Налогообложение при продаже дома, купленного в браке: можно ли избежать НДФЛ, если супруг откажется от доли?

Продажа дома, приобретенного в браке, и минимизация налоговых последствий

На основании вашего запроса ситуация заключается в следующем: в период брака вы с супругом приобрели жилой дом, право собственности на который зарегистрировано только на вас. Вы планируете продать этот дом через три года после покупки. Поскольку дом является совместно нажитым имуществом, у вашего мужа имеются имущественные права на него. У вашего мужа также есть квартира, приобретенная до брака. Основная цель — минимизировать или избежать уплаты НДФЛ с дохода от продажи доли мужа в доме.

Анализ правового статуса имущества

Дом, приобретенный вами в браке, является совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого из супругов оно зарегистрировано.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 34)
"К имуществу, нажитому супругами во время брака... относится... приобретенные за счет общих доходов... недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено..." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 34)

Это означает, что ваш муж имеет равные с вами права на это имущество, несмотря на запись в ЕГРН.

Налогообложение дохода от продажи и возможность освобождения

1. Общее правило об освобождении от НДФЛ.
Доходы от продажи недвижимого имущества (включая доли) освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения или более.

"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 2)

2. Минимальный предельный срок владения для жилья.
Для жилых помещений (домов, квартир, комнат, долей в них) минимальный срок владения составляет три года, если соблюдается одно из условий, указанных в законе. В вашем случае релевантно следующее условие:

"в собственности налогоплательщика... на дату... продажи... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3, подпункт 4)

Вывод: Для вас (собственника по документам) дом является единственным жильем, так как другой недвижимостью вы не владеете. При условии владения более трех лет (дом куплен в 2020, продажа планируется после 2023) вы можете быть освобождены от уплаты НДФЛ при его продаже.

Для вашего мужа ситуация иная. Он владеет квартирой, приобретенной до брака. Следовательно, при продаже своей доли в доме он не сможет применить освобождение от налога по основанию "единственное жилье" и будет обязан уплатить НДФЛ (13%) с дохода от продажи.

Возможность "отказа" от доли и его оформление

Прямого института "отказа от права на долю в совместной собственности" закон не предусматривает. Права на имущество могут быть прекращены в результате их отчуждения.

1. Правовой механизм передачи доли.
Наиболее подходящим способом является безвозмездная передача доли одним супругом другому, то есть дарение.

"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 572, пункт 1)

2. Обязательная нотариальная форма.
Дарение недвижимого имущества, а также сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574, пункт 3)
"Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, пункт 1.1)

3. Процедура оформления.
Вам с супругом необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на жилой дом. По этому договору муж (даритель) безвозмездно передает вам (одаряемому) свои права на долю в доме. Нотариус проверит дееспособность, наличие волеизъявления и законность сделки.

"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан... а также наличия волеизъявления заявителей." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 43)

После удостоверения договора нотариус самостоятельно направит документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр.

"После удостоверения договора... нотариус обязан... представить... заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)

4. Налоговые последствия дарения.
Доходы в натуральной форме, полученные в порядке дарения, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 228 НК РФ). Однако в предоставленном контексте нет информации, освобождаются ли от налогообложения доходы в виде недвижимого имущества, полученные одним супругом от другого. Данный вопрос требует уточнения в Налоговом кодексе РФ (статьи 217, 217.1). Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом.

Приведет ли это к освобождению от налога при продаже?

После государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения вы станете единственным собственником дома.

Если на момент продажи дома вы будете владеть им как единственным жилым помещением более трех лет, вы сможете применить освобождение от НДФЛ, предусмотренное пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (цитировалось выше).

Важное предостережение: Налоговые органы могут обратить внимание на последовательность сделок: дарение доли с последующей быстрой продажей всего объекта. Согласно НК РФ супруги признаются взаимозависимыми лицами.

"физическое лицо, его супруг (супруга)... признаются взаимозависимыми лицами." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 105.1, пункт 2, подпункт 11)

Если налоговая инспекция сочтет, что дарение было совершено исключительно с целью минимизации налогов (т.е. как мнимая сделка), она может переквалифицировать эти действия. В гражданском праве мнимая сделка ничтожна.

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170, пункт 1)

В таком случае налог может быть доначислен с дохода мужа от продажи его доли, как если бы дарения не было. Также могут быть применены штрафные санкции за неуплату налога.

Выводы и рекомендации

1. Юридическая возможность. Передать долю мужа вам для последующей продажи дома единственным собственником возможно путем заключения нотариально удостоверенного договора дарения.

2. Порядок действий.

   • Обратиться к нотариусу для оформления договора дарения доли в праве собственности на дом.
   • Пройти процедуру государственной регистрации перехода права (нотариус сделает это самостоятельно).
   • После регистрации вашего единоличного права собственности продать дом.

3. Налоговые последствия.

   • При дарении: Требуется уточнить, нужно ли вам как одаряемому уплачивать НДФЛ со стоимости полученной доли. Актуальная информация содержится в ст. 217.1 НК РФ.
   • При последующей продаже: Если вы, став единственным собственником, будете владеть домом более 3-х лет и у вас не будет в собственности другого жилья, вы вправе претендовать на освобождение от НДФЛ при продаже (ст. 217.1 НК РФ).

4. Основной риск. Существует существенный риск того, что налоговый орган признает дарение мнимой сделкой, совершенной для уклонения от налогообложения. В этом случае муж будет обязан уплатить НДФЛ с дохода от реализации своей доли (рассчитанного пропорционально его доле в праве собственности), пени и штраф.

Рекомендация: Учитывая сложность налоговых последствий и высокие риски оспаривания сделки налоговыми органами, настоятельно рекомендуется перед совершением каких-либо действий получить консультацию адвоката, специализирующегося на налоговом и семейном праве. Он сможет оценить все риски конкретно в вашей ситуации и, возможно, предложить альтернативные законные варианты оптимизации.