Штрафы и досрочное погашение ипотеки, если не сообщил банку о постройке дома на ипотечном участке

Распространяется ли ипотека на построенный дом и грозит ли штраф за неуведомление банка

Ипотечный кредит обеспечен залогом земельного участка; возведение на нём дома и его регистрация — это изменение предмета залога, а не нарушение его сохранности. Ключевая норма — право залогодателя застраивать заложенный участок:

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. 2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
— п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон прямо разрешает вам возводить здания на заложенном участке без согласия банка и, по общему правилу, ипотека автоматически распространяется на построенный дом. То есть неуведомление банка не создало никакого «скрытого» или запрещённого объекта — залог просто расширился на дом в силу закона. Дополнительно это подтверждает:

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. (В редакции федеральных законов от 22.12.2008 № 264-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.02.2004 № 1-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Статья 64 1 . Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
— п. 1 ст. 64 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Далее — о штрафе. Неустойка (штраф, пеня) по общему правилу возможна, только если она определена законом или договором:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Ключевое: ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ устанавливает право залогодателя застраивать участок, а не обязанность уведомлять банк; равно как и ст. 32 ФЗ № 102-ФЗ обязывает уведомлять только при реальной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества:

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
— ст. 32 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Построенный дом — это улучшение участка (увеличение его ценности), а не угроза утраты имущества, поэтому законодательная обязанность уведомлять именно о постройке отсутствует. Обязанность «сообщать об улучшениях» вытекает исключительно из договорного пункта. Значит, вопрос штрафа сводится к формулировке вашего кредитного договора: если в нём прямо не установлена неустойка (штраф, пеня) именно за неисполнение обязанности уведомить — требовать её банк не вправе, поскольку неустойка без закрепления её в законе или договоре не существует (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Даже если в договоре такая неустойка прописана, обычно банки устанавливают её за нарушение сроков оплаты, а не за информационное уведомление, и она должна быть прямо отнесена к данному нарушению.

Отдельно про страхование: если дом является предметом ипотеки, у вас возникает установленная законом обязанность страховать его в пользу банка:

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает. 4.
— п. 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Неисполнение этой обязанности даёт банку право лишь самому застраховать имущество и потребовать возмещения расходов на страхование, но это не штраф за неуведомление как таковой.

Вывод: законных оснований для штрафа именно за то, что вы не сообщили банку о постройке дома, нет — обязанность уведомлять о возведении дома законом не установлена, а неустойка возможна только при её прямом закреплении в договоре (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Проверьте текст кредитного договора: если конкретный штраф за неуведомление об улучшениях там не прописан, требование о штрафе неправомерно. Реальный риск — не штраф, а обязанность застраховать дом в пользу банка.

Может ли банк потребовать досрочного погашения всего кредита за неуведомление о постройке

Право банка требовать досрочного возврата кредита при ипотеке ограничено конкретными основаниями. Общий перечень оснований досрочного истребования привязан к нарушениям, угрожающим сохранности заложенного имущества, либо к просрочке платежей:

В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , определяются указанным Федеральным законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
— п. 4 ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Все эти основания (ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72 ФЗ № 102-ФЗ) связаны с просрочкой платежей либо с угрозами утраты/повреждения имущества, а не с информационным уведомлением. В частности, ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ даёт банку право на досрочное истребование при грубом нарушении правил пользования имуществом, только если такое нарушение создаёт угрозу утраты или повреждения заложенного имущества:

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (
— ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Построенный дом не создаёт угрозы утраты заложенного участка, поэтому и это основание не применяется. Если исходить из общих норм ГК о залоге, досрочное исполнение возможно лишь при грубом нарушении обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения имущества:

При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество.
— п. 3 ст. 343 ГК РФ

Далее — общее основание для расторжения/досрочного истребования через существенность нарушения:

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

Ваше нарушение (неуведомление) не является существенным: банк не лишился того, на что рассчитывал при заключении договора — залог сохранился и даже расширился на построенный дом, платежи идут без просрочек. Более того, требование об изменении договора из-за возведения постройки возможно только тогда, когда постройка ухудшает обеспечение:

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. 2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
— абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Дом, наоборот, увеличивает ценность заложенного имущества. Наконец, обращение взыскания не допускается при незначительности нарушения:

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
— п. 2 ст. 348 ГК РФ

Вывод: неуведомление о постройке дома само по себе не является основанием для досрочного возврата всего кредита. Ни ст. 35, ни п. 4 ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ, ни п. 3 ст. 343, ни п. 2 ст. 450 ГК РФ не позволяют банку требовать досрочного исполнения из-за одного только неуведомления, когда залог сохранён, а платежи вносятся исправно. Досрочное истребование стало бы возможно лишь при просрочке платежей, угрозе утраты предмета залога или при прямом закреплении такого основания в самом кредитном договоре — проверьте договор на этот предмет.

Что делать сейчас: уведомлять банк или нет

Основной обязанностью залогодателя является поддержание имущества в сохранности и недопущение ухудшения:

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. 2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
— абз. 3 п. 1 ст. 29 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Так как ипотека распространяется на дом (ст. 64, 65 ФЗ № 102-ФЗ) и появляется обязанность страховать его, разумно самостоятельно уведомить банк о регистрации дома и уточнить порядок страхования. Это устраняет любые основания для претензий о сокрытии информации. Уведомление полезно прежде всего потому, что банк вправе проверять состояние заложенного имущества и обращаться за истребованием при угрозах сохранности:

немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество. 2. Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не создавая при этом неоправданных помех для правомерного использования заложенного имущества. 3. При грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество.
— пп. 5 п. 1 ст. 343 ГК РФ

Если вы сообщите банку: банк сможет внести изменения в договор/закладную о распространении ипотеки на дом и потребовать его страхования (п. 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ, приведён в блоке 1). Риска штрафа и досрочного истребования по закону нет — оснований, разобранных в блоках 1 и 2, неуведомление не создаёт. Если вы промолчите: обязанность страховать дом и недопущение ухудшения имущества сохраняются, а при наступлении реальной угрозы утраты имущества закон прямо обязывает вас уведомить банк (ст. 32 ФЗ № 102-ФЗ). Молчание выгод не даёт и лишь оставляет открытым вопрос, застрахован ли дом в пользу банка.

Как показывает текст норм, ни в ФЗ № 102-ФЗ, ни в ГК РФ нет штрафа за неуведомление о постройке и нет права требовать досрочного возврата кредита по этому основанию. Единственное, о чём стоит позаботиться — привести в соответствие страхование дома и, если банк настаивает, оформить дополнительное соглашение о распространении ипотеки на дом.

Вывод: целесообразно направить банку письменное уведомление о возведении и регистрации дома и уточнить порядок его страхования в пользу банка. Скрывать постройку смысла нет: законных штрафов и риска досрочного истребования по этому основанию не возникает, а добровольное уведомление снимает любой повод для претензий и позволяет привести договор в соответствие с фактическим предметом ипотеки. Требования, которые банк может правомерно выставить по этой линии, ограничены страхованием дома и, при необходимости, изменением условий договора об ипотеке.

Как и в какой форме уведомить банк, чтобы минимизировать риски

Специальной законодательно установленной формы уведомления залогодержателя о возведении дома закон не содержит. Закон обязывает залогодателя уведомить банк лишь при реальной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества, и делает это любым способом, доступным залогодателю:

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
— ст. 32 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Поскольку постройка дома не является угрозой утраты имущества, уведомление носит для вас добровольный характер и направлено на приведение договора в соответствие с фактическим предметом ипотеки. Поскольку ипотека распространяется на дом и возникает обязанность его страховать, банк вправе требовать изменения договора об ипотеке, в том числе путём распространения ипотеки на возведённое здание:

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. 2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
— абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Из этого следует практический вывод о форме действий: направить в банк письменное заявление в свободной форме с указанием кадастрового номера и даты регистрации права на дом, приложить выписку из ЕГРН и свидетельство о праве собственности, уточнить порядок и сроки страхования дома в пользу банка (п. 2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ, приведён в блоке 1). Заявление подайте письменно либо через банковское приложение с сохранением подтверждения отправки, чтобы у вас осталось доказательство добросовестного уведомления. Если банк потребует изменить договор об ипотеке, а вы с этим не согласны, спор решается в судебном порядке, причём обратиться в суд можно только после отказа банка либо неполучения ответа на ваше предложение:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Вывод: форма уведомления — письменное заявление в свободной форме с приложением правоустанавливающих документов на дом и запросом о порядке страхования дома в пользу банка; направьте его с сохранением подтверждения отправки. Это добровольный, а не обязательный по закону шаг, но он снимает любые претензии и позволяет привести договор об ипотеке и закладную в соответствие с фактическим составом заложенного имущества.