотариусу в своем городе и согласование текста доверенности с банком.
• Дистанционное подписание / выезд сотрудника банка (ветка Б) — если банк поддерживает электронную подпись или готов направить представителя к созаемщику: присутствие не нужно вовсе.
• Смена структуры кредита — если банк не принимает подпись по доверенности, обсуждайте замену созаемщика на поручителя, изменение состава заемщиков (при сохранении одобрения) или другого кредитора с дистанционными сервисами.

Если банк отказывает — зафиксируйте причину письменно (запрос в банк) и ведите переговоры на уровне ипотечного менеджера: у большинства кредиторов есть процедура подписания в любом филиале сети по месту нахождения клиента либо выездное обслуживание. Какого-либо законного права принудить банк заключить договор способом, не предусмотренным его правилами, у клиента нет: понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, прямо установленных законом или принятым обязательством.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 4 ст. 421 ГК РФ

Вывод по вопросу: закон не запрещает подписание ипотечных документов по доверенности — напротив, представительство по доверенности прямо урегулировано (п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ), а к «личным» сделкам ипотечный договор не отнесен (п. 4 ст. 182 ГК РФ). Однако конкретный способ подписания определяется правилами банка (ст. 421 ГК РФ). Алгоритм: 1) уточните у банка, поддерживает ли он подписание по нотариальной доверенности, электронную подпись, подписание в филиале по месту нахождения созаемщика или выезд сотрудника; 2) при положительном ответе оформляйте выбранный формат; 3) при отказе — просите выездное подписание либо решайте вопрос о смене созаемщика/банка. Параллельно предупредите продавца о возможной корректировке даты сделки.

Риски подписания по доверенности и доведение сделки до регистрации

Главный риск конструкции с доверенностью — конфликт интересов, если представителем назначается сам основной заемщик. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично; сделка, совершенная с нарушением этого запрета, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если нарушает его интересы, причем нарушение интересов предполагается, пока не доказано иное.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Поэтому в вашей ситуации доверенность на созаемщика следует выдавать не на себя, а на третье лицо (родственника, юриста, сотрудника агентства) либо так структурировать документы, чтобы ваши роли не совпадали. Дополнительный риск — превышение полномочий представителем: доверенность должна точно очерчивать круг действий (подписать конкретные договоры, подать заявление о регистрации), иначе банк или Росреестр могут счесть полномочия недостаточными.

Риск для банка и сторон — оспаривание сделки при отмене доверенности. Поскольку сведения о нотариальной отмене публикуются, а третье лицо, не знавшее о прекращении доверенности, защищено законом, банк проверяет актуальность доверенности перед сделкой.

1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.
   — п. 1 ст. 189 ГК РФ

Что касается доведения сделки до конца: после подписания кредитного договора, договора купли-продажи и договора ипотеки документы подаются на государственную регистрацию перехода права и ипотеки. Доверенность должна включать полномочие на подачу заявлений о государственной регистрации прав и сделок — иначе именно она обязана быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Представителю также нужно право на получение зарегистрированных документов и выписок из ЕГРН.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: риски подписания по доверенности управляемы, если: (1) представителем назначено не заинтересованное в сделке лицо (во избежание п. 3 ст. 182 ГК РФ), (2) в доверенности четко и полно перечислены все действия — подписание договоров, подача заявлений о регистрации, получение документов, (3) доверенность нотариальная и действительна на дату каждой операции. Для завершения сделки представитель по этой же доверенности подает пакет документов на регистрацию ипотеки и перехода права в Росреестр (в том числе через МФЦ), получает зарегистрированные документы и выписку из ЕГРН. Ответственность за риск превышения полномочий и за конфликт интересов лежит на доверителе, поэтому формулировки доверенности контролировать нужно особенно тщательно.