Нужно ли аннулировать нотариальное согласие жены на покупку квартиры, если сделка не состоялась

Нужно ли вообще такое согласие: закон требует его при РАСПОРЯЖЕНИИ имуществом, а не при его покупке

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

Из этой нормы следует главное для вашей ситуации: нотариально удостоверенное согласие супруга закон требует для сделки по распоряжению общим имуществом (продажа, дарение, залог, иная регистрируемая сделка), а также для сделок, требующих нотариальной формы или регистрации. Само приобретение квартиры в браке — это не распоряжение общим имуществом: право собственности только возникает и по общему правилу становится общим (ст. 34 СК РФ). Поэтому отдельного «согласия на покупку», без которого сделка была бы недействительна, закон не предусматривает — такое согласие выдали «с запасом», и его отсутствие для самой покупки юридически безразлично. А вот для ипотеки (залог — это распоряжение будущим общим имуществом) согласие супруга действительно является необходимым, что подтверждает и специальная норма об ипотеке:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотечный залог (в том числе ипотека в силу закона при покупке за кредит) — это обременение приобретаемой квартиры, то есть распоряжение ею; согласие супруга здесь обычно требует банк и оно нужно по п. 3 ст. 35 СК РФ. Так что ваш документ «работал» именно на ипотечную часть, а не на покупку как таковую.

Вывод: нотариальное согласие, которое выдали вы с женой, не является условием действительности самой покупки квартиры — законом оно предусмотрено для распоряжения общим имуществом и для залога (ипотеки). Поскольку и кредитный договор, и договор купли-продажи не заключены, реализовывать это согласие не для чего.

Само по себе согласие не «истекает» и автоматически не аннулируется — но оно привязано к конкретной сделке (предмету)

1. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. 4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.
   — п. 3, 4 ст. 157.1 ГК РФ

Предварительное согласие по своей природе привязано к определённому предмету сделки: закон прямо требует, чтобы в согласии был определён предмет сделки, на которую оно даётся. Это значит, что документ не является «бессрочным пропуском на любые сделки»: если в нём указана конкретная квартира (и конкретный кредитный договор/банк), то согласие исчерпывается этой сделкой, и после того как сделка не состоялась и стороны к ней не вернулись, использовать его для иной квартиры или иной сделки нельзя — оно не подойдёт, а не «продолжает действовать».

Практический нюанс: если в тексте согласия предмет определён общо (например, «на приобретение любого объекта недвижимости» или «на заключение кредитного договора и ипотеку» без указания объекта), то формально оно не «сгорело» — автоматического прекращения закон для такого случая не устанавливает. Именно поэтому спокойнее его отозвать, чем полагаться на «само перестанет действовать».

Вывод: автоматического аннулирования по факту несостоявшейся сделки закон не предусматривает; согласие либо исчерпывается указанным в нём предметом сделки (наиболее вероятный случай, если квартира и банк в нём названы), либо сохраняется как формально действующий документ, если предмет определён общо. Никаких негативных последствий для покупателя сам факт наличия такого документа у вас на руках не создаёт — но и «на будущее» он не работает.

Как прекратить действие согласия: отзыв до совершения сделки + уведомление адресатов

1. Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ). Поскольку гражданским законодательством не установлены правила об отзыве согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной.
   — п. 57 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Пленум ВС РФ прямо разъяснил механизм: предварительное согласие на сделку отзывается — для этого нужно уведомить стороны сделки (того, кому адресовано согласие: супруга, банк, продавца) до момента её совершения. Поскольку специальных правил об отзыве согласия в Кодексе нет, применяются по аналогии правила об отзыве акцепта:

Если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным.
— ст. 439 ГК РФ

То есть по логике этой нормы отзыв должен «дойти» до адресата раньше, чем будет совершена сделка, на которую дано согласие, — иначе он считается несостоявшимся. Поскольку сделка у вас вообще не совершена, окно для отзыва открыто и препятствий нет. Важный момент — фиксация доставки уведомления:

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
   — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Следовательно, отзыв вступит в силу с момента доставки сообщения адресату (банку, продавцу, супруге), а не с момента его отправки. Практический вывод: направляйте уведомление способом, документирующим вручение (лично под расписку, заказным письмом с уведомлением о вручении и описью, через нотариуса — передача заявлений адресату входит в перечень нотариальных действий).

Вывод: аннулировать согласие можно и стоит — путём письменного отзыва (уведомления) с доставкой его адресатам до совершения сделки, с сохранением доказательств доставки. Судебного решения или особого «аннулирования» через Росреестр для этого не требуется: Росреестр такие согласия не регистрирует и реестра согласий не ведёт. Для документа нужна только ваша подпись (при желании — нотариально засвидетельствованная подпись на заявлении об отзыве либо передача заявления через нотариуса).

Если в тексте указан срок или согласие выдано в форме доверенности — отдельные ветки

Ветка А: в согласии указан срок действия. Тогда достаточно дождаться истечения срока — по истечении указанной даты документ действовать не будет (срок определяется самим текстом документа). Отзыв в этом случае не обязателен, но всё равно полезен, если сделка может быть совершена до истечения срока.

Ветка Б: в согласии срок не указан. Закон не устанавливает для согласия на сделку правила «действует один год», как для доверенности, поэтому полагаться на автоматическое истечение нельзя — рекомендуемый путь: отзыв по правилам п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015.

Ветка В: документ составлен как доверенность с полномочиями на покупку/оформление. Здесь последствия другие: доверенность — самостоятельный документ, который прекращается, в частности, при её отмене доверителем; для доверенности закон прямо предусматривает отмену и внесение сведений об отмене в реестр, доступный неограниченному кругу лиц:

1. за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей; 6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 1 ) за принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке - 1 500 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 8 2 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ указанных в этой статье объектов, за исключением денежных средств, предусмотренных пунктом 8 3 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) 8 3 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;
   — подп. 5, 6 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Федеральный тариф за удостоверение такого отзыва/распоряжения об отмене — по подп. 5 ч. 1 ст. 22.1 Основ (сделки, предмет которых не подлежит оценке, — 500 руб.) плюс региональный тариф; ст. 22 Основ поясняет, что нотариус частной практики взимает единый нотариальный тариф, состоящий из федерального и регионального. Также нотариус вправе удостоверить сделку и по желанию сторон:

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате

Проверить, что именно у вас на руках, важно и потому, что нотариус при удостоверении проверял волеизъявление заявителя:

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ )
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: если срок в документе есть — после его истечения согласие не действует; если срока нет — надёжнее отозвать; если документ по сути доверенность — оформляйте распоряжение об отмене доверенности у нотариуса с внесением в реестр. Оплата — единый нотариальный тариф (федеральный + региональный), ориентир федеральной части за документ без оценки — 500 руб.

Риски, если согласие оставить как есть, и когда оно вообще может быть использовано против вас

1. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица 1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
   — п. 3 ст. 173.1 ГК РФ

Пока согласие не отозвано и не истекло, оно формально может быть предъявлено как согласие супруга на указанную в нём сделку. Но ваша защита встроена в саму норму: лицо, давшее согласие, зная о сделке, впоследствии не вправе оспаривать её по тому основанию, о котором знало в момент выражения согласия. Обратный вывод тоже верен: если согласие будет использовано для сделки, которую вы не имели в виду (другой объект, другой кредит, другой банк), ссылка на выход за пределы согласия сохраняется — сделку можно оспаривать по мотиву отсутствия необходимого согласия:

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

То есть при отсутствии нотариального согласия на конкретную сделку сделка оспорима по правилам ст. 173.1 ГК РФ, а супруг, чьё согласие не получено, имеет год со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке. Пока сделки нет — рисков не возникает вовсе; риск появляется, если документ с «широкой» формулировкой попадёт к недобросовестному контрагенту.

Отдельно о деньгах и убытках: отзыв предварительного согласия по п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 требует возмещения убытков сторонам сделки, вызванных отзывом (ст. 15 ГК РФ). В вашей ситуации сделка не заключалась, никаких расходов у банка или продавца из-за отзыва не возникло, поэтому требовать возмещения фактически нечего — но этот нюанс объясняет, почему отзыв направляют письменно и до сделки, а не после.

Вывод: оставленное без движения согласие само по себе ущерба не причиняет и к недействительности будущих сделок не ведёт; риск — только в использовании документа для иной, не предусмотренной им сделки, и он снимается письменным отзывом с доказательствами доставки. Возмещение убытков при отзыве возможно лишь при реально понесённых потерях у стороны несостоявшейся сделки — в данном случае их нет.