Можно ли отказаться от ипотеки через два года после оформления и как убрать созаемщика из договора

Можно ли отказаться от ипотечного договора (выйти из кредита)

«Отказаться» от уже выданного ипотечного кредита в одностороннем порядке нельзя — закон прямо это исключает.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Это означает: заёмщик не вправе просто «расторгнуть» кредитный договор по своему желанию, пока долг не погашен. Исполняемый уже два года договор не может быть прекращён волеизъявлением одной стороны без предусмотренного законом или договором основания. Изменение и расторжение возможны только по соглашению с банком, а судебное расторжение — лишь при существенном нарушении договора другой стороной или в иных предусмотренных случаях.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

То есть «выйти из договора» легально можно только путём прекращения самого обязательства перед банком. Главный способ — полное исполнение (возврат денег).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 1 ст. 408 ГК РФ

Важно различать кредит (денежный долг) и ипотеку (залог квартиры): залог прекращается автоматически, как только погашен обеспеченный им долг.

Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
— подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
— п. 2 ст. 352 ГК РФ

Практически «отказ от ипотеки» реализуется только через досрочный возврат всего кредита. Право на это у заёмщика безусловное, и распространяется оно в том числе на ипотечные кредиты физических лиц.

Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа).
— ч. 4 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Правила, предусмотренные частями 4 - 7 2 настоящей статьи, также применяются к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.
— ч. 7.3 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

При досрочном возврате проценты уплачиваются только за фактический срок пользования деньгами (по день возврата включительно), без комиссий за сам досрочный возврат; банк обязан в течение 5 календарных дней рассчитать и сообщить сумму долга и процентов.

В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части.
— ч. 6 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

При досрочном возврате заемщиком всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части в соответствии с частью 4 настоящей статьи кредитор в течение пяти календарных дней со дня получения уведомления исходя из досрочно возвращаемой суммы потребительского кредита (займа) обязан произвести расчет суммы основного долга и процентов за фактический срок пользования потребительским кредитом (займом), подлежащих уплате заемщиком на день уведомления кредитора о таком досрочном возврате, и предоставить указанную информацию.
— ч. 7 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Вывод: односторонне «отказаться» от ипотеки и снять залог, не погасив кредит, невозможно (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Единственный легальный способ прекратить договор и снять обременение — досрочно вернуть банку остаток долга с процентами за фактический срок (ст. 408, подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, ч. 4, 7.3 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»), после чего регистрационная запись об ипотеке погашается и квартира освобождается от залога (ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»).

Денежные последствия досрочного погашения и возврат страховки

Досрочное погашение не отменяет обязательство вернуть основной долг и проценты, начисленные по день фактического возврата, — но никаких «штрафов за досрочность» закон не предусматривает.

В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части.
— ч. 6 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Уже уплаченные за прошедшие два года проценты возврату не подлежат — это плата за фактическое пользование кредитом.

Если при получении ипотеки оформлялось личное страхование (жизни/здоровья заёмщика) как коллективное (через банк), при полном досрочном погашении заёмщик вправе потребовать возврата неиспользованной части страховой премии пропорционально неистёкшему сроку страхования.

В случае полного досрочного исполнения заемщиком обязательств по договору потребительского кредита (займа) кредитор и (или) третье лицо, действующее в интересах кредитора, оказывающие услугу или совокупность услуг, в результате оказания которых заемщик становится застрахованным лицом по договору личного страхования, указанному в абзаце первом части 2 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, на основании заявления заемщика об исключении его из числа застрахованных лиц по указанному договору личного страхования обязаны возвратить заемщику денежные средства в сумме, равной размеру страховой премии, уплачиваемой страховщику по указанному договору личного страхования в отношении конкретного заемщика, за вычетом части денежных средств, исчисляемой пропорционально времени, в течение которого заемщик являлся застрахованным лицом по указанному договору личного страхования, в срок, не превышающий семи рабочих дней со дня получения кредитором
— ч. 10 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Аналогично при полном досрочном погашении возвращается страховая премия по договору добровольного страхования, заключённому для обеспечения исполнения обязательств, за вычетом части пропорционально времени действия страхования; для ипотечных кредитов эти правила также действуют (ч. 12, 13 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»).

Вывод: при досрочном погашении вы платите только остаток долга и проценты за фактический срок; уплаченные ранее проценты не возвращаются. Страховку жизни/здоровья можно вернуть частично (за неистёкший срок) на основании заявления; страховка самого заложенного имущества обязательна, пока действует залог, и возврату пропорционально законом не предусмотрена.

Можно ли убрать созаёмщика из договора

Да, исключить созаёмщика юридически возможно, но только через перевод его доли долга либо изменение условий договора — и то, и другое требует согласия банка.

Созаёмщик отвечает перед банком солидарно с основным заёмщиком, поэтому банк вправе требовать весь долг с любого из них.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
— п. 1 ст. 323 ГК РФ

Исключение созаёмщика означает, что его часть обязательства (солидарная ответственность за весь долг) перестаёт существовать для банка. Правовая форма этой операции — изменение договора (состава должников), которое допустимо только по соглашению сторон.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Самостоятельно, без воли банка, «вычеркнуть» созаёмщика нельзя: перевод долга (в том числе освобождение одного из солидарных должников от обязательства) допускается только с согласия кредитора, а при его отсутствии ничтожен.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.
— п. 1 ст. 391 ГК РФ

Поэтому на практике исключение созаёмщика оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору (или новым графиком), которое банк подписывает добровольно. Поскольку банк свободен в заключении договора, принудить его согласиться закон не позволяет.

Вывод: убрать созаёмщика можно только с согласия банка — путём изменения кредитного договора (состава солидарных должников). Односторонне это сделать нельзя; если банк не согласен, его отказ законен, и обязать банк можно лишь в суде, доказав существенное нарушение или иное предусмотренное основание (ст. 450 ГК РФ).

Что нужно для вывода созаёмщика и может ли банк отказать

Банк вправе отказать в выводе созаёмщика — принудить его согласиться нельзя, так как свобода договора запрещает понуждение к его заключению.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Отказ банка мотивируется коммерческим интересом: при исключении созаёмщика у него остаётся один должник, и риск невозврата возрастает. Банк оценивает платёжеспособность оставшегося заёмщика (доход, кредитную нагрузку) и при её недостаточности отказывает. Закон не устанавливает обязанности банка соглашаться на вывод созаёмщика — это его право, реализуемое по его кредитной политике.

Если созаёмщик одновременно является титульным сособственником заложенной квартиры, его вывод из состава должников не отменяет залог и не освобождает квартиру от обременения: ипотека следует за имуществом.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Что нужно для вывода созаёмщика (при согласии банка):

1. Письменное заявление в банк о выводе созаёмщика с указанием причины.
2. Подтверждение платежеспособности оставшегося заёмщика (справка о доходах, налоговая отчётность, выписки) — банк оценивает, «потянет» ли он кредит в одиночку.
3. Согласие самого созаёмщика на исключение.
4. Согласие банка, оформленное дополнительным соглашением к кредитному договору (новый состав должников, график платежей).
5. Если выдавалась закладная и/или меняются условия основного обязательства — внесение изменений/новая закладная или соглашение с залогодержателем.

Вывод: банк может отказать в выводе созаёмщика, и такой отказ по общему правилу правомерен — обязать банк согласиться нельзя в силу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). При отказе возможны альтернативы: оставить созаёмщика (он продолжит солидарно отвечать), рефинансировать кредит в другом банке без этого созаёмщика, либо добиваться изменения договора в суде при наличии оснований по ст. 450 ГК РФ. В любом случае залог квартиры сохраняется, пока не погашен долг.

Ответственность и денежные последствия при просрочке платежей

Если клиент (или любой из солидарных должников) перестанет платить, на просроченную сумму начисляются проценты, а банк вправе взыскать убытки, превышающие эти проценты. Это важно учитывать и при решении вопроса об исключении созаёмщика: оставшийся должник принимает на себя весь долг и весь риск просрочки.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 395 ГК РФ

При этом если в договоре предусмотрена неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ по общему правилу не взыскиваются (применяется договорная неустойка) — то есть штрафные санкции определяются условиями конкретного кредитного договора. Начисление «процентов на проценты» (сложных процентов) по таким обязательствам не допускается.

Вывод: при прекращении платежей банк вправе начислять проценты (или договорную неустойку) по день фактического погашения долга и требовать возмещения убытков. Для клиента это означает: «отказ от ипотеки» простым прекращением платежей невозможен — долг продолжит расти за счёт процентов, и банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).

Риск обращения взыскания на квартиру и режим семейного имущества

Заложенная квартира остаётся предметом ипотеки, пока не погашен весь долг, независимо от того, кто числится должником по договору. Если платежи прекратятся, банк вправе обратить взыскание на предмет залога (ст. 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а созаёмщик продолжает нести солидарную ответственность, пока его не исключили с согласия банка.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
— п. 1 ст. 323 ГК РФ

Кроме того, сам по себе статус созаёмщика не даёт права на долю в квартире: если созаёмщик не является титульным собственником и не состоит в режиме общего имущества, вывод его из договора не меняет принадлежность квартиры. И наоборот — исключение созаёмщика из числа должников не снимает с него уже возникшей солидарной ответственности по обязательствам, возникшим до такого исключения, если только банк прямо не освободил его (п. 1 ст. 325 ГК РФ).

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. 2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников. 3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.
— п. 1 ст. 325 ГК РФ

Если созаёмщик одновременно является супругом заёмщика, необходимо учитывать режим общего имущества (ст. 34 СК РФ) и правила ответственности супругов по общим долгам (ст. 45 СК РФ): вывод супруга из состава созаёмщиков по кредиту сам по себе не прекращает его права и обязанности в отношении общего имущества семьи без соответствующего соглашения или брачного договора.

Вывод: квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долга; при прекращении платежей банк вправе обратить на неё взыскание. Исключение созаёмщика (тем более супруга) не изменяет принадлежность квартиры и не освобождает его от ответственности по обязательствам, возникшим до исключения, если банк прямо не дал такого освобождения.