Можно ли продать маме квартиру в ипотеку, если квартира в долевой собственности двух сыновей, а мама с другой фамилией и не состоит в браке с отцом?

Допустима ли продажа долей близкому родственнику (матери) и влияют ли отсутствие брака родителей и разные фамилии

Родственная связь продавцов и покупателя запрета на сделку не создаёт: закон не ограничивает круг лиц, которым собственник вправе продать своё имущество, но устанавливает общие рамки распоряжения.

Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— ст. 209 ГК РФ, п. 2

Из этого следует, что вы с братом как собственники по 1/2 доли вправе по своему усмотрению отчуждать свои доли, в том числе матери; ни родство покупателя, ни разные фамилии, ни отсутствие зарегистрированного брака между родителями не являются пороком сделки, поскольку сам по себе брак родителей к их правоспособности и к действительности договора купли-продажи отношения не имеет. Закон не требует, чтобы покупатель был посторонним или «неблизким» — наоборот, распоряжение долей допускается по усмотрению участника.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ

Эта же норма подтверждает: продать долю можно любому лицу, соблюдая лишь правила ст. 250 ГК РФ. Поскольку у квартиры всего два собственника — вы и брат — и вы продаёте ОБА свои доли одному покупателю (матери), преимущественное право покупки второго сособственника не затрагивается: оба участника долевой собственности выступают на стороне продавца по одной сделке, и преимущественное право просто не имеет второго адресата.

1. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее
   — ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрирующий орган проверяет соблюдение преимущественного права лишь при продаже доли постороннему лицу иным участником. Но в вашей конструкции «посторонним» является сама мать, а единственный второй сособственник — брат — сам продаёт свою долю, поэтому извещение по ст. 250 ГК РФ не требуется и спора о преимущественном праве не возникает.

Вывод: продажа квартиры (обеих долей по 1/2) вашей матери законна. Ни близкое родство покупателя, ни разные фамилии, ни незарегистрированный брак родителей сделке не препятствуют — это не порок и не основание для отказа в регистрации.

Форма сделки и нотариальное удостоверение

Договор продажи квартиры заключается в простой письменной форме единым документом.

Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора, поэтому договор должен быть составлен как единый документ, подписанный всеми тремя сторонами (вы, брат и мать). Переход права собственности к матери подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Отдельно проверяем нотариальный вопрос, который чаще всего пугает при продаже долей.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

По общему правилу сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению. Но здесь применяется прямое исключение: «отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». Поскольку квартиру продают ОБА сособственника (вы и брат) одновременно, одним договором, нотариальное удостоверение НЕ требуется — можно оформить договор в простой письменной форме.

Вывод: договор составляется единым письменным документом, подписывается всеми тремя сторонами; переход права регистрируется в Росреестре. Нотариус не обязателен, так как обе доли продаются по одной сделке. Оформлять две отдельные сделки (по каждой доле) невыгодно — тогда каждая из них потребует нотариального удостоверения.

Ипотека в силу закона и судьба залога банка

Раз мама берёт кредит в банке, квартиру она приобретает с использованием кредитных средств, а значит, с момента регистрации ипотеки квартира попадает в залог банка.

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
   — п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»

Залог в пользу банка возникает автоматически (ипотека в силу закона) именно потому, что покупка совершается на кредитные деньги. Важно понимать: это обременение возникает ПОСЛЕ регистрации перехода права к матери и не «переезжает» на вас.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке»

Ипотека подлежит государственной регистрации без уплаты госпошлины и регистрируется одновременно с переходом права собственности к матери. Для вас с братом это безопасно: до момента государственной регистрации обременение на ваши доли не накладывается, а кредит обеспечивается уже собственностью покупателя. В договоре купли-продажи достаточно зафиксировать, что квартира приобретается за счёт кредитных средств банка, с указанием реквизитов кредитного договора, — это стандартное и законное условие.

Вывод: ипотека в силу закона возникает в пользу банка-кредитора матери, регистрируется одновременно с переходом права и не создаёт для вас с братом дополнительных обязанностей. После регистрации собственником с обременением становится мать; квартира остаётся в залоге у банка до погашения кредита.

Согласие супруга матери: ветка «мать в браке» — «мать не в браке»

Здесь развилка, зависящая от факта, которого вы не назвали: состоит ли мать в настоящий момент в зарегистрированном браке (с кем-либо).

Ветка А. Мать в зарегистрированном браке. Тогда квартира, приобретённая в браке, — по общему правилу общее имущество супругов, и на сделку по распоряжению недвижимостью понадобится нотариально удостоверенное согласие её супруга.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ст. 35 СК РФ, п. 3

Это значит: если у матери есть супруг, его нотариально удостоверенное согласие на покупку (и на обременение ипотекой) обязательно — без него сделку могут оспорить. Согласие потребуется оформить у нотариуса.

Ветка Б. Мать не в браке (что следует из ваших слов о том, что родители не расписаны, и другого супруга вы не упоминаете). Тогда режим общего имущества супругов не применяется вовсе, и никакого согласия на приобретение квартиры не требуется — квартира оформляется на мать как её личное имущество. Отсутствие брака с отцом здесь значения не имеет.

Вывод: по общему правилу покупка не требует согласия кого-либо. Но если мать на момент сделки состоит в зарегистрированном браке с другим лицом, потребуется нотариально удостоверенное согласие её супруга; при отсутствии брака — не требуется. Уточните этот факт до подписания: именно он определяет, нужен нотариус по согласию или нет.

Налоговые последствия: НДФЛ у продавцов и вычет у матери

Для продавцов (вас и брата) доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности минимальный предельный срок. Для квартиры, полученной в порядке приватизации, этот срок составляет три года.

Статья 217 1 . Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— п. 1 ст. 217.1 НК РФ

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку квартира досталась вам по приватизации, минимальный предельный срок владения — три года (а не пять): подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ прямо называет приватизацию в перечне оснований. Если с момента регистрации вашего права на долю прошло три года и более — НДФЛ при продаже не возникает вообще. Если меньше — налог считается, но по общему правилу.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

При сроке владения менее трёх лет применяется пятилетний срок (следовательно, налог будет), однако законом субъекта РФ минимальный срок может быть уменьшен вплоть до нуля — это стоит проверить по вашему региону. Отдельно по вычету покупателя — матери:

физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный;
— подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

1. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей
   — п. 5 ст. 220 НК РФ

Мать и её дети (вы и брат) — взаимозависимые лица по подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Следовательно, мать НЕ сможет получить имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры у вас, поскольку сделка совершается между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). Это не мешает самой сделке, но лишает мать права на вычет.

Вывод: вы с братом освобождаетесь от НДФЛ при владении долями три года и более (приватизация); при меньшем сроке налог сохраняется (регион может сократить срок). Мать права на имущественный вычет по этой покупке не имеет — сделка между взаимозависимыми лицами. Право на вычет не влияет на законность сделки и на ипотеку.

Риск переквалификации сделки (мнимость/притворность)

Единственный реальный правовой риск при продаже близкому родственнику — попытка представить сделку мнимой или притворной, если она прикрывает, например, дарение.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— ст. 170 ГК РФ, п. 2

Эта норма означает: если по факту вы передаёте мать квартиру безвозмездно, а договор купли-продажи — лишь «ширма» для прикрытия дарения, сделку могут признать ничтожной. Но в вашей ситуации этого риска нет, если сделка реальная: мать фактически берёт кредит, платит вам цену, вы получаете деньги, право собственности регистрируется. Тогда это настоящая возмездная купля-продажа. Риск возникает, если цена явно занижена, деньги фактически не передаются, а цель — обойти, например, ограничения при дарении. Чтобы исключить оспаривание, важно: реально передать и зафиксировать оплату, указать рыночную цену, оформить все документы.

Вывод: сделка не будет мнимой/притворной при условии её реальности — фактической передачи квартиры, реальной оплаты (в том числе за счёт кредита) по рыночной цене. Тогда родство покупателя никакого риска не создаёт. Если же деньги фактически не передаются, есть риск признания сделки притворной (прикрывающей дарение).

Порядок расчётов между продавцами и покупателем-матерью

Денежных последствий в виде просроченных процентов или неустойки между вами и мамой сегодня нет — они могут возникнуть только при нарушении обязательства. Но порядок оплаты нужно прямо закрепить в договоре.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Статья 487. Предварительная оплата товара 1.
— п. 1 ст. 486 ГК РФ

Для вашей ипотечной сделки это означает: стороны должны прямо определить момент и способ оплаты в договоре купли-продажи, потому что иначе действует общее правило «оплата до или после передачи». В ипотечной сделке правильный и защищённый механизм — указать, что цена уплачивается за счёт кредитных средств банка, которые перечисляются продавцам (вам и брату пропорционально долям) после государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки, либо через аккредитив/счёт эскроу. До полного поступления денег вы вправе не передавать квартиру; при неоплате — требовать оплаты и процентов по ст. 395 ГК РФ. Столь же важно зафиксировать распределение цены между вами и братом (по 1/2 каждому).

Вывод: закрепите в договоре условие о перечислении кредитных средств банком с указанием момента оплаты (после регистрации) и порядка распределения суммы между продавцами. Никаких гражданско-правовых санкций (неустоек/процентов) на этапе планирования сделки не возникает — они возможны лишь при последующем нарушении оплаты.