Как указать стоимость дома и участка в договоре купли-продажи при ипотеке, если оценки риелтора и отчёта об оценке различаются?

Какую цену указать в ДКП и на что это повлияет

Цена договора — свободное соглашение сторон; закон не обязывает указывать в ДКП стоимость из отчёта об оценке.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Это означает: стороны вправе определить цену любой (в пределах их соглашения), и распределение «участок 2 млн + дом 1,5 млн» либо «участок 200 тыс. + дом 3,3 млн» — вопрос их договорённости, а не императивного предписания. Отчёт об оценке — документ для банка (обоснование размера кредита), а не обязательное условие договора.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Однако распределение цены между домом и участком имеет реальные правовые последствия, и здесь важно учитывать специфику объекта.

Для покупателя (вычет). Имущественный вычет при покупке привязан к «жилому дому», а не к «садовому дому» или «нежилому зданию»:

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Из этой нормы следует: если в ЕГРН и в ДКП дом числится «садовым домом»/«нежилым зданием», покупатель рискует не получить имущественный вычет по расходам на дом — вычет предоставляется только в отношении именно жилого дома (или земельного участка «на котором расположен приобретаемый жилой дом», либо участка, предоставленного для ИЖС). Участок здесь имеет ВРИ «садоводство», а не «ИЖС», поэтому по земле вычет также не гарантирован, пока дом не признан жилым. Завышение цены дома (3,3 млн) вместо участка в этом смысле покупателю выгоды не добавит, пока статус объекта — нежилой/садовый.

Для продавца (НДФЛ). Продавец владеет объектом с 2014 года, то есть более минимального предельного срока владения (для объектов, приобретённых до 2016 года — 3 года; 5 лет — для приобретённых позже). По общему правилу доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ при владении в течение минимального срока и более. При этом налоговая база продавца при необходимости определяется от цены договора либо, если цена занижена относительно кадастровой стоимости, — с учётом кадастровой стоимости (в НК предусмотрен понижающий коэффициент к кадастровой стоимости). Здесь кадастровая стоимость (дом 450 тыс. + участок 200 тыс. = 650 тыс.) многократно ниже цены сделки (3,5 млн), поэтому «занижение» относительно какого-либо «эталона» покупателю и продавцу по существу не грозит: цена договора существенно выше кадастровой.

Вывод. Указывать стоимость из отчёта об оценке (дом 3,3 млн + участок 200 тыс.) закон не требует — стороны свободны в цене. Главный риск распределения цены не в её источнике, а в статусе дома: пока объект в ЕГРН числится нежилым/садовым, покупатель лишён имущественного вычета и по дому, и по участку (ВРИ «садоводство»), независимо от того, как именно распределена цена. Если бы дом был признан жилым, покупателю выгоднее фиксировать бóльшую стоимость дома и землю, на которой расположен жилой дом, — но при данном статусе объекта это права на вычет не создаёт.

Налог на имущество: ставка и вычет для садового/нежилого дома

Формула «(площадь − 50 кв. м) × 0,1%», которую вы привели, применяется только к жилому дому. Ваш дом в ЕГРН числится нежилым (в ДКП — «садовый дом»), поэтому она к нему неприменима.

Налоговая база определяется от кадастровой стоимости:

налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей
— п. 1 ст. 403 НК РФ

Вычет 50 кв. м установлен именно для жилого дома:

Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома. 6. Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей. (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 6 1 . Налоговая база в отношении объектов налогообложения, указанных в пунктах 3 - 5 настоящей статьи, находящихся в собственности физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей (детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных организациях по очной форме обучения), уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 квадратных метров общей площади квартиры, площади части квартиры, комнаты и 7 квадратных метров общей площади жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого ребенка. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Налоговый вычет, предусмотренный настоящим пунктом, предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома) в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пунктами 6 и 7 статьи 407 настоящего Кодекса, в том числе в случае непредставления в налоговый орган соответствующего заявления, уведомления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 7.
— п. 5 ст. 403 НК РФ

Для жилого дома ставка ограничена 0,1%:

0,1 процента в отношении: жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) гаражей и машино-мест, в том числе расположенных в объектах налогообложения, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) 2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 2 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 2 1 ) 2,5 процента в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей, за исключением объектов незавершенного строительства, проектируемым назначением которых является многоквартирный дом;
— подп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ

Для «прочих объектов» (к которым отнесён нежилой/садовый дом, поскольку он не является ни «жилым домом», ни «хозстроением до 50 кв. м» — у него 118 кв. м):

1. 0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения. 3. Налоговые ставки, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус" ). (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ) 5. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от: 1) кадастровой стоимости объекта налогообложения; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) 2) вида объекта налогообложения; 3) места нахождения объекта налогообложения; 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус"), налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в пункте 2 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 23.11.2020 № 374-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ)
   — подп. 3 п. 2 ст. 406 НК РФ

Что это означает для вашего случая.

1. Вычет 50 кв. м вам не положен, пока дом не признан жилым: п. 5 ст. 403 НК РФ прямо говорит «в отношении жилого дома». К нежилому зданию (садовому дому) он не применяется — налоговая база считалась бы от полной кадастровой стоимости 450 тыс. руб.
2. Ставка для нежилого здания — 0,5% (как «прочий объект»), а не 0,1%. Ориентир «0,1%» относится к жилым домам; садовый дом площадью 118 кв. м к хозстроениям до 50 кв. м не относится, поэтому попадает в «прочие».

Вывод. Ваша формула неверна для текущего статуса объекта: налог на дом считается не «(площадь − 50) × 0,1%», а «кадастровая стоимость × 0,5%» (без вычета площади), пока дом числится нежилым/садовым. Ставку 0,1% и вычет 50 кв. м вы получите только после признания садового дома жилым (о чём ниже). Точную местную ставку уточняйте в НПА муниципального образования, где находится объект: представительный орган вправе понизить ставку из подп. 1 п. 2 ст. 406 НК (до нуля) или повысить её не более чем втрое, а ставка «прочих» объектов устанавливается им в пределах 0,5%.

Земельный налог: ставка для участка с ВРИ «садоводство»

Сведения с сайта налоговой по посёлку Ольховка отражают местную ставку, установленную представительным органом муниципального образования. По федеральному правилу для садовых участков предельная ставка — 0,3%, а не 1,5%:

не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", за исключением указанных в настоящем абзаце земельных участков, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей; (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ) ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) 2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. 2. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. (В редакции федеральных законов от 29.06.2012 № 96-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 394 НК РФ (абзац о садоводстве)

Участок относится к землям сельхозназначения с ВРИ «садоводство» и используется не в предпринимательской деятельности, поэтому он подпадает под льготную предельную ставку 0,3% (абзац «не используемых в предпринимательской деятельности, приобретённых (предоставленных) для ведения… садоводства»).

При этом согласно той же ст. 394 НК РФ ставки устанавливает именно муниципальное образование, и оно вправе дифференцировать их:

1. 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. 2. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. (В редакции федеральных законов от 29.06.2012 № 96-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3. В случае, если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус" ), налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в пункте 1 настоящей статьи. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ)
   — подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ

Что это означает. Если сайт налоговой для п. Ольховка показывает 0,5% — это, скорее всего, установленная органом местного самоуправления ставка для вашей категории земли «в пределах предельной», но нужно проверить, на какую именно категорию она относится. Возможны два сценария:

• если местный НПА для земель сельхозназначения с ВРИ «садоводство» (не используемых в предпринимательской деятельности) установил пониженную или ту же ставку до 0,3% — налог считается по ней;
• если ставка 0,5% в НПА отнесена к «прочим земельным участкам» (предел подп. 2 п. 1 ст. 394 — 1,5%), то ваша льготная категория «садоводство» вообще не должна туда попадать.

Ставка 0,5% сама по себе не противоречит закону (она ниже предельного 1,5% для «прочих»), но для участка с ВРИ «садоводство», не используемого в предпринимательской деятельности, должна применяться ставка льготной группы (предел 0,3%).

Вывод. Земельный налог считается по ставке, установленной НПА муниципального образования (п. Ольховка), от кадастровой стоимости участка (200 тыс. руб.). Для участка ВРИ «садоводство» на землях сельхозназначения (не для предпринимательства) федеральный предел — 0,3%, а не 0,5%. Если налоговая начисляет по ставке 0,5%, проверьте текст решения местного совета депутатов: к какой категории она отнесена и не применили ли к вашему участку ставку «прочих» вместо льготной «садоводства».

Статус «садовый дом» / «нежилое здание»: последствия и возможность признания жилым

Ключевая развилка вашей ситуации — статус объекта в ЕГРН. Он определяет и налог, и вычет, и возможность регистрации проживания.

По закону садовый дом и жилой дом — разные объекты:

1. садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 211-ФЗ ) 5) имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории;
   — п. 2 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

1. садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
   — п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Из этих норм следует: садовый дом — здание сезонного (временного) пребывания, тогда как жилой дом предназначен для постоянного проживания. На садовом земельном участке (ВРИ «садоводство») закон допускает размещение и садовых, и жилых домов (п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ).

Ветка 1 — дом так и остаётся «нежилым зданием»/садовым домом. Тогда: налог на имущество — ставка «прочие» (до 0,5%), без вычета 50 кв. м; имущественный вычет покупателю не положен; регистрация по месту жительства (прописка) в садовом доме не производится.

Ветка 2 — садовый дом признаётся жилым. Порядок установлен Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, раздел VI которого регулирует «порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (п. 1 Положения). Признание осуществляется решением органа местного самоуправления на основании заявления собственника и заключения по обследованию технического состояния объекта. После признания дома жилым:

• появляется право на налоговый вычет 50 кв. м (п. 5 ст. 403 НК РФ) и на ставку, установленную для жилых домов (предел 0,1%);
• возникает право на имущественный вычет покупателя (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• возможна регистрация по месту жительства.

Для покупателя из вашей ситуации это означает: приобретая объект как «нежилое здание/садовый дом», вы платите налог на имущество по повышенной ставке 0,5% без вычета и лишаетесь вычета по НДФЛ. Чтобы получить обе льготы, дом нужно признать жилым (процедура по ПП РФ № 47).

Вывод. Формула «(118 − 50) × 0,1%» станет верной только после признания садового дома жилым домом. До этого налог исчисляется от полной кадастровой стоимости по ставке для «прочих» объектов (до 0,5%). Если знакомым принципиальны прописка и налоговые льготы, до сделки стоит уточнить у продавца, есть ли основания признать дом жилым, либо заложить это в план действий после покупки (процедура — через администрацию муниципального образования по ПП РФ № 47).