Как снять обременение по ипотеке, если закладная утеряна, а организация-владелец ликвидирована, и Росреестр отказывает на основании решения суда 2015 года?

Прекращение ипотеки как обременения: материальное основание

Ипотека прекращается автоматически в силу закона, как только прекращается обеспеченное ею обязательство:

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога
   — п. 1 ст. 352 ГК РФ

При этом обеспеченное обязательство прекращается, в частности, его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ), а также ликвидацией кредитора как юридического лица:

Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.). Подраздел 2. Общие положения о договоре Глава 27. Понятие и условия договора
— ст. 419 ГК РФ

Для клиентки это означает: если кредит 2007 года фактически погашен, обязательство прекратилось исполнением, а вместе с ним в силу подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекратился и залог. Дополнительно, даже если бы обязательство (в части какого-либо остатка) не было бы исполнено, ликвидация АО — последнего законного владельца закладной — в 2019 году прекратила обязательство как ликвидация кредитора: > Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. 2. Юридическое лицо ликвидируется по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано. 3. Юридическое лицо ликвидируется по решению суда: 1) по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае признания государственной регистрации юридического лица недействительной, в том числе в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер; 2) по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо при отсутствии обязательного членства в саморегулируемой организации или необходимого в силу закона свидетельства о допуске к определенному виду работ, выданного саморегулируемой организацией;

— п. 1 ст. 61 ГК РФ. Залогодержатель, который мог бы предъявить требование и без которого нельзя погасить запись «обычным» способом, юридически перестал существовать. Материально обременение отсутствует, и вопрос сводится только к снятию формальной записи в ЕГРН.

Вывод: обременение (ипотека) как обеспечительное правоотношение прекращено: либо исполнением обязательства (если кредит погашен), либо ликвидацией залогодержателя (ст. 419, п. 1 ст. 61 ГК РФ). Запись в ЕГРН при этом сохраняется лишь формально и подлежит погашению.

Требование Росреестра о закладной и специальный порядок при ликвидации залогодержателя

Требование закладной основано на общем правиле п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» — когда выдана закладная, запись погашается при представлении документарной закладной (или выписки по счёту депо):

в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
— п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — случай выдачи закладной

Однако это требование относится к случаю, когда залогодержатель (законный владелец закладной) существует. Для ситуации клиентки установлено специальное правило, которое вытесняет общий порядок:

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ)
— ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Из ст. 25.1 следует, что при ликвидации залогодержателя — юридического лица для погашения записи достаточно ЗАЯВЛЕНИЯ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ и ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРЮЛ о ликвидации залогодержателя. Закладная в этом составе документов НЕ требуется, а самим залогодержателем признаётся то лицо, которое числилось им на момент ликвидации. Росреестр, требуя закладную банка, применяет общий порядок там, где действует специальный (ст. 25.1), упуская, что владелец закладной — ликвидированное АО — перестал существовать и представить закладную физически некому.

Этот вывод подкрепляется и порядком погашения по решению суда — запись погашается по решению суда о прекращении ипотеки, при этом предоставление ИНЫХ документов закон прямо не требует:

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 8 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод: требование Росреестра о закладной банка неправомерно в данной ситуации. При ликвидации залогодержателя действует ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке»: достаточно заявления залогодателя и выписки из ЕГРЮЛ о ликвидации АО-залогодержателя; закладная и заявление «владельца закладной» не требуются.

Роль решения суда 2015 года и его недостаточность как «готового» основания

Решение суда 2015 года действует двояко. Во-первых, оно погашает запись, если содержало вывод именно о ПРЕКРАЩЕНИИ ИПОТЕКИ:

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 8 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Во-вторых, установленные им обстоятельства (полное исполнение обязательства, ненадлежащий истец, переход прав по закладной к конкретному АО) преюдициальны и не подлежат повторному доказыванию в последующем деле между теми же лицами:

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица , а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 3. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. 4. Вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5. Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) Статья 62. Судебные поручения 1.
— п. 2 ст. 61 ГПК РФ

Ключевой юридически значимый момент — это точная резолюция решения 2015 года. Если решение лишь ОТКАЗАЛО банку в иске как ненадлежащему истцу (что, по словам клиентки, в нём отражено), но НЕ содержало прямого вывода о прекращении ипотеки, то оно само по себе не является «решением суда о прекращении ипотеки» в смысле п. 1 ст. 25 ФЗ, и Росреестр формально вправе не принять его как единственное основание для погашения записи по абз. 8 п. 1 ст. 25. Отказ регистратора в такой ситуации технически объясним, хотя и не отменяет обязанности учесть ликвидацию залогодержателя по ст. 25.1.

Вывод: если в резолютивной части решения 2015 года прямо указано на прекращение ипотеки/обременения — это самостоятельное основание для погашения записи (абз. 8 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»), и Росреестр обязан погасить запись без закладной. Если же решение лишь констатировало ненадлежащего истца, оно выполняет роль преюдиции (доказательства прекращения обязательства и перехода прав), но само по себе без вывода о прекращении ипотеки недостаточно — тогда работающим основанием остаётся ст. 25.1 (заявление + выписка ЕГРЮЛ о ликвидации АО).

Как действовать: внесудебный и судебный порядок

Прежде чем идти в суд, следует повторно подать в Росреестр заявление о погашении записи именно по основанию ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке» — с выпиской из ЕГРЮЛ о ликвидации АО-залогодержателя (и, при наличии, копией решения суда), не представляя закладную. Если регистратор вновь откажет или приостановит регистрацию, его решение оспаривается двумя способами, которые допускаются законом одновременно (внесудебное обжалование не является обязательным досудебным порядком):

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона
— ч. 12 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть отказ/приостановление Росреестра можно обжаловать (а) во внесудебном порядке в апелляционную комиссию (глава 3.1 ФЗ № 218-ФЗ) либо (б) сразу в суд по правилам КАС РФ (глава 22) — госорган в этом споре отвечает за отсутствие надлежащего снятия обременения. Срок на обращение в суд с административным иском об оспаривании решения регистрирующего органа — 3 месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ст. 219 КАС РФ); оспаривание отказа регистратора относится к компетенции районного суда по месту нахождения органа регистрации (ст. 24, 22 КАС РФ).

Если же по составу документов и фактическим обстоятельствам (нет резолюции о прекращении ипотеки, регистратор настаивает на «владельце закладной») обжалование отказа не гарантирует результата, надёжным способом остаётся обращение в суд с иском о прекращении ипотеки либо о признании обременения отсутствующим (ст. 12 ГК РФ). Поскольку залогодержатель (АО) ликвидирован и правопреемника нет, ответчика, способного возражать, фактически нет — вопрос решается в пользу собственника на основании доказательств погашения кредита и ликвидации залогодержателя (ст. 419, п. 1 ст. 61 ГК РФ; ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке»).

Вывод: последовательность такая — (1) повторная подача в Росреестр по ст. 25.1 (заявление + выписка ЕГРЮЛ о ликвидации АО, закладная не нужна); (2) при повторном отказе — обжалование в апелляционную комиссию либо административный иск в районный суд в 3-месячный срок (ст. 219 КАС РФ, ч. 12 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ); (3) при отсутствии прямого вывода о прекращении ипотеки в решении 2015 г. — гражданский иск о признании обременения отсутствующим/прекращении ипотеки, где ликвидация залогодержателя и погашение кредита доказываются документально.