Здравствуйте! Да, продать квартиру, за которую Вы ещё платите ипотеку, Вы можете. Однако в данном вопросе существует несколько нюансов. Так, подождать и выплатить весь кредит – это наилучший вариант, поскольку далеко не все покупатели захотят покупать квартиру с переоформлением ипотеки на них. Однако всё же могут найтись лица, которые будут готовы закрыть за Вас ипотеку, а затем выкупить квартиру по договору купли-продажи. В таком случае для начала потребуется закрыть ипотечный кредит, затем снять обременение в пользу банка и лишь затем оформить договор купли-продажи.
Впрочем, подобную процедуру можно выполнить и с участием банка-кредитора. В данной схеме покупатель квартиры вносит средства за кредит продавца напрямую в банк. Здесь уже гораздо меньше рисков для обеих сторон, однако всё же не каждая банковская организация готова пойти на такое. Как и случае с первым вариантом, разницу между погашенной суммой и конечной стоимостью квартиры покупатель будет платить по договору купли-продажи. В соответствии со ст. 867 и 922 ГК РФ после погашения Вашей ипотеки покупатель откроет ячейку в банке или аккредитив. Данная сумма представляет собой разницу между конечной стоимостью квартиры и уплаченной ипотекой. Её Вы получите лишь после того, как будет зарегистрирован официально договор купли-продажи. Обычно стороны заключают предварительный договор, в котором будут прописаны главные условия будущего соглашения. Далее нужно будет получить выплату от покупателя и снять обременение с недвижимости.
Да, такая возможность тоже присутствует. Так, при продаже в таком порядке продаваться будет и Ваша квартира, и ипотечный кредит. Однако такой способ будет достаточно сложно оформить, поскольку банку будущий покупатель должен подойти в качестве плательщика. Только в таком случае получится заключить трёхстороннее соглашение, которое будет регулировать переход долга с ипотечным кредитом новому владельцу.
Проблемы могут возникнуть и в том случае, если у продавца квартиры имеются задолженности по кредиту. В таком случае обременение по квартире снять сразу не получится. Однако и банковская организация может отказаться проводить такую сделку. В таком случае придётся прибегнуть к первому способу по продаже квартиры с ипотекой.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если квартира находится во владении более 5 лет, то в таком случае НДФЛ при её продаже взиматься не будет. Однако в Вашем случае данный принцип не будет применим, поскольку Вы владеете квартирой всего 2 года, так что придётся платить налог.
Вместе с тем, если способы не платить его полную сумму. В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ Вы можете выбрать вычет – такой формат налога, при котором от общей суммы с продажи квартиры вычитается миллион, а затем с оставшейся суммы платится 13% НДФЛ.
Существует и другой вариант не платить полные 13% от суммы продажи недвижимости – уменьшение налогооблагаемой суммы. Данное действие позволяет уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые были понесены Вами при покупке квартиры. Сюда включаются, например, проценты по ипотеке, уже выплаченные Вами.
