Правовые последствия переноса сроков сдачи объекта долевого строительства и кредитная нагрузка заемщика
Анализ вашей ситуации
Вы столкнулись с типичной проблемой дольщиков - существенным переносом сроков сдачи объекта строительства (на 2 года) при одновременной необходимости продолжать выплаты по ипотечному кредиту. Рассмотрим ваши вопросы с точки зрения действующего законодательства.
Возможность возврата уплаченных процентов при расторжении договора
"Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 463)
"В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора... застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами..." (Источник: Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", статья 9)
При расторжении договора долевого участия вы можете требовать возврата уплаченных средств и процентов, однако проценты по ипотечному кредиту банку возвращаются только в случае, если это предусмотрено кредитным договором.
Уменьшение ежемесячного платежа по ипотеке
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450)
"В кредитном договоре (договоре займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием... об изменении условий кредитного договора" (Источник: Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)", статья 6.1)
Вы можете обратиться к банку с просьбой об изменении условий кредитного договора (реструктуризации), но банк не обязан удовлетворять такое требование.
Последствия приостановления платежей
"Нарушение заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договору потребительского кредита (займа) влечет ответственность, установленную федеральным законом, договором потребительского кредита (займа), а также возникновение у кредитора права потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы потребительского кредита (займа)" (Источник: Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)", статья 14)
"Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 50)
Самостоятельное приостановление платежей по ипотеке недопустимо и может привести к серьезным последствиям, включая обращение взыскания на заложенное имущество.
Действие моратория на взыскание неустойки
"В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила... о правах заказчика по договору бытового подряда." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 740)
Мораторий действительно ограничивает взыскание неустойки, но не лишает вас других способов защиты прав, включая право на расторжение договора.
Выводы и рекомендации
-
Расторжение договора с застройщиком - вы имеете право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением сроков сдачи объекта.
-
Переговоры с банком - обратитесь в банк с заявлением о реструктуризации кредита, представив документы о переносе сроков сдачи объекта.
-
Не приостанавливайте платежи - это приведет к штрафным санкциям и риску обращения взыскания на имущество.
-
Подготовьте претензию застройщику - потребуйте возврата уплаченных средств с процентами согласно статье 9 Федерального закона №214-ФЗ.
-
Обратитесь к адвокату - для подготовки искового заявления о расторжении договора долевого участия и взыскании уплаченных средств, а также для консультации по взаимодействию с банком.
Рекомендую действовать последовательно: начать с официальной претензии застройщику, параллельно вести переговоры с банком о временном изменении условий кредитования, и при необходимости обращаться в суд с иском о расторжении договора долевого участия.
