Раздел ипотечных квартир между бывшими супругами
Анализ ситуации
Вы хотите юридически закрепить договорённость о разделе двух ипотечных квартир, где каждый из бывших супругов становится единственным собственником "своей" квартиры и принимает на себя обязательства по выплате соответствующей ипотеки, при этом избегая согласования с банками.
Правовые нормы и ограничения
Обязательность согласования с банками
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена [...] лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)
"Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 391)
Режим совместной собственности
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
"Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38)
Правовые риски отсутствия согласия банка
Солидарная ответственность
"При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 323)
Обращение взыскания на имущество
"По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 45)
Альтернативные варианты
Соглашение о разделе имущества
"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38)
Дополнительные соглашения между супругами
Вы можете заключить следующие документы:
- Соглашение о разделе имущества - нотариально удостоверенный документ, который зафиксирует, какая квартира кому передается
- Соглашение о порядке несения кредитных обязательств - определяет, кто и какой кредит обязуется выплачивать
Выводы и рекомендации
-
Полностью избежать участия банков невозможно - любые изменения в правах собственности на заложенное имущество требуют согласия залогодержателя
-
Рекомендую следующий порядок действий:
- Заключить нотариальное соглашение о разделе имущества
- Обратиться в банки с заявлением о даче согласия на изменение собственников
- Параллельно заключить соглашение о порядке погашения кредитов
-
Минимизация рисков:
- В соглашении о разделе имущества предусмотреть компенсационные выплаты на случай предъявления банком требований к "невиновному" супругу
- Вести совместный контроль за своевременностью платежей по обоим кредитам
- Сохранять все документы, подтверждающие выплаты каждым из супругов "своего" кредита
-
При отказе банков рассмотрите вариант рефинансирования кредитов в разных банках с привлечением только одного заемщика по каждому кредиту.
Для разработки оптимальной стратегии с учетом конкретных условий ваших кредитных договоров рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на ипотечном и семейном праве.
