Можно ли перезаложить ипотечную квартиру без согласия банка и что делать, если регистрацию залога приостановили и отказали

Допустима ли последующая ипотека без согласия банка и судьба залога без регистрации

Последующая ипотека как институт закон прямо допускает: заложенное имущество можно предоставить в залог в обеспечение другого обязательства, и для этого само по себе согласие предшествующего залогодержателя (банка) не требуется — оно нужно лишь тогда, когда предыдущий договор об ипотеке прямо это запретил или установил условия.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
— п. 1, 2 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

То есть «перезалог» квартиры под второй заём не запрещён автоматически. Ограничение одно — запрет или условия, прописанные в вашем договоре об ипотеке с банком. Если в нём записано «запрещается последующая ипотека» или «залог в пользу третьих лиц только с письменного согласия банка», то последующий договор мог быть заключён с нарушением. В этом случае последствия двоякие.

Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
— п. 3 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Гражданский кодекс формулирует то же правило: последующий залог допускается, если иное не установлено законом, а при нарушении условий предшествующего договора залогодатель возмещает банку убытки.

Последующий залог допускается, если иное не установлено законом. Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.
— п. 2 ст. 342 ГК РФ

Вторая, самостоятельная проблема — отсутствие регистрации залога как обременения. Ипотека в силу закона возникает не с момента подписания договора, а с момента внесения записи в ЕГРН.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)
— п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Незарегистрированный залог в отношении квартиры (недвижимости) не возник: право залога у заимодавца-физического лица отсутствует, и он не может претендовать на квартиру преимущественно перед другими кредиторами или требовать обращения на неё взыскания как залогодержатель.

Вывод по вопросу: последующая ипотека сама по себе допустима и не требует согласия банка, если только ваш договор об ипотеке с банком прямо её не запрещает или не ставит под условие. Но поскольку запись о второй ипотеке в ЕГРН так и не внесена, залог в пользу заимодавца-физического лица не возник в силу закона — независимо от того, что договор нотариально удостоверен и деньги получены.

Законны ли приостановление и отказ Росреестра и что даёт обжалование

Здесь у регистратора было прямое законное основание требовать согласие банка. Раз в ЕГРН уже стоит регистрационная запись об ипотеке банка, регистрация возникновения иного обременения этой же квартиры (второй ипотеки) производится только при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором об ипотеке.

Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.
— ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ

Согласие банка у вас отсутствует — вы заключили сделку «без ведома банка». Поэтому запрос этого согласия и последующее приостановление по мотиву «не представлены документы, необходимые для регистрации» (п. 5 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ) находились в рамках закона. Отказ же наступил потому, что в течение срока приостановления причина не была устранена.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1, 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Что касается перспектив обжалования: апелляционная комиссия оценивает только обоснованность приостановления по основаниям ст. 26, то есть формально проверяет, вправе ли был регистратор приостановить.

Решение апелляционной комиссии об удовлетворении заявления об обжаловании решения о приостановлении является основанием для отмены обжалованного и признанного апелляционной комиссией необоснованным решения о приостановлении, повторного рассмотрения государственным регистратором прав представленных на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документов и принятия по ним решения.
— ч. 15 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку основание (отсутствие согласия банка в силу ч. 4 ст. 53) объективно существует, апелляционная комиссия вряд ли признает приостановление необоснованным — шанс отменить отказ через комиссию без получения согласия банка или устранения иного порока минимален. При неблагоприятном решении комиссии его можно обжаловать в суд, но и суд будет исходить из той же нормы о необходимости согласия залогодержателя.

Решение апелляционной комиссии об отклонении заявления об обжаловании решения о приостановлении может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства одновременно с обжалованием решения о приостановлении.
— ч. 17 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: приостановление и отказ Росреестра соответствуют закону (ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ), поскольку вторая ипотека регистрируется только с письменного согласия банка-залогодержателя. Без получения этого согласия (или без устранения иных пороков) оспаривание отказа через апелляционную комиссию и суд с большой вероятностью окажется безуспешным.

Требование регистрации «договора ипотеки» как сделки: развилка по дате

Нужно различить два объекта регистрации: (1) регистрация договора об ипотеке как сделки и (2) регистрация ипотеки как обременения. Для договоров, заключённых после 1 июля 2014 года, договор об ипотеке сам по себе регистрации не подлежит и считается заключённым с момента согласования существенных условий; регистрируется только ипотека как обременение.

К договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г.1, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки путем внесения соответствующей записи об ограничении права в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.12.2019 № 4/2019

Это согласуется с разъяснением Пленума Верховного Суда.

договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Отсюда важное следствие: нотариально удостоверенный договор займа с условием об ипотеке как сделка не является ничтожным только из-за того, что обременение не зарегистрировали. Не применённая «мёртвая» норма — п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке в части регистрации самого договора — фактически не действует для договоров после 01.07.2014, что прямо подтверждено приведённым обзором ВС. Абзац о ничтожности из-за незарегистрированности договора (п. 2 ст. 10) относится к тому режиму, когда регистрация самого договора ещё требовалась.

Вывод по вопросу: ваша сделка не «разваливается» как ничтожная по причине отсутствия регистрации договора: для договоров после 01.07.2014 регистрируется только обременение, а не сделка. Несостоявшимся оказалось именно обременение (залог), а не сам заём и не ипотечное соглашение как обязательство сторон.

Что происходит с самим займом и какие обязательства у вас остаются

Само обязательство займа не зависит от судьбы залога. Деньги вы фактически получили, значит договор займа заключён и порождает обязанность вернуть сумму с процентами в срок, указанный в договоре (один год).

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. 2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно. (В редакции Федерального закона от 19.10.2011 № 284-ФЗ ) Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.10.2011 № 284-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 3.
— п. 1 ст. 810 ГК РФ

Незарегистрированность ипотеки не освобождает вас от возврата долга. Более того, у заимодавца сохраняется весь арсенал требований по займу: взыскание основного долга, договорных процентов, а при просрочке — ещё и процентов по ст. 395 ГК РФ либо (при рассрочке) досрочного истребования всей суммы.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. 2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
— ст. 811 ГК РФ, п. 1

Кроме того, утрата/невозникновение обеспечения даёт заимодавцу право требовать досрочного возврата всего займа: раз ипотека так и не возникла, обеспечение фактически отсутствует, а это обстоятельство, за которое заимодавец не отвечает.

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором займа.
— ст. 813 ГК РФ

Вывод по вопросу: обязанность вернуть 800 тыс. рублей и проценты сохраняется в полном объёме независимо от отказа в регистрации ипотеки. Более того, из-за отсутствия обеспечения заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа с процентами. Залог квартиры в его пользу не возник, но долг остаётся.

Риски для отношений с банком и с заимодавцем

По отношению к банку: заключение договора о последующей ипотеке само по себе не является отчуждением предмета залога, поэтому прямой запрет ст. 346 ГК РФ на «отчуждение без согласия» формально здесь не нарушен — вы не отчуждали квартиру.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Однако если в вашем ипотечном договоре с банком был запрет на последующую ипотеку или условие о согласовании, его нарушение влечёт последствия по п. 2 ст. 342 ГК РФ — обязанность возместить банку убытки, а при доказанном запрете банк вправе оспорить последующий договор (п. 1 ст. 351, ч. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Практический риск для вас — это потенциальный спор с банком, а не автоматическое признание сделки недействительной без иска банка.

По отношению к заимодавцу: поскольку залог не возник, у него нет вещного требования к квартире, но есть денежное требование к вам (см. блок о займе). Дополнительно: заключив последующий договор, вы должны были уведомить банк и сообщить заимодавцу сведения о предшествующей ипотеке; нарушение этих обязанностей порождает лишь обязанность возместить убытки, но не недействительность.

Вывод по вопросу: банк не может «развалить» сделку только своим несогласием, если только ваш договор прямо не запрещает последующую ипотеку, — но в этом случае банк вправе оспорить последующий договор в суде и требовать убытков. Главный же практический итог для вас — обязательство вернуть заём в полном объёме при отсутствии правовой защиты заимодавца через залог.

Денежные последствия: что и в каком размере вы должны заимодавцу

Обязательство по займу порождает конкретные денежные последствия, не зависящие от того, возник ли залог. Во-первых, договорные проценты: раз в договоре они прописаны, заимодавец вправе получать их в установленном договором размере и порядке за всё время пользования деньгами.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.
— п. 1 ст. 809 ГК РФ

Во-вторых, при просрочке возврата (если к концу годичного срока сумма не будет возвращена) на сумму долга дополнительно начисляются проценты по ключевой ставке Банка России по правилам ст. 395 ГК РФ — независимо от договорных процентов.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

То же правило встроено в специальную норму о займе: при невозврате в срок на сумму займа начисляются проценты по ст. 395 с даты, когда она должна была быть возвращена, сверх процентов, предусмотренных ст. 809.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. 2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
— ст. 811 ГК РФ, п. 1

А поскольку обеспечение (ипотека) так и не возникло, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа с процентами, причитающимися на момент возврата.

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором займа.
— ст. 813 ГК РФ

Вывод по вопросу: независимо от судьбы залога ваша денежная обязанность сохраняется в полном объёме: 800 тыс. рублей основного долга + договорные проценты (ст. 809), а при просрочке — ещё и проценты по ключевой ставке (ст. 395 и 811 ГК РФ). Из-за отсутствия обеспечения заимодавец может потребовать всё сразу досрочно (ст. 813 ГК РФ).