Не могу платить ипотеку: что делать, если муж без работы, использован материнский капитал и есть несовершеннолетний ребенок

Можно ли отсрочить платежи: ипотечные каникулы и реструктуризация

Первый инструмент защиты — требование об изменении условий кредитного договора (льготный период, «кредитные каникулы»). Право заёмщика прямо предусмотрено законом:

1. Заемщик - физическое лицо, индивидуальный предприниматель (далее в настоящей статье - заемщик), заключивший до дня вступления в силу настоящего Федерального закона либо до 1 марта 2022 года, если обращение заемщика к кредитору осуществляется в период после 1 марта 2022 года, с кредитором, указанным в пункте 3 части 1 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, вправе в любой момент в течение времени действия такого договора, но не позднее 30 сентября 2020 года либо в период с 1 марта 2022 года по 31 декабря 2023 года обратиться к кредитору с требованием об изменении условий такого договора
   — ч. 1 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Для ипотечного кредита (а ваш кредит обеспечен ипотекой) условие о снижении дохода считается соблюдённым, если ваш совокупный доход за месяц, предшествующий обращению, упал более чем на 30 % по сравнению со среднемесячным за предшествующий год:

1. снижение дохода заемщика (совокупного дохода всех заемщиков по кредитному договору (договору займа) за месяц, предшествующий месяцу обращения заемщика с требованием, указанным в настоящей части, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков) за год, предшествующий дате обращения с требованием о предоставлении льготного периода . Правительство Российской Федерации вправе определить методику расчета среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков) для целей применения настоящей статьи; (В редакции Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ) 3) на момент обращения заемщика с требованием, указанным в настоящей части, в отношении такого кредитного договора (договора займа) не действует льготный период, установленный в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (В редакции Федерального закона от 07.10.2022 № 377-ФЗ ) 2.
   — п. 2 ч. 1 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Увольнение мужа как раз и даёт такое снижение, если доход семьи существенно зависел от его зарплаты. Важно: закон говорит о «совокупном доходе всех заёмщиков», поэтому имеет значение, кто является заёмщиком (если вы созаёмщики — суммируются доходы обоих), и был ли муж трудоустроен официально (тогда справка 2-НДФЛ и запись об увольнении подтвердят падение дохода).

Ограничение — максимальный размер кредита, при котором действуют каникулы, и период обращения. Для ипотеки лимит дифференцирован по региону жилья:

на цели приобретения автотранспортных средств с залогом автотранспортного средства - 600 тысяч рублей; для кредитов (займов), выданных в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, - 2 млн. рублей; для кредитов (займов), выданных в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, - 4,5 млн. рублей для жилых помещений, расположенных на территории г. Москвы; (Дополнен - Постановление Правительства Российской Федерации от 10.04.2020 № 478) для кредитов (займов), выданных в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, - 3 млн. рублей для жилых помещений, расположенных на территориях Московской области, г. Санкт-Петербурга, а также субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа. (Дополнен - Постановление Правительства Российской Федерации от 10.04.2020 № 478) 2. Настоящее постановление вступает в силу со дня вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" . Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
— п. 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 435

Обращаю внимание: постановление № 435 утратило силу 30.05.2023, а «антикризисные» каникулы по ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ можно было заявить только до 31.12.2023. Поэтому в вашей сегодняшней ситуации базовым инструментом является не эта норма, а постоянно действующие ипотечные каникулы по ст. 6.1-1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)», которые предоставляются заёмщику по ипотечному кредиту, если жильё является единственным и он оказался в трудной жизненной ситуации (снижение дохода более чем на 30 %, регистрация безработным и т.п.), на срок до шести месяцев. Лимит размера кредита для этих каникул устанавливается Правительством РФ и на 2024–2025 годы составляет 15 млн рублей.

Практическое содержание вашего обращения в банк не зависит от того, какой из механизмов применяется: смысл в письменном требовании с указанием причины (увольнение мужа, доход семьи упал более чем на 30 %), просьбой установить льготный период до шести месяцев (или провести реструктуризацию) и приложением документов — справки о доходах обоих за прошлый год, сведений об увольнении мужа, выписки ЕГРН о том, что иной жилой недвижимости нет.

Банк обязан отреагировать в сжатые сроки — рассмотреть требование в течение пяти дней:

Кредитор, получивший требование заемщика, указанное в части 1 настоящей статьи, в срок, не превышающий пяти дней, обязан рассмотреть указанное требование и в случае его соответствия требованиям настоящей статьи сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора (договора займа) в соответствии с представленным заемщиком требованием, направив ему уведомление способом, предусмотренным договором, а в случае, если требование заемщика было направлено с использованием средств подвижной радиотелефонной связи, также по абонентскому номеру подвижной радиотелефонной связи, информация о котором предоставлена кредитору заемщиком. 7. Заемщик при представлении требования, указанного в части 1 настоящей статьи, вправе приложить документы, подтверждающие соблюдение условия, указанного в пункте 2 части 1 настоящей статьи. Кредитор вправе запросить информацию, подтверждающую соблюдение данного условия, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, Фонде пенсионного и социального страхования Российской Федерации, Федеральном фонде обязательного медицинского страхования. Кредитор, направивший такой запрос, не вправе запрашивать у заемщика документы, подтверждающие соблюдение условия, указанного в пункте 2 части 1 настоящей статьи. Согласие заемщика на предоставление указанной информации считается полученным с момента направления им требования, указанного в части 1 настоящей статьи.
— ч. 6 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

А если банк в течение десяти дней не ответит и не запросит документы, льготный период считается установленным «по умолчанию»:

В случае неполучения заемщиком от кредитора в течение десяти дней после дня направления требования, указанного в части 1 настоящей статьи, уведомления, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, или запроса о предоставлении подтверждающих документов либо отказа в удовлетворении требования заемщика с указанием причины отказа льготный период считается установленным со дня направления заемщиком требования кредитору
— ч. 12 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Это ключевая гарантия: даже промедление или молчание банка работает в вашу пользу. При этом в течение льготного периода банк не вправе начислять неустойку, требовать досрочного погашения и обращать взыскание на квартиру:

В течение льготного периода не допускаются начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и (или) обращение взыскания на предмет залога или предмет ипотеки
— ч. 14 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Помимо законных каникул, банк всегда вправе добровольно пойти на реструктуризацию (увеличение срока, снижение платежа, отсрочку части долга, «платежи только процентов») по соглашению сторон — это право кредитора, а не обязанность, поэтому в заявлении стоит прямо предложить конкретный вариант (например, отсрочку основного долга на 6–12 месяцев с уплатой только процентов).

Вывод: платить пока нельзя — это не основание бросать ситуацию. Немедленно подайте в банк письменное заявление: (1) требование об ипотечных каникулах по ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ на срок до 6 месяцев со ссылкой на увольнение мужа и падение дохода семьи более чем на 30 %, либо (2) предложение о реструктуризации; приложите справки о доходах за прошлый год, документ об увольнении мужа и выписку ЕГРН об отсутствии иного жилья. Банк обязан рассмотреть требование в 5 дней, а при молчании 10 дней льготный период наступает автоматически, и на этот срок взыскание на квартиру и неустойки запрещены.

Что будет с квартирой при просрочке и обращении взыскания

Право банка обратить взыскание на заложенную квартиру возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства:

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
   — п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Однако закон защищает заёмщика при незначительном нарушении: суд не вправе обратить взыскание, если просрочка «крайне незначительна» — сумма долга менее 5 % стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
   — п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При этом для ипотеки, исполняемой периодическими платежами (как у вас — ежемесячные платежи), взыскание по общему правилу допускается только при систематическом нарушении — более трёх просрочек за 12 месяцев:

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
   — п. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает: два месяца просрочки сами по себе ещё не дают банку автоматического права забрать квартиру — требуется либо накопление просрочки свыше трёх платежей за год, либо суммарная задолженность свыше 5 % стоимости, либо истечение трёх месяцев. Банк сначала обязан обратиться в суд (обращение взыскания на жильё по общему правилу — только судебное, ст. 51 ФЗ «Об ипотеке»), а до этого направить уведомление о досрочном истребовании.

Важно понимать и жёсткую сторону: исполнительский иммунитет «единственного жилья» на ипотечную квартиру не распространяется:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Поэтому квартира, купленная в ипотеку, даже если она единственная для семьи, подлежит взысканию и реализации — от этого не спасает ни наличие ребёнка, ни использование маткапитала. После реализации право пользования квартирой залогодателем и всеми проживающими прекращается:

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Однако есть процессуальный механизм выиграть время: суд вправе отсрочить реализацию заложенного жилья на срок до одного года, если залогодатель — гражданин (ваш случай):

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.06.2019 № 138-ФЗ) Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. (В редакции Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) 4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
— п. 3, 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»

Это даёт до года на решение проблемы (поиск работы, продажу квартиры, выкуп), причём если за это время долг будет погашен, решение об обращении взыскания отменяется.

Вывод: при просрочке в два месяца банк ещё не вправе немедленно забрать квартиру — нужно систематическое нарушение (более трёх платежей за 12 месяцев) или просрочка свыше трёх месяцев с суммой долга больше 5 % стоимости, а взыскание производится только через суд. Иммунитет единственного жилья на ипотечную квартиру не действует. Но у вас есть право просить суд об отсрочке реализации до года.

Судьба материнского капитала: вернут ли его или он «сгорит»

Ключевое правило: квартира, купленная с использованием маткапитала, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, включая детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает, что у ваших детей (в том числе несовершеннолетнего ребёнка, на которого получен капитал) уже возникло или должно возникнуть право собственности на доли в квартире. Если вы ещё не оформили доли (не выделили их детям по соглашению) — эта обязанность сохраняется и должна быть исполнена.

Что касается самих денег маткапитала: закон не предусматривает «возврата» средств материнского капитала обратно в СФР и не «сгорает» их сумма именно в связи с продажей квартиры или обращением на неё взыскания. Средства были направлены на первоначальный взнос и уже поступили продавцу/банку в оплату жилья, то есть использованы по целевому назначению. При обращении взыскания на квартиру маткапитал как денежная сумма ни семье, ни ребёнку напрямую не компенсируется и из «живой» суммы долга не вычитается — квартира реализуется целиком, а обязательства по кредиту частично погашаются из выручки от продажи.

Однако есть важная защита прав ребёнка: поскольку на момент оформления сделки вы подписывали нотариальное обязательство о выделении детям долей, а закон прямо требует оформить жильё в общую собственность всех членов семьи, при отчуждении квартиры (в том числе добровольной продаже для погашения ипотеки) доли несовершеннолетних защищены режимом ограничения распоряжения:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Практически это значит: если вы решите продать квартиру с согласия банка, чтобы погасить долг и сохранить остаток средств, — сделка по отчуждению долей ребёнка потребует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и это разрешение даётся, как правило, при условии приобретения другого жилья или зачисления доли выручки, приходящейся на ребёнка, на его счёт. Это одновременно и механизм, который не позволит квартире с детскими долями уйти «просто так» при добровольной продаже без участия опеки.

Средства маткапитала, оставшиеся неиспользованными (если капитал был использован лишь частично), остаются на вашем счёте в СФР и не затрагиваются обращением взыскания на квартиру.

Вывод: деньги маткапитала не «возвращаются» в СФР и не «сгорают» — они уже пошли в оплату жилья по целевому назначению. При утрате квартиры напрямую они не компенсируются. Но права ребёнка защищены иначе: квартира должна быть оформлена в общую собственность детей, а любое отчуждение их долей (в том числе продажа для погашения ипотеки) допустимо только с разрешения органа опеки, что даёт вам рычаг контроля над сделкой и стимул для банка к досудебному урегулированию.

Денежные последствия просрочки и что делать, чтобы не потерять квартиру

Просрочка влечёт денежные санкции. По ипотечному обязательству ипотека обеспечивает, помимо основного долга и процентов, также неустойку и проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), а размер неустойки по кредиту гражданина ограничен законом (по ипотеке — ключевой ставкой ЦБ, ст. 6.1 ФЗ «Об ипотеке»). Всё это включается в сумму требований банка при обращении взыскания. При этом в период установленного льготного периода начисление неустойки прямо запрещено, что делает скорейшее оформление каникул способом остановить рост долга:

В течение льготного периода не допускаются начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и (или) обращение взыскания на предмет залога или предмет ипотеки
— ч. 14 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Главный вывод по стратегии из всего изложенного:

1. Действовать немедленно и письменно. Подать в банк заявление об ипотечных каникулах (ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ) на срок до 6 месяцев или о реструктуризации, приложив справки о доходах за прошлый год, документ об увольнении мужа, выписку ЕГРН. Пока каникулы не оформлены, банк звонит и вправе начислять неустойку — поэтому заявление должно быть направлено как можно скорее, с фиксацией даты (заказным письмом с описью вложения либо через официальный канал банка).

2. Активно искать альтернативу: трудоустройство мужа, снижение платежа, продажу квартиры с согласия банка с погашением ипотеки (при наличии детских долей — только с разрешения органа опеки), отсрочку реализации через суд.

3. Не игнорировать банк. Молчание и пропуск звонков ускоряют переход банка к судебному взысканию; сам факт выхода на связь и предложения конкретного плана погашения снижает риск немедленного иска и фиксируется как ваше добросовестное поведение.

4. Помнить про защитный барьер. До накопления систематической просрочки (более трёх платежей за 12 месяцев) или превышения порога в 5 % стоимости и трёх месяцев просрочки суд не вправе обратить взыскание, а заявление залогодателя даёт право на отсрочку реализации до года.

Вывод: остановить рост неустойки и блокировать взыскание можно через немедленное оформление ипотечных каникул (срок до 6 месяцев), а сохранить квартиру — через реструктуризацию, восстановление дохода либо продажу с согласия банка и органа опеки до вступления в силу решения суда. Ключевое — письменно и незамедлительно зафиксировать перед банком вашу трудную ситуацию и предложить конкретный график выхода из неё.