Раздел ипотечных квартир между супругами при разводе
Анализ ситуации
Вы с супругом приобрели две квартиры в ипотеку во время брака, при этом являетесь созаемщиками по кредитам друг друга. В соответствии с семейным законодательством, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
Применимые правовые нормы
Раздел имущества до расторжения брака
Раздел общего имущества супругов возможен как в период брака, так и после его расторжения:
"Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38)
Соглашение о разделе имущества
Для раздела имущества без конфликтов вы можете заключить соглашение:
"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38)
Изменение кредитных обязательств
Для исключения созаемщика из кредитного договора потребуется согласие банка:
"Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 391)
Изменение договора осуществляется по соглашению сторон:
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 450)
Особенности ипотечного жилья
Квартиры, приобретенные в ипотеку, находятся в залоге у банка:
"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации [...] находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 77)
Любые изменения прав на заложенное имущество требуют согласия залогодержателя:
"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости [...] осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 53)
Рекомендации и порядок действий
1. Подготовка соглашения о разделе имущества
- Составьте соглашение, в котором определите, что каждый остается со своей квартирой
- Укажите распределение кредитных обязательств
- Удостоверьте соглашение у нотариуса
2. Получение согласия банка
- Обратитесь в банк с заявлением об исключении созаемщика
- Предоставьте нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества
- Банк может потребовать подтверждение вашей платежеспособности как единственного заемщика
3. Переоформление кредитных договоров
- Заключите дополнительное соглашение к кредитному договору об исключении созаемщика
- В случае отказа банка рассмотрите вариант перевода долга
4. Государственная регистрация изменений
- После получения согласия банка зарегистрируйте изменения в Росреестре
- Представьте нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества
Выводы
- Раздел имущества до расторжения брака возможен и законен
- Для закрепления договоренностей необходимо нотариальное соглашение о разделе имущества
- Исключение созаемщика из ипотечного договора требует обязательного согласия банка
- Все изменения в правах на заложенное имущество должны быть согласованы с залогодержателем
- Рекомендуется завершить все процедуры с недвижимостью и кредитами до официального развода
Если банк откажет в исключении созаемщика, вам может потребоваться консультация адвоката для защиты своих интересов в судебном порядке.
