Как снять обременение с квартиры, купленной за материнский капитал, если продавец — гражданин Украины и связь с ним потеряна

Прекратилась ли ипотека в силу закона после полной оплаты средствами маткапитала

В вашем случае цена квартиры оплачивалась не при передаче товара, а после регистрации перехода права — за счёт средств материнского (семейного) капитала, перечисленных Пенсионным фондом продавцу. Такая продажа в кредит (с отсрочкой оплаты) прямо подпадает под ипотеку в силу закона: квартира до момента оплаты находилась в залоге у продавца.

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар.
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ

Здесь важна связка норм об основаниях ипотеки в силу закона и о её прекращении. Поскольку залог возник на основании федерального закона, к нему применяются общие правила о залоге:

1. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
   — п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Обеспеченное ипотекой обязательство (обязанность покупателя оплатить цену) прекратилось надлежащим исполнением в тот момент, когда Фонд перечислил продавцу всю цену:

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.
   — п. 1 ст. 408 ГК РФ

А с прекращением обеспеченного залогом обязательства прекратился и сам залог:

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
   — п. 1 ст. 352 ГК РФ

Вывод: материально ипотека в силу закона в пользу продавца прекратилась ещё в 2016 году, в момент перечисления Фондом полной цены квартиры. Никаких неисполненных денежных требований продавца к вам не осталось, а значит, и залог (право продавца на преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры) прекратился автоматически — независимо от того, что запись в ЕГРН осталась. Соответственно, вносить деньги дополнительно или разыскивать продавца для «доснятия» долга не требуется.

Почему запись сама не гасится и почему без суда её не снять

Запись об ипотеке в ЕГРН — это не сам залог, а лишь регистрация факта её существования. Залог прекратился (см. выше), но запись осталась, и по общему правилу она погашается только на основании заявления залогодателя и залогодержателя (их совместного), либо заявления залогодержателя, либо решения суда:

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
   — п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Поскольку у вас не было закладной, внесудебных вариантов всего два: (а) совместное заявление вас и продавца или (б) заявление одного продавца. Оба требуют участия залогодержателя, которого вы разыскать не можете, — то есть в вашей ситуации применить их невозможно. Единственный доступный законный путь погасить запись без продавца — решение суда о прекращении ипотеки, прямо названное в той же норме.

Дополнительно: пока запись жива, она объективно ограничивает вас в распоряжении квартирой — продаже, последующем залоге (ипотеке), иных регистрационных действиях, так как регистрация прав и обременений при наличии записи об ипотеке требует письменного согласия залогодержателя:

1. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
   — ч. 4 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это и есть то нарушение вашего права собственника, которое даёт вам право требовать устранения. Поскольку нарушение не связано с лишением вас владения (вы и дети проживаете, владеете квартирой), применяется негаторная защита:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод: запись об ипотеке в ЕГРН не погасится сама; поскольку продавца-залогодержателя нет, снять её без участия второй стороны можно только через суд. Основание иска — признание ипотеки прекращённой и возложение на орган регистрации обязанности погасить запись.

Какой суд, кто ответчик, как извещать иностранного гражданина с неизвестным местом жительства

Иск о погашении записи об ипотеке — это иск о правах на объект недвижимости, поэтому действует исключительная подсудность по месту нахождения квартиры:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Значит, иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (у мирового судьи подобные дела неподсудны). Ответчик — прежний собственник (залогодержатель), в чью пользу зарегистрирована запись.

То, что он гражданин Украины, постоянно проживает за границей и место его жительства вам неизвестно, делу не препятствует. Суд приступит к рассмотрению после получения сведений о неизвестности места пребывания ответчика по его последнему известному месту жительства:

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
— ст. 119 ГПК РФ

Поскольку место жительства ответчика неизвестно и представителя у него нет, суд обязан назначить ему адвоката в качестве представителя:

Суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях. Адвокат, назначенный судом в качестве представителя ответчика в случаях, предусмотренных настоящей статьей, вправе обжаловать судебные постановления по данному делу. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 93-ФЗ )
— ст. 50 ГПК РФ

Это гарантирует, что дело будет рассмотрено заочно и без личного участия ответчика; принятое решение будет иметь полную силу и исполнимо. В исковом заявлении укажите, что место жительства ответчика неизвестно, и просите суд направить запросы (в том числе по последнему известному адресу) и назначить адвоката по ст. 50 ГПК РФ.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры к прежнему собственнику; неизвестность его места жительства преодолевается через ст. 119 и ст. 50 ГПК РФ (назначение адвоката, рассмотрение после получения сведений о неизвестности места пребывания).

Сроки давности, госпошлина и доверенность продавца

Исковая давность к вашему требованию не применяется: это требование собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. Данное требование отнесено к негаторным, на которые исковая давность прямо не распространяется:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Поэтому подать иск можно и сейчас, спустя годы после 2016 года, — срок не истёк.

Государственная пошлина: требование о признании ипотеки прекращённой и погашении записи — неимущественное, размер пошлины для физического лица:

1. при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей
   — подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Что касается доверенности продавца, истечение её срока к настоящему моменту не влияет на вашу ситуацию. Сделка купли-продажи в 2016 году была совершена представителем в пределах полномочий и породила права и обязанности непосредственно у собственника:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Срок доверенности ограничивает возможность представителя действовать в будущем (после истечения он утрачивает полномочия), но не отменяет и не делает недействительной уже совершённую и зарегистрированную сделку и возникшую на её основании ипотеку. Истечение доверенности также не создаёт вам какого-либо внесудебного механизма погашения записи — правовое значение имеет только участие/отсутствие самого залогодержателя.

Вывод: исковая давность не препятствует подаче иска; госпошлина — 3000 рублей; истечение доверенности продавца не влияет ни на действительность сделки, ни на необходимость судебного порядка снятия записи.

Развилка: если прежний собственник умер или если вы предпочтёте особое производство

Ситуация имеет две развилки, которые меняют тактику.

Ветка А — исковое производство (основной, рекомендуемый путь). По ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» запись погашается по решению суда о прекращении ипотеки. Исковое заявление о признании ипотеки прекращённой и погашении записи подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если прежний собственник умер — это не меняет существа дела: вместо него ответчиками выступают его наследники, а до их установления суд может известить при неизвестности места пребывания (ст. 119 ГПК РФ) и назначить адвоката (ст. 50 ГПК РФ); при отсутствии наследников дело не прекращается, поскольку предметом является судьба записи об обременении в отношении вашего имущества, а не личное требование к умершему. Вступившее в силу решение суда является самостоятельным основанием для регистрационного действия — погашения записи (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), поэтому после решения Росреестр погасит запись по вашему заявлению без участия продавца.

Ветка Б — особое производство об установлении факта прекращения ипотеки. Теоретически возможен и путь через установление юридического факта (ст. 264 ГПК РФ), однако он доступен лишь при невозможности получить документ иным путём:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Поскольку у вас есть спор о судьбе записи в отношении третьего лица (залогодержателя), а надлежащий способ защиты — решение о прекращении ипотеки (прямо названное в ст. 25 ФЗ), особое производство здесь не является надлежащей формой: при наличии спора о праве суд оставляет заявление без рассмотрения и разъясняет право обратиться с иском. Административный иск к Росреестру также не является верным путём, пока запись об ипотеке основана не на незаконном действии регистратора, а на неисполнении порядка её погашения другой стороной: правилен иск к залогодержателю о прекращении ипотеки.

Вывод: избирайте исковое производство о признании ипотеки прекращённой и погашении записи — в районный суд по месту нахождения квартиры, к прежнему собственнику (при его смерти — к наследникам, а при их отсутствии суд рассмотрит дело с учётом ст. 119, 50 ГПК РФ). После вступления решения в силу Росреестр погасит запись по вашему заявлению.