Отказ продавца от продажи квартиры после одобрения и предварительного соглашения
Анализ ситуации
Отказ продавца от продажи квартиры после заключения предварительного соглашения представляет собой нарушение гражданско-правовых обязательств. Рассмотрим правовые последствия данной ситуации.
Правовые последствия отказа продавца
"По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 429)
"В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 429)
Возможность расторжения предварительного соглашения
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 450)
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 452)
Права на компенсацию и защиту
"Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 463)
"Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 15)
"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; ... возмещения убытков; взыскания неустойки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 12)
Выводы и рекомендации
Ваши дальнейшие действия
-
Официально уведомите продавца о расторжении предварительного соглашения в письменной форме, направив соответствующее предложение.
-
Требуйте возврата всех внесенных сумм (если были произведены предоплаты) с учетом:
"В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 395)
-
Заявите требования о возмещении убытков, которые могут включать:
- Расходы на оценку, юридические услуги, оформление документов
- Разницу в стоимости при покупке аналогичной квартиры по более высокой цене
- Иные документально подтвержденные расходы
Сроки для защиты прав
- Требование о понуждении к заключению основного договора можно заявить в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства
- Общий срок исковой давности по таким требованиям составляет 3 года
Переход к выбору другого объекта
Вы можете немедленно приступить к выбору другой квартиры, поскольку:
- Отказ продавца освобождает вас от обязательств по предварительному соглашению
- Расторжение предварительного договора прекращает взаимные обязательства сторон
Рекомендации
- Сохраните всю переписку и документы, подтверждающие отказ продавца
- Проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки официальных требований
- При отсутствии добровольного удовлетворения требований обращайтесь в суд
Отказ продавца от исполнения обязательств по предварительному соглашению дает вам право не только на расторжение договора, но и на компенсацию понесенных убытков.
