Имеет ли созаемщик по ипотеке право на долю в квартире, если он не указан собственником

Даёт ли участие в кредитном договоре в качестве созаёмщика право на долю в квартире

Право собственности на недвижимость возникает не из кредитного договора, а из оснований приобретения права собственности и подтверждается государственной регистрацией. Созаёмщик — это солидарный должник по денежному обязательству перед банком; его роль в кредитном договоре порождает обязанность платить банку, но не вещное право на приобретаемый объект.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Право собственности у приобретателя недвижимости возникает только с момента государственной регистрации, значит, сам по себе факт того, что лицо названо созаёмщиком (или даже фактически платит кредит), собственником не делает.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Регистрации подлежит само право собственности, поэтому запись в реестре — это не формальность, а условие существования права.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Право на имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента внесения записи в госреестр.

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4.
   — п. 1 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: только статус созаёмщика в кредитном договоре не даёт доли в квартире. Доля появляется лишь тогда, когда возникнет основание права собственности и это право будет зарегистрировано в ЕГРН на созаёмщика. То, что платежи идут в том числе с его денег, само по себе собственником его не делает — но порождает денежное требование (см. блок 4). Если созаёмщик не вписан в ЕГРН, на текущий момент он не собственник и доли не имеет.

Если созаёмщик — супруг заёмщика: доля возникает по режиму общего имущества

Это главная развилка. Если лицо, оформленное созаёмщиком, состоит в зарегистрированном браке с заёмщиком и квартира приобретена в период брака, то титул «собственник только один» значения не имеет — закон прямо объявляет такое имущество совместной собственностью супругов.

1. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 2 ст. 34 СК РФ

Пункт 2 ст. 34 СК РФ прямо указывает: имущество признаётся совместным независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено и кем внесены денежные средства. То есть и оформление только на одного супруга, и оплата из средств другого супруга не опровергают совместного режима.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
   — п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ

Судебная практика это подтверждает — в отношении имущества, приобретённого в браке, действует презумпция совместной собственности, а доли при разделе признаются равными.

любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Однако имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью (пункт 1 статьи 36 СК РФ). В силу пункта 3 статьи 34 СК РФ право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (пункт 3 данной статьи). Судом не принято во внимание, что семейным законодательством (статьи 33, 34 СК РФ) установлена презумпция возникновения режима совместной собственности супругов на приобретенное в период брака имущество независимо от того, на чье имя оно оформлено.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.06.2025 № 2/2025

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

Вывод по этому вопросу: если созаёмщик — супруг заёмщика и квартира куплена в браке, он уже является сособственником (по общему правилу — половина), даже если в ЕГРН указан только один супруг. Доля принадлежит ему в силу закона, независимо от записи; для её формального закрепления достаточно раздела/выдела доли с регистрацией. Если брак не зарегистрирован (сожительство) — этот блок не применяется, и действует вывод блока 1 и денежный механизм блока 4.

Если созаёмщик — не супруг: возможна ли общая собственность по соглашению

Для лиц, не состоящих в браке, общая собственность на квартиру законом автоматически не создаётся: общая собственность на делимое имущество возникает лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1, 3, 4 ст. 244 ГК РФ

Это означает, что «несупруг-созаёмщик» может стать собственником доли только при наличии соглашения о создании общей собственности (например, о совместном приобретении квартиры с определением долей). Дополнительно защитную роль играет норма о признании имущества совместным при вложениях, значительно увеличивающих его стоимость.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ

Вывод по этому вопросу: при отсутствии брака и при отсутствии письменного соглашения о создании общей собственности доля у созаёмщика не возникает — он не собственник. Если же такое соглашение было (или он докажет вложения, значительно увеличившие стоимость объекта), право на долю может быть признано, в том числе через суд. Порядок выдела и раздела доли при её наличии — по соглашению, а при споре — в судебном порядке.

{c15}

Вывод по вопросу о процедуре: если основание доли есть (брак или соглашение), оформить её можно соглашением о разделе/выделе доли с последующей государственной регистрацией в ЕГРН; но ипотека остаётся — см. блок 5.

Денежные последствия: что созаёмщик может взыскать, если доли у него нет

Даже когда доли в квартире у созаёмщика нет, его платежи по кредиту не «пропадают» — у него есть денежные требования. Первое — регресс к другому солидарному должнику в размере, превышающем его собственную долю.

1. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. 2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников. 3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.
   — п. 2 ст. 325 ГК РФ

По умолчанию, если между солидарными должниками нет иного, они отвечают в равных долях, поэтому созаёмщик, заплативший больше своей половины, вправе взыскать с заёмщика излишек. Второе — если иного соглашения не было, эти суммы можно взыскивать и как неосновательное обогащение.

сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Вывод по этому вопросу: платить банку созаёмщик обязан как солидарный должник, но фактически внесённые им суммы сверх его доли подлежат возмещению заёмщиком — через регресс (ст. 325 ГК РФ) либо как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Это самостоятельный денежный иск, не требующий признания доли. Срок исковой давности — общий (3 года) и течёт отдельно по каждому платёжному периоду.

Ипотека и наделение созаёмщика долей: нужно ли согласие банка

Квартира в залоге. Распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя ограничено — это касается и отчуждения, и наделения долей.

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Значит, «вписать» созаёмщика в собственники (продать/подарить/передать долю) при действующей ипотеке нельзя без согласия банка. Важное последствие: если созаёмщик всё же становится сособственником (например, как супруг при разделе), ипотека не снимается и он автоматически становится залогодателем.

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39.
   — п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Поскольку предмет ипотеки неделим, сособственники-правопреемники становятся солидарными залогодателями. Дополнительно созаёмщик как солидарный должник по кредиту уже отвечает перед банком и без доли.

Вывод по этому вопросу: доля супруга-созаёмщика существует по закону и без записи в реестре, и ипотека от этого не прекращается — просто он становится солидарным залогодателем. А вот если доли у него по закону нет (не супруг, нет соглашения) и её хотят оформить добровольно, на это понадобится согласие банка-залогодержателя; без согласия сделка по распоряжению заложенной квартирой может быть оспорена банком с риском досрочного истребования кредита. Риск-развилка: если брак или соглашение есть — ипотеку это не снимает, но банк получает более широкий круг ответственных лиц; если их нет — наделение долей без согласия банка создаёт риск досрочного возврата кредита и обращения взыскания.

Сроки: давность по требованию о доле и по денежным требованиям созаёмщика

Для денежных требований созаёмщика действует общий трёхлетний срок исковой давности.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

По регрессным требованиям срок течёт особым образом — со дня исполнения основного обязательства, то есть со дня фактической уплаты созаёмщиком банку.

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Если спор о доле идёт между супругами после расторжения брака, применяется специальная норма — трёхлетний срок исковой давности к требованиям о разделе общего имущества.

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Вывод по этому вопросу: для регресса и возврата неосновательного обогащения срок — три года, причём по регрессу он отсчитывается от каждой фактической оплаты банку (по обязательствам с определённым сроком — от окончания срока). Для раздела супружеского имущества после расторжения брака — специальный трёхлетний срок по п. 7 ст. 38 СК РФ. Заявить о пропуске срока может ответчик; при пропуске без уважительных причин суд откажет в иске.

Какие доказательства и куда предъявлять

Бремя доказывания распределяется между сторонами: кто на что ссылается, тот это и доказывает.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Если предстоит судебный спор о признании доли или о взыскании денег, иск подаётся в суд общей юрисдикции; при цене иска, превышающей 50 000 рублей, — в районный суд.

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Вывод по этому вопросу: в подтверждение фактов нужны документы — выписка из ЕГРН (подтверждает текущего собственника и запись об ипотеке), кредитный договор (подтверждает состав созаёмщиков), свидетельство о браке (для режима совместной собственности), документы об оплате кредита (квитанции, выписки, поступления с карты созаёмщика), при наличии — письменное соглашение о совместном приобретении квартиры. Иски о признании доли и о взыскании денег подаются в районный суд (при цене иска свыше 50 000 рублей). В иске указываются обстоятельства, требования и подтверждающие их доказательства.

Если соглашения нет, а долю хотят оформить: варианты действий и их исполнение

Если добровольно договориться не удаётся, участник долевой собственности вправе требовать выдела доли в суде, а при невозможности выдела в натуре — получить её стоимость.

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 2 ст. 252 ГК РФ

При этом если основания для доли нет вовсе (нет брака и нет соглашения о создании общей собственности), судебного иска о признании доли недостаточно — взыскивается то, что реально есть: уплаченные суммы (см. блок 4). Если же основание доли есть, её выдел/раздел оформляется соглашением, а спорный вопрос — судом; после этого право на долю регистрируется в ЕГРН, поскольку право на недвижимость возникает с момента записи в реестре (блок 1).

Вывод по этому вопросу: при наличии основания доли — либо нотариальное соглашение о разделе (для супругов), либо судебный иск о признании доли и её выделе, затем регистрация в ЕГРН; при отсутствии основания — денежный иск (регресс/неосновательное обогащение). И в том, и в другом случае сделка с заложенной квартирой ограничена согласием банка (блок 5). Наделение долей не снимает ипотеку и делает сособственника солидарным залогодателем.

Определение доли супруга/созаёмщика при обременении ипотекой: согласие банка не требуется

Здесь важно уточнить вывод блока 5 с учётом судебной практики. Если доля созаёмщика возникает в силу закона (режим совместной собственности супругов или соглашение о создании общей собственности), то определение и оформление долей — это не «отчуждение заложенного имущества», а лишь фиксация уже существующего права. Верховный Суд прямо разъяснил: наличие ипотеки не является основанием для отказа в разделе такого имущества и определении долей.

Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество. Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого брака) права на ¼ доли квартиры за каждым. Решением городского суда произведен раздел квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за С., А., К. и М. признано право собственности на ¼ доли квартиры за каждым. Оспаривая решение суда в апелляционном порядке, представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой, обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку 24 обременение не погашено, определение долей в праве собственности на квартиру могло быть произведено только с согласия залогодержателя ОАО (банка). Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО (банка) без удовлетворения. При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из следующего.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Суд указал, что в таком случае имеет место именно определение долей супругов и детей, что «не требует согласия залогодержателя», а приобретатели становятся солидарными залогодателями.

долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц. В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями. (По материалам судебной практики Забайкальского краевого суда)
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Вывод по этому вопросу: если доля созаёмщика уже принадлежит ему по закону (он супруг заёмщика, квартира куплена в браке; либо есть соглашение о создании общей собственности), то согласие банка для оформления этой доли не требуется — ипотека сохраняется, а сособственники становятся солидарными залогодателями. Согласие банка нужно только там, где происходит настоящее отчуждение доли лицу, у которого права на квартиру ещё нет (например, дарение/продажа доли постороннему созаёмщику-несупругу). Это различие — ключевое: «оформление уже существующей доли» ≠ «наделение долей по сделке».