Раздел ипотеки при разводе: супруга готова передать свою долю заемщику

Переход прав на ипотечную квартиру при разводе по соглашению супругов

Анализ ситуации

Вы с супругой приобрели квартиру в ипотеку во время брака. Поскольку квартира куплена в период брака, она является вашим совместным имуществом. Ваша супруга выразила готовность передать вам свою долю в праве собственности и выйти из числа обязанных по кредиту. Для реализации этого намерения необходимо последовательно решить два основных вопроса:

1. Оформить переход права собственности на квартиру от жены к вам.
2. Изменить условия ипотечного (кредитного) договора с банком, чтобы снять с супруги обязательства по кредиту и исключить ее из числа залогодателей.

1. Оформление перехода доли в праве собственности на квартиру

Квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 256).

Чтобы определить доли и передать долю жены вам, необходимо произвести раздел общего имущества. В вашем случае, при согласии обоих супругов, это можно сделать двумя основными способами:

а) Соглашение о разделе общего имущества супругов

Это наиболее прямой и логичный способ. Соглашение определяет, какое имущество и в каких долях переходит каждому из супругов.

"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 38).

В соглашении вы можете предусмотреть, что квартира в полном объеме переходит в вашу собственность, а вы принимаете на себя все обязательства по ипотечному кредиту. Доли супругов в совместной собственности признаются равными.

"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 39).

б) Договор дарения доли

Супруга может подарить вам свою долю в праве собственности на квартиру. Дарение между супругами освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1).

Однако договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574).

Важное замечание: Простая передача доли по договору дарения НЕ снимает с супруги обязательств перед банком по кредитному договору. Это самостоятельная сделка, которая касается только права собственности. Для снятия обязательств по кредиту необходимо отдельное соглашение с банком.

2. Изменение условий ипотечного договора с банком

Квартира находится в залоге у банка (ипотека). Вы оба являетесь созаемщиками, что, скорее всего, означает солидарную ответственность перед банком.

"При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 323).

Отчуждение заложенного имущества (в том числе передача доли) требует согласия залогодержателя — банка.

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37).

Следовательно, алгоритм действий следующий:

1. Обратиться в банк-кредитор. Необходимо направить в банк заявление с просьбой рассмотреть возможность изменения условий кредитного договора и договора залога (ипотеки) в связи с разводом и передачей всей квартиры одному заемщику.
2. Получить согласие банка. Банк проведет оценку вашей платежеспособности как единственного заемщика. Если банк согласится, он подготовит дополнительное соглашение к кредитному договору о снятии супруги с солидарных обязательств и изменение договора ипотеки об исключении ее из числа залогодателей.
3. Заключить соглашение с банком. Это соглашение должно быть заключено в письменной форме.

"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 452).
"Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 820).

Банк вправе взимать комиссию за данную операцию (переоформление). Ее размер и необходимость уплаты следует уточнить в вашем кредитном договоре или тарифах банка.

3. Финансовые и налоговые последствия

• НДФЛ при дарении: Как указано выше, дарение между супругами не облагается НДФЛ.
• Государственная пошлина за регистрацию: За государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость (вашу долю от супруги) уплачивается госпошлина.

"для физических лиц: в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, — 4000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 333.33, пункт 22).

• Комиссия банка: Возможна комиссия за переоформление кредитного договора и договора залога.

4. Порядок регистрации изменений в ЕГРН

После того как будут оформлены все необходимые документы (нотариальное соглашение о разделе или договор дарения + соглашение с банком об изменении договоров), необходимо зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

1. Подача документов: В орган регистрации прав (Росреестр) подаются заявление и пакет документов, включающий:
   • Документ, удостоверяющий личность.
   • Нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества или договор дарения.
   • Письменное согласие банка-залогодержателя на отчуждение доли и изменение данных об ипотеке.
   • Документ об уплате госпошлины.
   • Документ, подтверждающий полномочия представителя (если действует через представителя).
2. Сроки регистрации: Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки осуществляется в сокращенные сроки.

"три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 9).

1. Результат: После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, где будете указаны единственным собственником квартиры. Запись об ипотеке также будет изменена — в ней останетесь только вы как залогодатель.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Определитесь со способом передачи доли. Рекомендуется выбрать соглашение о разделе общего имущества супругов, удостоверенное нотариусом, так как оно позволяет комплексно урегулировать вопрос с имуществом и долгами в одном документе.
2. В первую очередь обратитесь в банк. Без согласия банка на изменение условий кредита и залога вся дальнейшая процедура невозможна. Запросите у банка письменные условия и требования для такой процедуры.
3. Согласуйте с банком все изменения. После одобрения банком вашей кандидатуры как единственного заемщика подпишите с банком все необходимые дополнительные соглашения.
4. Обратитесь к нотариусу. На основании достигнутых договоренностей с банком оформите у нотариуса соглашение о разделе имущества, в котором четко пропишите, что квартира переходит вам, а обязательства по кредиту вы принимаете на себя.
5. Подайте документы на регистрацию. Подайте в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн) пакет документов, включающий нотариальное соглашение и согласие банка.
6. Учтите расходы: Заранее запланируйте расходы на нотариальные услуги, возможную комиссию банка и государственную пошлину за регистрацию (2000 рублей, если кадастровая стоимость менее 1 млн руб., или 0.2% от кадастровой стоимости, но не более 60 000 руб. — уточните актуальный размер).

Важно! Если банк откажет вам в возможности стать единственным заемщиком по причине недостаточной платежеспособности, вариантов будет немного: либо супруга останется созаемщиком, либо потребуется рефинансирование кредита в другом банке на вас одного, либо продажа квартиры и погашение кредита. В случае возникновения споров или сложностей с банком рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных и кредитных спорах.